Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen Angehörigen erfordert Fremdvergleich

Leitsatz

Mietverhältnisse unter nahen Angehörigen sind nur dann steuerlich zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich wirksam geschlossen sind und sowohl in Gestaltung als auch Durchführung des Mietvertrages einem Fremdvergleich stand halten. Dieser so genannte Fremdvergleich dient der Feststellung, ob der zu beurteilende Sachverhalt dem privaten Bereich oder dem steuerlich zu berücksichtigenden Bereich der Einkunftserzielung zuzuordnen ist. Maßgebend für die Beurteilung ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten.

Sachverhalt

Die verheirateten Steuerpflichtigen waren zu je ¼ Miteigentümer eines Grundstücks und bekamen am 7.8.1996 den weiteren hälftigen Miteigentumsanteil von den Eltern übertragen. Im Gegenzug räumten sie diesen ein lebenslanges Wohnrecht an der in sich abgeschlossenen Erdgeschosswohnung ein. Für die Nutzung der Wohnung einschließlich der verbrauchsabhängigen Wohnnebenkosten war ein monatliches Entgelt von 300 DM vereinbart. Aufgrund vertraglicher Vereinbarung vom 25.6.1997 durfte die Tochter der Steuerpflichtigen, die das 2. Obergeschoss angemietet hatte, Bad und Dusche der Eltern der Steuerpflichtigen mitbenutzen, da die von ihr genutzten Räume nur über eine Toilette verfügten. Im Dezember 1997 wurde das Gebäude durch einen Anbau um 36 qm erweitert. Auf die Wohnung im Erdgeschoss entfielen 12 qm, die den Eltern unentgeltlich überlassen wurden. Im August 2000 wurde eine Nebenkostenabrechnung durchgeführt, die zu einer Nachzahlung für die Eltern führte. In ihrer Einkommensteuererklärung für 1997 machten die Steuerpflichtigen aus der Vermietung der Wohnung an die Eltern einen Werbungskostenüberschuss geltend. Das Finanzamt erkannte das Mietverhältnis steuerlich nicht an. Es begründete dies mit der unklaren Regelung der Nebenkosten, da nicht erkennbar sei, ob es sich um eine Warm- oder Kaltmiete handeln soll. Wie aus der Anlage V ersichtlich sei, reiche die vereinnahmte Miete gerade zur Abdeckung der monatlichen Nebenkosten von 270 DM aus. Zudem seien keine Nebenabgaben erhoben worden. Die Unüblichkeit des Mietverhältnisses ergebe sich zudem aus der Mitbenutzung des Bades durch die Tochter und der unentgeltlichen Überlassung der durch den Anbau geschaffenen Wohnfläche.

Entscheidung

Das FG ist der Auffassung des Finanzamts gefolgt und hat die Klage der Steuerpflichtigen mit folgender Begründung abgewiesen: Wesentlich für die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietverhältnisses ist, dass die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien wie Überlassen einer konkret bestimmten Mietsache zur Nutzung und Höhe der zu entrichtenden Miete stets klar vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. Diese Voraussetzungen sind aber nur Mindestvoraussetzungen, die in jedem Fall erfüllt sein müssen, um dem Fremdvergleich zu genügen. Sind sie erfüllt, steht deshalb noch nicht fest, dass das Mietverhältnis nach dem Maßstab des Fremdvergleichs steuerlich anzuerkennen ist; vielmehr ist weiterhin eine Gesamtwürdigung aller objektiven Gegebenheiten erforderlich. Hiervon ausgehend kann zwar festgestellt werden, dass die aus dem Mietverhältnis folgenden Hauptpflichten klar und eindeutig vereinbart waren und die Miete wie vereinbart gezahlt worden ist. Gleichwohl ist das Mietverhältnis nicht wie vereinbart durchgeführt worden. Nach dem notariellen Übergabevertrag sollte für die Nutzung der Wohnung inklusive der verbrauchsabhängigen Wohnnebenkosten ein monatliches Gesamtentgelt von 300 DM gezahlt und Nebenkosten nicht besonders erhoben werden. Es war demzufolge eine Bruttowarmmiete ohne besondere Abrechnung über die Nebenkosten vereinbart. Unter diesen Umständen hätte ein fremder Dritter nicht die nachträgliche Abrechnung über Nebenkosten für 1997 im August 2000 akzeptiert. Gegen die Anerkennung des Mietverhältnisses spricht aber auch die nachträglich vereinbarte Mitbenutzung von Bad und Dusche durch die Tochter. Eine nachträgliche Vereinbarung des Vermieters mit einem Mieter über die dauernde Mitbenutzung des Bades durch einen anderen Mieter wäre zwischen fremden Dritten absolut unüblich und kann letztlich nur durch die verwandtschaftliche Beziehung der Mietvertragsparteien erklärt werden. Bei einer Gesamtschau des Mietverhältnisses spricht auch die unentgeltliche Überlassung des Anbaus gegen die steuerliche Anerkennung.

Link zur Entscheidung

FG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 25.09.2002, 2 K 345/00