Altschuldenhilfegesetz: Grundstücksveräußerungen von Vermietungsgenossenschaften und -vereinen im Rahmen der Privatisierungspflicht

OFD Chemnitz, 23.11.1999, S 2730 - 4/12 - St 33

Aufgrund der Bezugsverfügung (OFD Chemnitz vom 14.7.1997, S 2730 – 4/8 – St 33) waren bisher Fälle, in denen steuerbefreite Vermietungsgenossenschaften oder -vereine Grundstücke im Rahmen von § 5 AHG veräußern, unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gemäß § 164 AO zu veranlagen. Zwischenzeitlich wurde die Rechtslage von den Vertretern der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder erörtert. Nach dem Ergebnis dieser Erörterung ist zur Frage der ertragsteuerlichen Behandlung der o.g. Grundstücksveräußerungen folgende Auffassung zu vertreten:

1. Steuerliche Behandlung der Grundstücksveräußerungen

Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften sowie -vereine sind nach § 5 Abs. 1 Nr. 10 Satz 1 KStG mit den dort genannten Tätigkeiten (begünstigte Tätigkeiten) von der Körperschaftsteuer befreit. Die Befreiung ist ausgeschlossen, wenn die Einnahmen des Unternehmens aus nicht begünstigten Tätigkeiten 10 % der gesamten Einnahmen übersteigen § 5 Abs. 1 Nr. 10 Satz 2 KStG). Zu den begünstigten Geschäften gehört z.B. die Veräußerung von Betriebsgrundstücken oder von Teilen von Betriebsgrundstücken aus dem begünstigten Bereich. Der Verkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken ist aber nicht begünstigt, wenn der Grundstückshandel gewerblichen Charakter annimmt und deshalb insoweit die Merkmale eines Gewerbebetriebes gegeben sind (KSt-Kartei OFD Chemnitz § 5 Abs. 1 Nr. 10 Karte 1.10.11 Tz. 24).

Die Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen im BMF-Schreiben vom 20.12.1990, IV B 2 – S 2240 – 61/90, BStBl 1990 I S. 884. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann nicht schon deshalb generell verneint werden, weil die Grundstücksverkäufe im Rahmen der Veräußerungsauflage des AHG gesetzlich erzwungen waren.

Bei der Anwendung der Grundsätze des BMF-Schreibens vom 20.12.1990 sind folgende Fälle zu unterscheiden:

• Verkauf von Wohnung im Rahmen des § 5 AHG ohne Modernisierung, vor Veräußerung

  Die Zehnjahresfrist i.S. der Tz. 2 des BMF-Schreibens vom 20.12.1990 ist regelmäßig überschritten, so dass ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen ist.

  Die betroffenen Vermietungsgenossenschaften sind in den meisten Fällen mit denen in der ehemaligen DDR identisch. Bei Genossenschaften fand auf Grund des Einigungsvertrages eine Vermögensübertragung hinsichtlich der Wohnungen statt. Faktisch wurden aber auch in der Zeit der ehemaligen DDR die im „Volkseigentum” stehenden Wohnungen bereits von den betreffenden Vermietungsgenossenschaften genutzt (faktisches Eigentum). Aus diesem faktischen Eigentum wurde auf Grund des Einigungsvertrages bürgerlich-rechtliches Eigentum der Vermietungsgenossenschaften. Wegen des gesetzlichen Übergangs der Wohnungen in das Eigentum der Vermietungsgenossenschaften ist die Zeitspanne, in der nur faktisches Eigentum vorlag, wie eine Zeitspanne zu behandeln, in der bürgerlich-rechtliches Eigentum gegeben ist.

• Verkauf von Wohnungen im Rahmen des § 5 AHG mit Modernisierung vor Veräußerung

  In diesen Fällen ist nach Tz. 23 des BMF-Schreibens vom 20.12.1990 zu beurteilen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Danach ist ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen, wenn der Eigentümer vor der Veräußerung der Grundstücke „in erheblichem Umfang für Modernisierungsmaßnahmen investiert, die zu einem Verkehrsgut anderer Marktgängigkeit führen”.

  Bei der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels ergeben sich eine Reihe von Folgeproblemen. Diese sind wie folgt zu behandeln:

• Anwendung der Grundsätze zum gewerblichen Grundstückshandel

  Bei der Prüfung, ob in den sog. Modernisierungsfällen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist nur auf den engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Modernisierung und Verkauf und nicht auf eine von Beginn an vorhandene Verkaufsabsicht abzustellen (siehe Tz. 20 des BMF-Schreibens vom 20.12.1990). Dies gilt auch dann, wenn aufgrund langjähriger Vermietung oder Eigennutzung der Objekte kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Erwerb und der Veräußerung der Wohnung besteht.

• Sind die Modernisierungskosten Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen?

  Die Frage, ob die Modernisierungskosten Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen sind, ist im Einzelfall nach den allgemeinen Grundsätzen zu entscheiden. Danach liegen Herstellungskosten vor, wenn Modernisierungsmaßnahmen zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen (BMF-Schreiben vom 16.12.1996, IV B 3 – S 2211 – 69/96, BStBl 1996 I S. 1442).

• Beginn der Steuerpflicht

  In den Modernisierungsfällen beginnt der gewerbliche Grundstückshandel mit Beginn der Modernisierungsmaßnahmen (vgl. Tz. 27 c des BMF-Schreibens vom 20.12.1990). Die Grundsätze dieses BMF-Schreibens sollen auch in den Fällen der Veräußerung von Objekten nach dem AHG uneingeschränkt zur Anwendung kommen. Dies gilt auch für die Frage des Beginns der Steuerpflicht.

• Teilwert-Ansatz der Gebäude zu Beginn der Steuerpflicht

  Nach § 13 Abs. ...