FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 22.11.2017 - 3 K 3170/17

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ermittlung der ortsüblichen Miete 1964 für ein unter teilweiser Verwendung vorhandener Altbausubstanz errichtetes Einfamilienhaus in Berlin. Anwendung des Mietspiegels für Berlin (West) zum 1.1.1964. Ermittlung der Ausstattungsgüte durch Division der Werte für die Einzelmerkmale und ohne Berücksichtigung einer hochwertigen Einbauküche

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei der Ermittlung des Einheitswerts für ein Einfamilienhaus in Berlin nach dem Ertragswertverfahren ist der Mietspiegel für Berlin (West) nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 eine geeignete Grundlage zur Schätzung der üblichen Jahresrohmiete zum 1.1.1964 (vgl. z. B. FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 8.7.2015, 3 K 3253/13).

2. Wurde das alte, 1958/1959 in Berlin errichtete Einfamilienhaus bis auf den Keller und einen Raum im Erdgeschoss abgerissen und unter Verwendung dieser Restbausubstanz ein Neubau errichtet, wobei sich im weiter bestehenden alten Keller nur Räume für die Haustechnik, eine Garage, aber keine Wohnflächen befinden, so ist das „neue” Einfamilienhaus im Berliner Mietspiegel insgesamt in die Zeile „Baujahreszeitraum 1963” einzuordnen, weil das Gebäude insgesamt das Gepräge eines Neubaus hat. Eine getrennte Beurteilung der Altbausubstanz sowie des Neubaus, also eine teilweise Einstufung der Altbausubstanz in den Baujahreszeitraum 1957 bis 1959 und lediglich der neuen Bausubstanz in den Baujahreszeitraum 1963, würde voraussetzen, dass deren unterschiedlicher Baustandard von einem Mietinteressenten auch gesondert wahrgenommen werden kann und wird. Dies kann beispielsweise bei einem neu ausgebauten Dachgeschoss in einem Altbau der Fall sein (vgl. FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 13.4.2016, 3 K 3039/15), nicht jedoch bei einem Neubau mit lediglich altem Keller.

3. Da § 80 Abs. 4 S. 2 BewG bei Gebäudeerweiterungen nur dann anwendbar ist, wenn die Erweiterungen eine andere Lebensdauer als das Hauptgebäude haben, kommt eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf die Ermittlung der Jahresrohmiete bei einer einheitlichen Restnutzungsdauer eines „neuen” Hauses mit einem „alten” Keller nicht in Betracht.

4. Bei der Ermittlung der Ausstattungsgüte von Wohnraum bei der Einordnung in den Mietspiegel Berlin (West) ist dem von der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin herausgegebenen Vordruck „EW 103” insoweit nicht zu folgen, als demnach ein Grundstück bei der Auswertung i. d. R. in die Ausstattungsgruppe einzuordnen sein soll, in die die überwiegende Anzahl der Einzelmerkmale fällt (gewichtende Betrachtung), und wonach ein Zusammenzählen aller Wertigkeiten und die anschließende Division durch die Anzahl der Merkmale nicht zulässig ist. Logisch und sachgerecht ist allein das Zusammenzählen aller Wertigkeiten und die anschließende Division durch die Anzahl der Merkmale, wodurch alle Merkmale in einer Gesamtschau angemessen einfließen.

5. Eine Einbauküche kann i. d. R. nicht zur Bestimmung der Güte der baulichen Ausstattung herangezogen werden, da sie meist nicht Gebäudebestandteil ist, es sei denn, die Einbauküche ist nicht wie in den meisten Fällen im Baukastensystem zusammengestellt und damit serienmäßig hergestellt, sondern nur speziell für einen bestimmten Küchenraum angefertigt und daher in einer anderen Wohnung bzw. einem anderen Haus praktisch nicht verwendbar.

Normenkette

AO § 162 Abs. 1; FGO § 96 Abs. 1 S. 1; BewG § 79 Abs. 2 S. 2, § 80 Abs. 4 S. 2, § 22 Abs. 4 S. 2, §§ 27, 76 Abs. 1 Nr. 4; BGB § 94

Tenor

Der Einheitswertbescheid – Wertfortschreibung – auf den 01.01.2017 vom 22.11.2016 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 28.07.2017 wird dahingehend geändert, dass beim Bauteil 01 „Wohnung” die Jahresrohmiete statt mit 14.325 DM mit nur 11.560 DM zugrunde gelegt wird.

Die Berechnung des Einheitswerts wird dem Beklagten übertragen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.

Von den Kosten des Verfahrens tragen die Kläger 26 % und der Beklagte 74 %.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten anlässlich einer Einheitswert-Wertfortschreibung nach Hausbau um die Bewertung eines Einfamilienhauses im Ertragswertverfahren. Umstritten ist bei der Einordnung in den Mietspiegel 1964 das Baujahr bei teilweiser Verwendung bereits vorhandener Bausubstanz sowie die Ausstattungsgüte unter Anwendung des von der Verwaltung ausgegebenen Kriterienkatalogs.

I.1.

Der im Amtsblatt von Berlin vom 01.02.1991 veröffentlichte Mietspiegel für Berlin (West) nach den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 verwendet (im Teil Ia, gültig u. a. für freifinanzierte und nicht steuerbegünstigte Nachkriegsbauten, Unterteil A Massivbauten) eine Tabelle, die dreifach gegliedert ist: Einmal nach Baujahreszeiträumen (1954-1956, 1957-1959, 1960, 1961, 1962 und 1963), zu...