Degressive AfA bei Dachgeschoßausbau zu Mietwohnungen möglich?

Kommentar

1. Herstellungskosten für Wohnzwecken dienende Gebäude, selbständige Gebäudeteile und Eigentumswohnungen können unter bestimmten Voraussetzungen degressiv, d. h. mit allmählich fallenden AfA-Sätzen, abgeschrieben werden, deren Höhe je nach dem Zeitpunkt der Stellung des Bauantrags unterschiedlich ist ( Gebäudeabschreibung – Privatvermögen ). Degressive AfA setzen den Neubau eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils voraus, der ein selbständiges unbewegliches Wirtschaftsgut darstellt. Ein gemischtgenutztes Gebäude ist anhand der unterschiedlichen Nutzungsarten zu beurteilen; es ist höchstens in vier eigenständige Wirtschaftsgüter (eigen- oder fremdbetrieblichen Zwecken sowie eigenen oder fremden Wohnzwecken dienende Gebäudeteile) aufzuteilen. Eine weitere Unterscheidung innerhalb des jeweils maßgebenden Nutzungs- und Funktionszusammenhangs ist nicht vorzunehmen.

2. Wird das Dachgeschoß eines gemischtgenutzten Gebäudes, in dessen 3. Obergeschoß bereits eine Wohnung vermietet ist, zu drei Mietwohnungen ausgebaut, sind letztere dem bereits vorhandenen selbständigen Gebäudeteil (im 3. Obergeschoß), der zu Wohnzwecken vermietet ist, hinzuzurechnen. Nur wenn dieser Gebäudeteil durch den Dachgeschoßausbau in bautechnischer Hinsicht neu erscheint, kommen für die Ausbaukosten degressive AfA in Betracht. Andernfalls handelt es sich um nachträgliche Herstellungskosten auf den schon vorhandenen Gebäudeteil, der zu Wohnzwecken vermietet und mit den normalen Gebäude-AfA abzuschreiben ist ( Anbau/Ausbau/Umbau ).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 07.07.1998, IX R 16/96

Hinweise:

1. Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft errichteten 1972/73 ein Gebäude, auf dessen Herstellungskosten sie degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG 1971 vornahmen. Das Gebäude war bis Februar 1989 ausschließlich zu fremden betrieblichen Zwecken vermietet. Ab März 1989 und auch im Streitjahr 1992 vermieteten die Klägerinnen eine – zuvor als Büro genutzte – Wohnung im 3. Obergeschoß zu Wohnzwecken. 1991/92 ließen sie das bis dahin leerstehende Dachgeschoß mit Baukosten in Höhe von insgesamt 451.013 DM zu drei Wohnungen (Nutzfläche zusammen 182,02 qm) sowie einem Büro (Nutzfläche 46,75 qm) ausbauen und vermieteten die neu geschaffenen Wohnungen zu Wohnzwecken.

Das Finanzamt rechnete diese Aufwendungen als nachträgliche Herstellungskosten den Herstellungskosten des zu fremden Wohnzwecken vermieteten Gebäudeteils (Wohnung im 3. Obergeschoß) zu und ließ lediglich AfA in Höhe von 2% nach § 7 Abs. 5 Satz 1 EStG 1971 zum Abzug zu.

Die Klage wurde vom FG München, Urteil v. 1. 3. 1996, EFG 1996 S.692, abgewiesen; der BFH trat dem FG bei.

2. Durch den Ausbau des Dachgeschosses war nach dem FG-Urteil „unstreitig” kein insgesamt neues Gebäude entstanden, weil ihm die Baumaßnahmen kein neues Gepräge gegeben hatten. Es ist deshalb mißverständlich oder ein – im Ergebnis unschädliches – Versehen, wenn der BFH demgegenüber meint, er könne diese Frage „wie die Vorinstanz … offen lassen”.

Im Grunde ging es hier nur darum, ob das zu Wohnungen ausgebaute Dachgeschoß als neuer selbständiger Gebäudeteil anzusehen war. Das hat der BFH mit dem FG und der neueren Verwaltungspraxis (vgl. BMF, Schreiben v. 10. 7. 1996, BStBl 1996 I S. 689) verneint :

l zum einen hinsichtlich der Selbständigkeit , weil in dem Gebäude schon eine vermietete Wohnung vorhanden war (diese Abgrenzung ist im Schrifttum zum Teil umstritten; vgl. z. B. Blümich/Brandis, EStG – KStG – GewStG, Komm., § 7 EStG Rz. 488),

l zum andern hinsichtlich der bautechnischen Neuheit, weil es sich lediglich um den Umbau des Dachgeschosses gehandelt habe. Nach der derzeit herrschenden Meinung entsteht bei Dachgeschoßausbauten ein für die degressive AfA erforderliches bautechnisch neues Wirtschaftsgut nur, wenn auch die tragenden Teile des Dachgeschosses sowie die Dachkonstruktion und die Geschoßdecken ersetzt werden (vgl. BMF, Schreiben v. 10. 7. 1996, BStBl 1996 I S.689 , Tz. 13 und R 44 Abs. 11 Satz 5 EStR sowie H 44 „Neubau” EStH ). Das wird praktisch nur selten der Fall sein (Stuhrmann, DStR 1996 S. 1193, 1196).