BFH II R 114/90 (NV)
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Entschädigung für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses als Gegenleistung

 

Leitsatz (NV)

Zahlt der Mieter eines Grundstücks dem Veräußerer für den Erwerb des Grundstücks neben dem Barkaufpreis zusätzlich eine Entschädigung für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, so stellt die Entschädigung Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks dar. Es handelt sich insoweit um eine zusätzliche Vergütung für eine sich aus dem grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang notwendigerweise ergebende Rechtsfolge, nämlich die Beendigung des Mietverhältnisses und die Aufgabe der Nutzungsmöglichkeit durch den Verkäufer.

 

Normenkette

GrEStG 1983 § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

 

Tatbestand

Die Klägerin und Revisionsklägerin (Klägerin) verkaufte durch Vertrag vom 27. Dezember 1982 an A ein in B gelegenes Grundstück. Auf dem Grundstück befindet sich ein von der Klägerin selbstgenutztes Verwaltungsgebäude. Nutzungen und Lasten sollten "mit dem 31. Dezember 1982" auf A übergehen. Die Klägerin behielt sich das Recht zum Wiederkauf des Grundstücks zum 31. Dezember 1998 oder zum 31. Dezember 2002 vor. Hinsichtlich des Verwaltungsgebäudes wurde zwischen der Klägerin und A ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen. Die Höhe des Mietzinses sollte u. a. auch für die Höhe des Wiederkaufspreises maßgebend sein.

Ende 1987 bemühte sich die Klägerin um einen vorzeitigen Wiederkauf des Grundstücks. Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 16. Dezember 1987 wurde ihr seitens der A das Recht zum Wiederkauf auf den 31. Dezember 1987 eingeräumt. Von diesem Wiederkaufsrecht machte die Klägerin in derselben notariellen Verhandlung Gebrauch. Der Wiederkaufspreis sollte X DM betragen und spätestens am 30. Dezember 1987 zahlbar sein. Die Klägerin sollte u. a. auch die Kosten für die Löschung eines in Abteilung II Nr. 5 des Grundbuches eingetragenen Treuhändervermerks übernehmen.

Wegen der infolge des Wiederkaufs vorzeitigen Beendigung des langfristigen Mietvertrages verpflichtete sich die Klägerin A gegenüber, zusätzlich "eine einmalige Entschädigung für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages per 31. Dezember 1987 in Höhe von X DM zu zahlen".

Der Beklagte und Revisionbeklagte (das Finanzamt -- FA --) setzte durch Bescheid vom 18. Januar 1988 Grunderwerbsteuer in Höhe von X DM gegen die Klägerin fest. Dabei ging es von einer Gegenleistung in Höhe von X DM aus. In diesem Betrag enthalten waren der Wiederkaufspreis, die Löschungskosten sowie die Entschädigung für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages.

Einspruch und Klage, mit denen die Klägerin sich gegen die Einbeziehung der Entschädigungszahlung für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses in die Gegenleistung wandte, blieben ohne Erfolg. Die Entscheidung des Finanzgerichts (FG) ist in den Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 91, 97 veröffentlicht.

Mit der vom FG zugelassenen Revision macht die Klägerin fehlerhafte Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) 1983 geltend. Die Entschädigungszahlung für die vorzeitige Mietvertragsauflösung sei nicht in die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Die Entschädigung sei aufgrund schriftlicher Vereinbarung vom 15. Dezember 1987 zwischen der Klägerin und A vereinbart worden. Durch diese Vereinbarung sei das Mietverhältnis zum 31. Dezember 1987 beendet worden. Der in progressiv steigenden Raten vereinbarte Mietzins habe A über die gesamte ursprünglich vorgesehene Mietzeit eine durchschnittliche Verzinsung des Kaufpreises in Höhe von rd. 8,5 v. H. p. a. sichern sollen. Durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses habe diese Verzinsung nicht erreicht werden können. Allein für die ersten fünf Jahre der Mietzeit habe sich ein Leistungsrückstand der Klägerin aus den progressiven Mietraten in Höhe von X DM (aufgezinst) ergeben. Der restliche Teil der Entschädigung stelle einen Ausgleich für der A entgangenen Zinsgewinn dar, den A bei vertragsgemäßer Durchführung des Mietverhältnisses gehabt hätte.

Nach ihrer, der Klägerin, Auffassung sei die Entschädigung an A dafür gezahlt worden, daß A auf ihre Rechte aus dem Mietvertrag verzichtet habe. Ohne diese Zahlung sei A nicht bereit gewesen, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Es handelt sich um eine Verpflichtung aus dem Mietverhältnis, wie z. B. die Zahlung rückständiger Mietraten. Die Entschädigungszahlung habe ihren Rechtsgrund im Mietverhältnis. Daß sie anläßlich des Grundstückserwerbs gezahlt worden sei, mache sie nicht zur Gegenleistung i. S. von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG 1983. Dies gelte besonders bezüglich des sich aus den progressiven Mietraten ergebenden Lei stungsrückstands in Höhe von X DM.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht macht die Klägerin mangelnde Sachaufklärung durch das FG geltend. Dieses habe den von ihr in der Klagebegründung vorgetragenen Sachverhalt lediglich als Parteivortrag wiedergegeben. Es habe diesen Sachverhalt weder aufgeklärt noch zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht. Es hab...

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