Außerplanmäßige Abschreibung von Gebäuden / 1.2 Außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung

Ist ein erheblicher Wertverlust eines Gebäudes ganz überwiegend durch dessen Vermietung veranlasst, ist eine AfaA nach § 9 Abs. 1 EStG i. V. m. § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG zu berücksichtigen.^[1] Eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung setzt voraus, dass durch ein aus dem Rahmen des üblichen fallendes Ereignis ein außergewöhnlicher "Abnutzungseffekt" herbeigeführt wird, der über die normale Abnutzung hinausgeht und eine Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit des Wirtschaftsguts zur Folge hat.^[2] Dies ist nach den Verhältnissen des Einzelfalls zu beurteilen.^[3]

Eine allgemeine marktbedingte Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes in Gestalt deutlich geminderter Mieterlöse rechtfertigt grundsätzlich keine AfaA.^[4] Der bloße Rückgang von erzielbaren Mieten vermag ebensowenig eine AfaA zu begründen wie geringere Mieterlöse aufgrund eines Überangebots, einer Konkurrenzsituation in der Nachbarschaft oder vorübergehender Rentabilitätsminderungen.^[5] Eine Absetzung aufgrund von Mietrückgängen kommt nicht in Betracht, solange die Wohnung trotz der Miet­rückgänge noch objektiv zur Erzielung positiver Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geeignet bleibt.^[6]

Absetzungen wegen deutlich rückläufiger Mieterlöse können auch dann nicht vorgenommen werden, wenn die Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes auf eine Gemengelage verschiedener Umstände (Nachwirkungen der Veränderungssperre, Konkurrenzsituation in unmittelbarer Nachbarschaft, vorhandene Baumängel) zurückzuführen ist.^[7]

Jedoch kommt eine Absetzung für außerordentliche wirtschaftliche Abnutzung in Betracht, wenn sich bei Beendigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das ­Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann.^[8]

[1] FG Nürnberg, Urteil v. 26.7.2017, 5 K 793/15, DStRE 2018 S. 1287.

[2] Schleswig-Holsteinisches FG, Urteil v. 4.6.2009, 1 K 61/08, EFG 2009 S. 1453.

[3] BFH, Urteil v. 15.2.1989, X R 97/87, BStBl 1989 II S. 604.

[4] BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 7/13, BFH/NV 2014 S. 1202; Schleswig-Holsteinisches FG, Urteil v. 4.6.2009, 1 K 61/08, EFG 2009 S. 1453.

[5] FG Baden-Württemberg, Urteil v. 21.11.2018, 13 K 1658/17, EFG 2020 S. 2020.

[6] Schleswig-Holsteinisches FG, Urteil v. 4.6.2009, 1 K 61/08, EFG 2009 S. 1453.

[7] BFH, Beschluss v. 23.9.2010, IX B 77/10, BFH/NV 2011 S. 36.

[8] BFH, Urteil v. 17.9.2008, IX R 64/07, BStBl 2009 II S. 301.