FG Nürnberg Urteil vom 26.07.2017 - 5 K 793/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

AfaA und Abbruchkosten eines Gebäudes als Werbungskosten bei Beendigung der Vermietung bei Nutzungsabsicht des Grundstücks für eigene Wohnzwecke

Leitsatz (amtlich)

1. Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) dienen ebenso wie die Absetzungen für Abnutzung (AfA) dem Zweck, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer eines Wirtschaftsguts zu verteilen. Eine AfaA ist zu gewähren, wenn der Grund für den Wertverlust eines Gebäudes ganz überwiegend in seiner Verwendung als Objekt zur Erzielung von Vermietungseinkünften liegt. Diese Voraussetzung hat der Steuerpflichtige nachzuweisen.

2. Die Höhe der AfaA richtet sich danach, wie sich die verminderte Nutzbarkeit des Wirtschaftsguts zur ohne die außergewöhnliche Abnutzung bestehenden normalen Nutzbarkeit verhält. Die AfaA tritt zur normalen AfA hinzu, nicht an ihre Stelle. Die Regel-AfA ist bei der Berechnung der AfaA vor dieser vorzunehmen.

3. Steht fest, dass der tragende Grund für einen Gebäudeabriss in der Zeit der Vermietung und somit vor der Aufgabe der Vermietungsabsicht entstanden ist, wird ein darauf gegründeter Abbruch als durch die Vermietung veranlasst angesehen.

4. Anders ist zu entscheiden, wenn der Entschluss für den Gebäudeabbruch unmittelbar im Zusammenhang mit dem Entschluss steht, das Hausgrundstück für die eigenen Wohnzwecke zu nutzen. Als auslösendes Moment für den Abbruch ist dann nicht der erhebliche Wertverzehr durch die Vermietungstätigkeit anzusehen, wenn dieser nicht so geartet war, dass nur noch ein Abbruch des Gebäudes in Frage gekommen wäre.

Normenkette

EStG § 7 Abs. 1 S. 7, Abs. 4 S. 3, § 9 Abs. 1 S. 3, § 21 Abs. 1 Nr. 1

Tatbestand

Streitig ist, ob Abbruchkosten und der Restwert eines zunächst vermieteten Gebäudes als letzter Akt der Einkünfteerzielung bei den Vermietungseinkünften als Werbungskosten zu berücksichtigen sind.

Der Kläger erwarb im Jahr 1994 ein Hausgrundstück in 1 in der ... Str. 28 zu einem Kaufpreis von 1.100.000 DM. Das Gebäude, ein Einfamilienhaus mittlerer Ausstattung mit 5 Zimmern, Küche, Bad und Nebenräumen war im Jahre 1956 errichtet worden; die Baukosten hatten damals 128.000 DM betragen. Seit dem Erwerb vermieteten die Kläger das Hausgrundstück, zunächst bis 30.06.2010 zuletzt zu einem monatlichen Mietpreis von 1.650 €. Mit dem schriftlichen Vertrag vom 30.09.2010 vermieteten die Kläger das Hausgrundstück an Frau B, die damalige Lebensgefährtin des Sohnes der Kläger, ab 01.11.2010 zu einer monatlichen Nettomiete von 850 € zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 250 €. B kündigte das Mietverhältnis zum 30.04.2012.

Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudes mit 2 % im Jahr betrug 274.673 € (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG). Der Restwert des Gebäudes zum 30.04.2012 betrug noch 179.617 €.

Bereits zu Beginn ihrer Besitzzeit hatten die Kläger umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Aus einem Schreiben des Architekten C in 1 vom 13.11.1997 geht u.a. Folgendes hervor:

"Der Bauzustand des Wohnhauses war nach dem Auszug des langjährigen Mieters mit erheblichen Sicherheitsmängeln behaftet. Neben anderen gravierenden Probleme wurden hauptsächlich haarsträubende Eigeninstallationen des Mieters entfernt bzw. es mussten nahezu alle Elektroleitungen gem. den geltenden VDE-Richtlinien neu verlegt werden.

…

Neben diesen die Sicherheit betreffenden Arbeiten wurden nur Leistungen zur Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz durchgeführt."

Auf den Inhalt des Schreibens wird verwiesen.

Im Jahre 2010 ließen die Kläger vom Architekturbüro D die Kosten für eine Sanierung und den Umbau des Gebäudes schätzen. Laut der Kostenaufstellung vom 26.05.2010 waren Sicherungs- und Schutzmaßnahmen pauschal in Höhe von 4.000 € und Kosten für Umbau und energetische Sanierung des Kellergeschosses und des Erdgeschosses für insgesamt 64.000 € eingeplant. Weitere Kosten wurden für Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen angesetzt, Baunebenkosten mit 18% aus ca. 480.000 € mit 86.000 € berechnet. Der Voranschlag für die baulichen Maßnahmen insgesamt wies einen Gesamtkostenbetrag von 567.000 € aus.

Wegen der Kostenschätzung wird auf das Architektenschreiben vom 26.05.2010 verwiesen.

Am 25.01.2012 stellte der Kläger eine Bauvoranfrage für den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück in der ... Str. Das Untergeschoß sollte bestehen bleiben, die Kosten für den behindertengerechten Neubau sollten 482.000 € betragen.

Am 06.02.2012 entstand an dem Anwesen ein Brandschaden. Nach dem Bericht der Feuerwehr der Stadt 1 vom 19.06.2015 war in dem Bereich zwischen Wand und Dach eine Wasserleitung mittels eines Heizgeräts aufgetaut worden. Durch die unsachgemäße Installation des Stromanschlusses wurde die Isolation einer Wasserleitung in Brand gesteckt. Das Feuer war vor Ankunft der Feuerwehr durch eine Freundin der Mieterin mit einem Pulverlöscher gelöscht worden. Der Feuerwehreinsatz dauerte am 06.02.2012 von 10.25 Uhr bis 11.01 Uhr.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Beri...