III. Beispiel zur Aktivierung von Fremdkapitalkosten

1. Sachverhalt

Tz. 39

Stand: EL 45 - ET: 11/2021

Beispiel 4:

Am 01. November des Jahres 01 kommt es zum Vertragsabschluss zwischen der XYZ-AG und der INVEST GmbH. Darin wird vereinbart, dass die INVEST GmbH der XYZ-AG ein Grundstück zum Preis von 200.000 EUR verkauft. Auf diesem Grundstück soll ein neues Bürogebäude der XYZ-AG entstehen. Dieses Gebäude soll ebenfalls von der INVEST GmbH zu dem fest vereinbarten Herstellungspreis von 1.800.000 EUR errichtet werden. Die XYZ-AG verpflichtet sich, hierfür folgende Zahlungen zu leisten:

01.03.02	810.000 EUR	(einschließlich Kaufpreis für das Grundstück)
01.05.02	840.000 EUR
31.12.02	350.000 EUR	(nach Fertigstellung)
Gesamt 02	2.000.000 EUR

Zum Bilanzstichtag der XYZ-AG am 31. Dezember des Jahres 02 war das Bürogebäude vertragsgemäß fertiggestellt und konnte von der XYZ-AG bezogen werden.

Am 31. Dezember des Jahres 02 bestanden bei der XYZ-AG die folgenden Bankverbindlichkeiten:

Darlehen A (Laufzeit 12 Jahre) aus Vorjahren	900.000 EUR
Zinssatz 12 %, Zinsen zahlbar jährlich zum 31. 12. (= 108.000 EUR)
Darlehen B (Laufzeit 8 Jahre) aus Vorjahren	750.000 EUR
Zinssatz 10 %, Zinsen zahlbar jährlich zum 31. 12. (= 75.000 EUR)
Darlehen C (Laufzeit 4 Jahre) vom 01.03.02 zur Finanzierung des neuen Bürogebäudes	850.000 EUR
Zinssatz 15 %, Zinsen zahlbar jährlich zum 31. 12. (= 127.500 EUR)

2. Berechnung der durchschnittlichen kumulierten Ausgaben

Tz. 40

Stand: EL 45 - ET: 11/2021

3. Berechnung des Finanzierungskostensatzes

Tz. 41

Stand: EL 45 - ET: 11/2021

4. Berechnung der aktivierungsfähigen Fremdkapitalkosten

Tz. 42

Stand: EL 45 - ET: 11/2021

5. Berechnung der tatsächlich angefallenen Zinsen

Tz. 43

Stand: EL 45 - ET: 11/2021

6. Aktivierungsobergrenze

Tz. 44

Stand: EL 45 - ET: 11/2021

Da der Betrag der aktivierungsfähigen Zinsen den Betrag der tatsächlich gezahlten Zinsen nicht übersteigt, ist der ermittelte Betrag in voller Höhe (164.397 EUR) zu aktivieren.

7. Ergebnis

Tz. 45

Stand: EL 45 - ET: 11/2021

Die XYZ-AG tätigt eine Investition in ein Grundstück und ein Bürogebäude, wobei der Erwerbsvorgang einen längeren Zeitraum umfasst. Es handelt sich um qualifizierte Vermögenswerte iSd. IAS 23.5. Bei der Finanzierung dieser Investition entstehen Fremdkapitalkosten in Form von Darlehenszinsen. Darlehen C steht in einem direkten Zusammenhang mit dem Erwerb des Bürogebäudes. Die Darlehenszinsen sind deshalb entsprechend der getätigten Ausgaben (zeitanteilig) in voller Höhe aktivierungsfähig. Die Darlehen A und B stehen nicht in einem direkten Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks und des Bürogebäudes, dh., sie wurden nicht speziell für diesen Erwerbszweck aufgenommen, sondern dienen der allgemeinen Finanzierung des Betriebszweckes. Zur Bestimmung der Fremdkapitalkosten dieser beiden Darlehen A und B ist zunächst der durchschnittliche Finanzierungskostensatz zu ermitteln. Multipliziert man diesen Finanzierungskostensatz mit den entsprechenden Ausgaben für den Erwerb des Grundstücks und des Bürogebäudes, die nicht durch das Darlehen C gedeckt sind, so erhält man die restlichen aktivierungsfähigen Fremdkapitalkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks und des Bürogebäudes.

Danach ergibt sich folgendes Bild zum 31.12.02:

Tz. 46

Stand: EL 45 - ET: 11/2021

Die Buchwerte von "Grund und Boden" und des "Gebäudes" erhöhen sich damit zum 31. Dezember des Jahres 02 insgesamt um die aktivierungspflichtigen Fremdkapitalkosten in Höhe von 164.397 EUR (zur Aufteilung der Fremdkapitalkosten auf "Grund und Boden" und "Gebäude" vgl. Tz. 8).

Tz. 47

Stand: EL 45 - ET: 11/2021

Im obigen Beispiel ist die Investitionssumme für den qualifizierten Vermögenswert (2.000.000 EUR), bei dem die Fremdkapitalkosten aktiviert werden sollen, größer als die direkt zurechenbare Darlehenssumme (Darlehen C = 850.000 EUR). Darüber hinaus verfügt die XYZ-AG über weiteres Fremdkapital in Form von Darlehen A und B, welches zur Finanzierung der Ausgaben für den qualifizierenden Vermögenswert (533.333 EUR) verwendet werden kann. Ohne dieses zusätzliche Fremdkapital dürften nur die Fremdkapitalkosten, die auf das Darlehen C entfallen (101.250 + 4.000 = 105.250 EUR), aktiviert werden, denn die Höhe der aktivierungsfähigen Fremdkapitalkosten wird begrenzt durch die Höhe der tatsächlich in einer Periode angefallenen Fremdkapitalkosten (vgl. Tz. 44, Aktivierungsobergrenze).