Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnfläche

Angenommen in einer Gemeinschaft ist beabsichtigt, die Umlageschlüssel für sämtliche Kostenpositionen zu verändern (Hintergrund des Änderungswunsches ist, dass eine Dachgeschosswohnung eine deutlich größere Wohnfläche hat). Gibt es hierfür eine Beschlusskompetenz oder muss für jede Kostenposition ein gesonderter Beschluss gefasst werden? Steht der Beschlusskompetenz entgeg...mehr

Kann bei einem normalen Mietobjekt der Umlageschlüssel individuell geändert werden? Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter ...mehr

Kann eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden und kann der "Bauherr" diese so lange bestehen lassen, beispielsweise eine Mauer? Es besteht die Möglichkeit auch bereits durchgeführte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG zu gestatten. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Zustand allerdings rechtswidrig und müsste eigentlich besei...mehr

Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Und gemäß § 8 Abs. 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrige...mehr

Rz. 11 Hinweis Härteeinwand Der Härteeinwand, der bisher in § 554 geregelt war, ist durch das Mietrechtänderungsgesetz 2013 umgestaltet worden und befindet sich zweigeteilt in § 555d und in § 559 Abs. 4. Aus BT 17/10485 (S. 21). Zitat § 555d Abs. 1 bestimmt, dass Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter grundsätzlich zu dulden sind. § 555d Abs. 2 regelt, unter welchen Voraussetzunge...mehr

Ist ein Balkonanbau bei einem Altbau eine bauliche Veränderung, die die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten würde? Das Gesetz definiert nicht, was eine grundlegende Umgestaltung ist. Der BGH hatte in 2 Fällen[1] jetzt Gelegenheit, hier für Klarheit zu sorgen, hat eine Definition aber noch vermieden. Er hat sich jedoch festgelegt, dass eine grundlegende Umgestalt...mehr

Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete...mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 39 Haben die Mietvertragsparteien keinen bestimmten Umlagemaßstab vereinbart, so sind die Betriebskosten zwingend – soweit der Verbrauch nicht erfasst wird – nach dem Anteil der tatsächlichen Wohnfläche umzulegen. Der Vermieter kann den Umlagemaßstab nicht mehr wie früher gem. § 315 einseitig bestimmen. Die Umlage der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach der Wohnfl...mehr

Rz. 56 Es erscheint selbstverständlich, dass derjenige, der Dienste von Fernsehanbietern in Anspruch nimmt, diese auch entsprechend bezahlen muss. Wer also einen Kabelvertrag mit einem Kabelbetreiber abgeschlossen hat, muss die vertraglich vereinbarten Entgelte bezahlen, soweit und solange die vertragliche Bindung besteht. Unabhängig davon hat er die gesetzlichen Rundfunkgeb...mehr

Rz. 42 Durch § 556a Abs. 2 ist den Vermietern von freifinanziertem und dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegenden Wohnraum für den Fall, dass sie etwas anderes vereinbart haben, das Recht eingeräumt worden, verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten ganz oder teilweise nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der e...mehr

Rz. 60 Hinweis WEMoG und Betreibskostenabrechnung Über den neuen Absatz 3 in § 556a, der gem. Art. 18 WEMoG (BGBl. I S. 2187) am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, wird der im Verhältnis der Wohnungseigentümer jeweils geltende Verteilungsmaßstab nunmehr in die Betriebskostenabrechnung übernommen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. Achtung Geltungsbereich nur Wohnraummiet...mehr

Rz. 45 Aus der Gesetzesformulierung des § 535 Satz 1 "durch den Mietvertrag" ergibt sich, dass sich der inhaltliche Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien richtet. Dazu gibt es üblicherweise in den Formularmietverträgen Einzelvereinbarungen, aber auch die Hausordnung, die entweder sich im Formularvertrag selbst befindet oder ...mehr

Rz. 9 Das Mieterhöhungsverlangen setzt zwei Fristen in Gang: Überlegungs- oder Zustimmungsfrist und Klagefrist. Rz. 10 Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Der Vermieter muss beweisen, ob und wann sein Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Insoweit reicht es nicht aus, dass der V...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 218 Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, sodass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchfü...mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u...mehr

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Belgien Der bisher nur vorübergehend (von 2021 bis 31.12.2023) geltende Steuersatz von 6 % für den Abriss und Wiederaufbau von Privatwohnungen gilt einstweilen bis 31.12.2025. Die Steuersatzermäßigung soll nur für Privatpersonen gelten, die ein neues Haus bauen, nachdem sie das alte abgerissen haben. Immobilienentwickler, die nach dem Abriss der alten Wohnungen neue Privatwoh...mehr

Anfangsmieten Die geförderten Wohnungen unterliegen Mietpreisbindungen. Zum Beispiel liegen die maximal zulässigen Anfangsmieten 2025 bei etwa 7,25 EUR/m2 für Haushalte mit geringem Einkommen und 9,35 EUR/m2 für mittleres Einkommen. Es bestehen außerdem längere Bindungszeiträume, z. B. 30 Jahre oder sogar 100 Jahre Mietpreisbindung für bestimmte soziale Wohnungen. Die aktuell...mehr

Parallel zu den Darlehen können Investoren einen einmaligen Baukostenzuschuss für die Errichtung der geförderten Wohnungen beantragen. Die Höhe hängt von der geförderten Wohnfläche und vom jeweiligen Förderweg ab. Der Zuschuss reduziert die Baukosten direkt und ist ein wichtiger Bestandteil, um die Kalkulation bezahlbarer Anfangsmieten zu ermöglichen.mehr

Dieser Weg richtet sich an einen Haushalt mit einem Einkommen bis maximal 100 % über den gesetzlichen Einkommensgrenzen. Etwa 50 % der Hamburger Haushalte sind bezugsberechtigt. Die maximale Anfangsmiete liegt bei etwa 9,35 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Fördermittel des Senats sind auf ca. 350 Wohneinheiten pro Jahr begrenzt. Die Bindungsdauer und Förderinstrumente sin...mehr

Für Sozialwohnungen werden in Hamburg zusätzliche regelmäßige Zuschüsse gewährt, die monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche ausgezahlt werden und die Mietpreise langfristig stabil bleiben. Die Zuschusshöhe variiert abhängig vom Grundstückswert und der Projektausführung (zwischen 0,40 EUR/m2 und 3,50 EUR/m2). So bleibt der geförderte Wohnraum auch für mittlere Einkommensgruppe...mehr

Dieser Förderweg sichert den Bau klassischer Sozialwohnungen für Haushalte, deren Einkommen maximal 60 % über den im HmbWoFG festgelegten Einkommensgrenzen liegt. Etwa 36 % der Hamburger Haushalte können hiervon profitieren. Die maximale Anfangsmiete beträgt im Jahr 2025 7,25 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Senat stellt Fördermittel für mindestens 2.300 Wohneinheiten jäh...mehr

Grundbetrag, Zuschüsse, Zusatzdarlehen Die Fördermechanismen der FRL Öff Wohnen NRW 2025 knüpfen an klassische Förderinstrumente an: Darlehen (zinsverbilligt), Tilgungsnachlässe, ggf. Zuschüsse für Modernisierung, Kombination mit Standortaufbereitung etc. Grundbetrag des Darlehens je nach Lage, Größe und Bauweise der Wohnungen (z. B. 2.350 EUR pro Quadratmeter förderfähiger Wo...mehr

Rz. 40 Wichtig Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf Es gibt zahlreiche Fallkonstellationen, in denen eine Eigenbedarfskündigung vom BGH als rechtsmissbräuchlich eingestuft worden ist. Dies gilt zunächst für den Fall, dass der Eigenbedarf des Vermieters noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung ist dann re...mehr

Rz. 62 Wesentliche Probleme treten sowohl bei der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete bei der Größenangabe der Nutz- oder Wohnfläche auf. Hinweis Flächenangabe als Zusicherung Eine Flächenangabe in einem Geschäftsraummietvertrag, in dem es nach dem Vertragszweck entscheidend auf die Größe des Objekts ankommt (Verkaufsfläche, Lagerfläche und dgl.), kann im Zweifel als Zus...mehr

Rz. 3 § 536 Abs. 1 entspricht inhaltlich im Wesentlichen dem früheren § 537 Abs. 1, ist aber teilweise sprachlich modifiziert (die amtliche Begründung spricht von "Modernisierung"). Außerdem ist die Regelung für die völlige Aufhebung der Tauglichkeit textlich stärker von der Regelung für die Tauglichkeitsminderung abgesetzt worden, um die unterschiedlichen Rechtsfolgen zu ve...mehr

Rz. 57 Die Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung kann einen Schadenersatzanspruch der anderen Vertragspartei auslösen, vgl. § 280 Abs. 1. Der Schadensersatzanspruch setzt eine objektive, rechtswidrige Verletzungshandlung voraus. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter daher entstehen, wenn der Vermieter es versäumt hat...mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: gelegent...mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle...mehr

Rz. 49 Die sog. Kappungsgrenze ist mit Wirkung vom 1.1.1983 durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (BGBl. 1982, I 1912) eingeführt worden und dient als weiteres (Preisbindungs-)Instrument zur Regulierung der Mietentwicklung, vor allem zum Schutz vor abrupten Mietsteigerungen. Sie gibt neben der Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine zusätz...mehr

Rz. 12 Der qualifizierte Mietspiegel ist mit § 558d in der Mietrechtsreform neu eingeführt worden. Er soll eine gewisse Vorrangigkeit zu den übrigen Begründungsmitteln erreichen und den Vermieter zwingen, unter den Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 jedenfalls Zahlen aus dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen, auch wenn ein anderes Begründungsmittel, z. B. ein Sachverstän...mehr

Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden → Zeilen 33–41 Wegen ihrer unterschiedlichen steuerlichen Auswirkung sind folgende Aufwendungen in Zusammenhang mit einem vermieteten Grundstück zu unterscheiden: Die AK für den Grund und Boden können nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Die AK oder HK für das Gebäude sind nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) als Werbungs...mehr

Wurde eine Ferienwohnung, ein Ferienhaus oder zeitweise eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung kurzfristig vermietet, so ist zusätzlich zur Anlage V eine Anlage V-FeWo abzugeben. Auf der Anlage können Angaben für bis zu 4 Wohnungen eingetragen werden. Für eine Zuordnung zur passenden Anlage V ist in der Zeile 4 die laufende Nummer der entsprechenden Anlage V anzugeben....mehr

Der Abzug für Aufwendungen i.Z.m. beruflichem Arbeiten zuhause wurde ab dem Vz. 2023 neu geregelt. Die wesentlichen Änderungen bestehen zum einen darin, dass ein häusliches Arbeitszimmer nur noch in den Fällen von Bedeutung ist, in denen es den Mittelpunkt der gesamten beruflichen und betrieblichen Betätigung bildet. In diesem Fall sind unverändert die tatsächlichen Kosten i...mehr

Bei einer Untervermietung erzielt der Mieter der Wohnung oder des Hauses Einkünfte aus V+V durch Weitervermietung einzelner Räume. Dabei sind die entstandenen Kosten insoweit nicht als WK abziehbar, als sie durch die Eigennutzung durch den Mieter selbst entstanden sind. Die Aufteilung erfolgt grds. nach der Nutz- oder Wohnfläche. Die Aufwendungen für Gemeinschaftsräume, die ...mehr

Überblick Die Schuldzinsen können u. U. nur eingeschränkt abzugsfähig sein. Tragen Sie in Zeile 55 zunächst die Schuldzinsen für gesondert aufgenommene Darlehen zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens ein (z. B. Betriebsgebäude, Pkw, Maschinen etc.). Diese sind in jedem Fall und in vollem Umfang abzugsfähig. Schuldzi...mehr

Die Einkünfte aus V+V werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Lage des Grundstücks → Zeilen 4–9 Die Anlage V ist jeweils für ein vermietetes bebautes Grundstück bzw. für eine vermietete Eigentumswohnung oder im Teileigentum stehende Gebäudeteile abzugeben. Hat der Steuerpflichtige mehrere bebaute Grundstücke vermietet, muss er für jedes dieser Gr...mehr

Rz. 39 Dazu gehören: Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres (AG Berlin-Charlottenburg, GE 1990, 1087), Gegenüberstellung der Salden beider Jahre, aus der sich ergibt, dass der Saldo gestiegen ist (LG Berlin, GE 1990, 1033; LG Berlin, MDR 1981, 849; LG Kiel, WuM 1995, 46; LG Köln, WuM 1982, 301; AG Berlin-Neukölln, GE 1991, 523 [5...mehr

Die Stiftung Warentest hat in der Oktober-Ausgabe 5 Wärmepumpenmodelle miteinander verglichen und deren Betriebskosten im Vergleich zu Gasheizungen analysiert. Das Ergebnis: Der Betrieb einer Gasheizung kostet in einem durchschnittlichen Altbau etwa 700 EUR bis 1.000 EUR mehr pro Jahr als der einer modernen Wärmepumpenheizung. Darauf weist Hersteller Stiebel Eltron hin. Geprü...mehr

Rz. 50 Entspricht die Erhöhungserklärung nicht den Anforderungen an Form und Inhalt, ist sie unwirksam (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 23), z. B. wenn die Gegenüberstellung von alten und neuen Betriebskosten oder der Umlageschlüssel fehlt oder nur ein Erhöhungsbetrag angeführt wird. Eine unwirksame Erklärung kann nicht nachgebessert werden, sondern muss neu erst...mehr

Überblick Seit der Grundsteuerreform werden Wohneigentümer teilweise höher besteuert als Eigentümer von Gewerbegrundstücken. Einige Bundesländer gleichen die Schieflage aus. Was ist neu? Überblick zu Gesetzen, kommunalen Hebesätzen und Urteilen. Anfang 2025 trat die Grundsteuerreform in Kraft. Die Bundesländer setzen sie unterschiedlich um. Teilweise werden Eigentümer von Wo...mehr

1 Leitsatz Behauptet der Mieter eine Wohnflächendifferenz, kann er, auch wenn die behauptete Wohnflächendifferenz nur unerheblich ist, Anspruch auf Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens haben. 2 Normenkette ZPO §§ 485 ff. 3 Das Problem Ein selbstständiges Beweisverfahren, auch Beweissicherung genannt, ist die vorsorgliche Beweisaufnahme vor Beginn eines möglichen Proz...mehr

In dem vom LG Berlin II entschiedenen Fall behauptete die Mieterin, die Wohnfläche ihrer Wohnung sei um ca. 5 qm geringer als im Mietvertrag angegeben und stellte Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Das Amtsgericht lehnte den Antrag ab. Das LG Berlin II sah das Rechtsschutzinteresse der Mieterin als gegeben an, weil die Klärung der tatsächlichen W...mehr

Behauptet der Mieter eine Wohnflächendifferenz, kann er, auch wenn die behauptete Wohnflächendifferenz nur unerheblich ist, Anspruch auf Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens haben.mehr

LG Berlin II, Beschluss v. 30.4.2025, 64 S 85/23, GE 2025, 966mehr

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