Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnfläche

Rz. 348 [Autor/Stand] Die Grundsteuermesszahl beträgt gem. § 6 Abs. 1 Satz 1 NGrStG grds. 100 Prozent. Sie ermäßigt sich jedoch (nur) für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen auf 70 Prozent, § 6 Abs. 1 Satz 2 NGrStG. Rz. 349 [Autor/Stand] Menschenwürdiges Wohnen ist ein allgemeines Gut, das international verankert ist. Auch das Grundgesetz sichert mit dem Grundrecht auf ein m...mehr

Rz. 397 [Autor/Stand] Die Steuerermäßigungen nach § 6 Abs. 2 bis 4 NGrStG werden (nur) auf Antrag gewährt, wenn die maßgebenden (und oben näher beschriebenen) Voraussetzungen zum Veranlagungszeitpunkt vorliegen. Die Prüfung der Voraussetzungen nimmt das zuständige niedersächsische Lage- bzw. Belegenheitsfinanzamt vor. Rz. 398 [Autor/Stand] Liegen die entsprechenden Voraussetz...mehr

Rz. 697 [Autor/Stand] Das nachfolgende Beispiel zeigt den Weg von der Bewertung eines Wohngrundstücks in Form einer Villa bis zur entsprechenden Grundsteuerfestsetzung nach dem niedersächsischen Modell. Rz. 698 Praxis-Beispiel Beispiel: Eine Villa mit parkähnlichem Grundstück ist in Niedersachsen für Zwecke der (neuen) Grundsteuer zu bewerten. Das Grundstück ist 12.500 m2 groß...mehr

Rz. 360 [Autor/Stand] Die nachfolgende Übersicht ermöglicht einen zügigen Überblick über die ab Rz. 365 aufgeführten Ermäßigungstatbestände des NGrStG.mehr

Rz. 695 [Autor/Stand] Das nachfolgende Beispiel zeigt den Weg von der Bewertung eines Wohngrundstücks in Form eines Einfamilienhauses bis zur entsprechenden Grundsteuerfestsetzung nach dem niedersächsischen Modell. Rz. 696 Praxis-Beispiel Beispiel: Ein Einfamilienhaus (EFH) nebst freistehender Garage ist in Niedersachsen für Zwecke der (neuen) Grundsteuer zu bewerten. Das Grun...mehr

Rz. 232 [Autor/Stand] § 4 Äquivalenzzahlen (1) Für Gebäudeflächen wird eine Äquivalenzzahl von 0,50 Euro je Quadratmeter angesetzt. (2) 1Für die Fläche des Grund und Bodens wird eine Äquivalenzzahl von 0,04 Euro je Quadratmeter angesetzt. 2Abweichend von Satz 1 gilt:mehr

Rz. 705 [Autor/Stand] Das nachfolgende Beispiel zeigt den Weg von der Bewertung eines unter Denkmalschutz stehenden Wohn- und Geschäftshauses bis zur entsprechenden Grundsteuerfestsetzung nach dem niedersächsischen Modell. Rz. 706 Praxis-Beispiel Beispiel: Ein Wohn- und Geschäftshaus ist in Niedersachsen für Zwecke der (neuen) Grundsteuer zu bewerten. Das Grundstück ist 900 m2...mehr

Rz. 347 [Autor/Stand] § 6 Grundsteuermesszahl (1) 1Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 Prozent. 2Für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl auf 70 Prozent ermäßigt. (2) 1Die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen nach Absatz 1 Satz 2 wird nochmals um 25 Prozent ermäßigt, soweit eine enge räumliche Verbindung mit dem Betrieb der ...mehr

Rz. 204 [Autor/Stand] Für den besonderen Fall der Wohnnutzung enthalten § 3 Abs. 2 und 3 NGrStG aus verfahrensökonomischen Gründen Geringfügigkeitsregelungen für Garagen und Nebengebäude. Vgl. zu den Nebengebäuden Rz. 207. Rz. 205 [Autor/Stand] Durch § 3 Abs. 2 Satz 1 NGrStG wird verwaltungsvereinfachend geregelt, dass Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang z...mehr

Rz. 561 [Autor/Stand] Die Neuveranlagung des Grundsteuermessbetrags wird verfahrensrechtlich u.a. durch Anzeigepflichten abgesichert. Während für die Feststellung der Äquivalenzbeträge bzw. der sog. Grundsteuerausgangsbeträge eine besondere Erklärung des Steuerpflichtigen erforderlich ist (vgl. Rz. 495), erfolgt die anschließende Festsetzung des Grundsteuermessbetrags von Am...mehr

Rz. 90 [Autor/Stand] In der Praxis haben die Gutachterausschüsse bislang ganz überwiegend keine Notwendigkeit gesehen, sich an der Terminologie des Bewertungsgesetzes zu orientieren. Dies erscheint aus der Sicht der ImmoWertV 2021[2] nicht geboten. Das führt dazu, dass der Gutachterausschuss Liegenschaftszinssätze auch für solche Grundstückstypen bildet, die mit der Definiti...mehr

Rz. 188 [Autor/Stand] § 3 Maßgebliche Fläche (1) 1Maßgebliche Gebäudefläche bei Wohnnutzung ist, soweit sich aus den Absätzen 2 und 3 nichts anderes ergibt, die Wohnfläche. 2Als Wohnnutzung gilt auch ein häusliches Arbeitszimmer. 3Im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. 4Nicht genutzte Gebäudeflächen, die zuvor Wohnzwecken gedient haben, gelten bis zu einer Nut...mehr

Rz. 699 [Autor/Stand] Das nachfolgende Beispiel zeigt den Weg von der Bewertung eines Nichtwohngrundstücks in Form eines Discounters bis zur entsprechenden Grundsteuerfestsetzung. Rz. 700 Praxis-Beispiel Beispiel: Ein in Niedersachsen belegener Discounter ist für Zwecke der (neuen) Grundsteuer zu bewerten. Das Grundstück ist 5.000 m2 und der darauf befindliche Parkplatz 2.500 ...mehr

Rz. 140 [Autor/Stand] § 2 Steuergegenstand, Berechnungsformel (1) 1Steuergegenstand der Grundsteuer B nach diesem Gesetz sind vorbehaltlich des Absatzes 4 Satz 2 die Grundstücke im Sinne des § 2 Nr. 2 GrStG als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens. 2Die Grundsteuer B ergibt sich durch eine Multiplikation des Grundsteuermessbetrags des Grundstücks nach Absatz 2 mit dem...mehr

Rz. 388 [Autor/Stand] Schließlich sieht auch das NGrStG eine ermäßigte Grundsteuermesszahl für den sozialen Wohnungsbau vor. Rz. 389 [Autor/Stand] Nach § 6 Abs. 4 Nr. 1 NGrStG wird die Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der Wohnflächen nach § 6 Abs. 1 Satz 2 NGrStG, ggf. auch in Verbindung mit § 6 Abs. 2 und 3 NGrStG, um (weitere) 25 Prozent ermäßigt, soweit die Woh...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Aufgrund der Entscheidung des BVerfG vom 10.4.2018[2] zur Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung und auf Basis der im Nachgang grundgesetzlich eingeräumten Öffnungsklausel (vgl. Rz. 10) hat das Land Niedersachsen sich entschieden, ein eigenes Landesgrundsteuergesetz einzuführen. Rz. 19 [Autor/Stand] Prägendes Element der Lastenverteilung im NGrStG is...mehr

Rz. 92 [Autor/Stand] Im NGrStG ist für die Bestimmung der Äquivalenzbeträge (sog. Grundsteuerausgangsbeträge) als Berechnungsgrundlage der Grundsteuer B die grundlegende Systementscheidung zugunsten des Flächenprinzips, erweitert um einen Lage-Faktor getroffen worden. Als Ansatz für die Bestimmung ist eine Äquivalenzzahl von 0,04 Euro pro Quadratmeter des Grund und Bodens so...mehr

Rz. 276 [Autor/Stand] § 5 Abs. 1 NGrStG 1 regelt, wie der Lage-Faktor zu berechnen ist und beschreibt die Formel für dessen Ermittlung. Danach ist zur Ermittlung des Lage-Faktors der Bodenrichtwert des betreffenden Grundstücks zum Durchschnittsbodenwert der Gemeinde ins Verhältnis zu setzen und auf dieses Verhältnis ein Exponent von 0,3 anzuwenden. Der so ermittelte Lage-Fak...mehr

Rz. 440 [Autor/Stand] § 8 Feststellungsverfahren (1) 1In dem Feststellungsbescheid für Grundstücke sind ergänzend zu § 219 Abs. 2 BewG auch Feststellungen zu treffen über die Fläche von Grund und Boden und die Gebäudeflächen sowie ihre Einordnung als Wohnfläche oder Nutzfläche. 2Feststellungen erfolgen nur, wenn und soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung sind. 3Der Fest...mehr

Rz. 448 [Autor/Stand] Die Äquivalenzbeträge (sog. Grundsteuerausgangsbeträge) für Grundstücke werden in der ersten Stufe des dreistufigen Verfahrens durch gesonderten Feststellungsverwaltungsakt i.S.d. § 180 Abs. 1 Nr. 1 AO festgestellt. Rz. 449 [Autor/Stand] Ergänzend zu den bundesgesetzlichen Regelungen in § 219 BewG sind in diesem Feststellungsbescheid neben der Vermögensa...mehr

Hinw. d. Red.: S. Beitrag von Dr. Wolfram Viefhues, Zum Verhältnis von Nutzungsentschädigung und Unterhalt, in diesem Heft, S. 179 ff. Gründe: A. [1] Die Beteiligten sind miteinander verheiratet und leben seit Januar 2020 getrennt. Aus ihrer Ehe ist ein im Jahr 2008 geborener Sohn hervorgegangen. Die Ehegatten sind jeweils zur Hälfte Miteigentümer eines Reihenhauses in M. mit...mehr

Rz. 207 [Autor/Stand] Eine den Garagen vergleichbare Regelung enthält § 3 Abs. 3 NGrStG. Danach bleiben gem. § 3 Abs. 3 Satz 1 NGrStG die Nutzflächen von Nebengebäuden, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, der sie zu dienen bestimmt sind, bis zu einer Fläche von 30 m2 bei der Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen außer Ansatz (Freibetrag). Auch hier li...mehr

Rz. 701 [Autor/Stand] Das nachfolgende Beispiel zeigt den Weg von der Bewertung eines Nichtwohngrundstücks in Form eines Baumarktes bis zur entsprechenden Grundsteuerfestsetzung. Rz. 702 Praxis-Beispiel Beispiel: Ein in Niedersachsen belegener Baumarkt ist für Zwecke der (neuen) Grundsteuer zu bewerten. Das Grundstück ist 14.000 m2 und die darauf befindliche Ausstellungsfläche...mehr

Rz. 377 [Autor/Stand] Zur Förderung der Kulturlandschaft sieht § 6 Abs. 3 NGrStG eine weitere Steuerermäßigung vor. Danach werden die Grundsteuermesszahlen für die Äquivalenzbeträge der Gebäudeflächen um 25 Prozent ermäßigt, wenn ein Baudenkmal nach § 3 Abs. 1 bis 3 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes vorliegt. Hierbei ist die Nutzung des Gebäudes unerheblich, d.h. d...mehr

Nach § 7b Abs. 2 S. 2 EStG dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AK/HK) in Fällen des Begünstigungszeitraums 1 den Betrag von 4.100 EUR je Quadratmeter Wohnfläche und in Fällen des Begünstigungszeitraums 2 den Betrag von 5.200 EUR je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.[7] Beraterhinweis Bei der Herstellung von Wohnungen im Betriebsvermögen sollten daher die Wa...mehr

In Abhängigkeit vom Begünstigungszeitraum beträgt die maximale BMG der AK/HK pro Quadratmeter Wohnfläche 2.000 EUR bzw. 4.000 EUR (§ 7b Abs. 3 EStG). Nicht begünstigt sind Aufwendungen für das Grundstück und die Außenanlagen.mehr

Der Begriff der Wohnung ist für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 gem. § 181 Abs. 9 BewG wie folgt definiert: "Eine Wohnung ist in der Regel die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung der Räume muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbeson...mehr

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des BGH auch bei freifinanzierten Wohnungen grundsätzlich nach den Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrags für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren, d. ...mehr

Die einseitige Änderung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels durch den Vermieter ist gem. § 556a Abs. 2 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter bestimmte Betriebskosten künftig nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch bzw. der erfassten unterschiedlichen Verursachung umlegen will (z. B. nach Einbau von Kaltwasserzählern in jede Wohnung oder Bereitstellung vo...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass eine Änderung der Mietstruktur nur im Einvernehmen mit den Mietern möglich ist, besteht im frei finanzierten Wohnungsbau gem. § 556a Abs. 2 BGB für Betriebskosten, deren Umfang bzw. Verursachung erfasst werden, z. B. durch entsprechende Zähler. Wichtig Einseitige Erklärung des Vermieters möglich Insofern hat der Vermieter die Möglichkeit, ...mehr

Werden die sog. "kalten" Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur...mehr

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach Betriebskosten nach den Wohn- und Nutzflächen umgelegt werden, gilt auch für solche Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen (z. B. Grundsteuer bei Eigentumswohnungen oder durch Zähler erfasste Betriebskosten), sofern im Mietvertrag keine Anhaltspunkte für eine einschränkende Auslegung enthalten sind.[1] Praxis-Tipp E...mehr

Die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage dürfen nur nach dem Brennstoffverbrauch umgelegt werden (§ 23 Abs. 2 NMV). Die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse dürfen nur zu gleichen Teilen auf die Wohnungen umgelegt werden, die mit Zustimmung des Nutzungsberechtigten angeschlossen wurden (§ 24a Abs. 2 NMV). Die Kosten der Einrichtu...mehr

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z. B. durch Wasserzähler) oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen (z. B. durch separate Müllgefäße), sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter ist somit verpflichtet, verbrauchsabhä...mehr

Zu den Kosten der Schornsteinreinigung gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nr. 4a (s. Abschn. 4) berücksichtigt sind. Durch Rechtsverordnung der Länder (Kehr- und Überprüfungsordnungen) ist geregelt, welche Schornsteine, Feuerstätten, Lüftungsanlagen etc. in welchen Zeitabständen gereinigt und geprüft werden...mehr

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Hinweis Umlage nach Kopfzahl vermeiden Abzuraten ist von einer Verteilung nach Kopfzahlen, bei der die An...mehr

Im Übrigen besteht bei preisgebundenem Wohnraum eine Verpflichtung zur Umlage der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen (§ 20 Abs. 2 NMV). Die Kosten des Betriebs von Aufzügen (§ 24 NMV) und des Breitbandkabelnetzes, ausgenommen der Grundgebühren (§ 24a NMV), dürfen auch nach anderem, einvernehmlich mit allen Mietern einheitlich festgelegten Umlagemaßstab verteil...mehr

Ist der Verteilerschlüssel grob unbillig oder infolge geänderter Umstände grob unbillig geworden, kann auch der Mieter eine Änderung weder für die Vergangenheit noch für den laufenden Abrechnungszeitraum, sondern nur für die Zukunft verlangen, es sei denn, dem Vermieter lagen bereits vor Beginn der Abrechnungsperiode verlässliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende grobe U...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG befugt sind, den Umlageschlüssel für die Ansammlung einer Rücklage zu ändern. Beschlusskompetenz Der BGH klärt für die Praxis, dass die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für die Ansammlung einer Rücklage einen anderen Umlageschlüssel bestimmen können (im F...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung sind öffentliche Abgaben, Betriebs- und Instandsetzungskosten jeweils nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu tragen. Die Kosten für Wärme und Warmwasser sind nach dem Verhältnis der beheizten Flächen umzulegen. Abweichende Regelungen gelten für Aufzugs- und Verwaltungskosten. Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist bezogen a...mehr

Rz. 26 Bei einem Erwerb von Todes wegen durch Abkömmlinge ist die Befreiung – aus Gründen der Angemessenheit – auf eine Wohnfläche der selbstgenutzten Wohnung des Erblassers von höchstens 200 qm begrenzt. Hinweis Dabei handelt es sich um einen Freibetrag und nicht (nur) um eine Freigrenze. In letzterem Fall würde bei einer Wohnfläche von 201 qm gar kein Steuerprivileg gewährt...mehr

Rz. 24 Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG sind Erwerbe von Todes wegen steuerfrei, mit denenmehr

Rz. 75 Immobilien, die nur teilweise Wohnzwecken dienen und im Übrigen z.B. zu eigenen Wohnzwecken oder zu gewerblichen, freiberuflichen oder zu öffentlichen Zwecken genutzt werden oder schlicht leer stehen, sind nur anteilig begünstigt, wobei die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt maßgeblich sind.[86] Rz. 76 Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältni...mehr

Rz. 6 Als Familienheim i.S.v. § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG gilt ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. In der Wohnung muss sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden.[4] Die Finanzverwaltung stellt bei der Beurteilung der Verhältnisse zum Stichtag auf die tatsächliche Nutzung ab.[5] Eine Anmeldung nach dem M...mehr

Rz. 43 Wird das Familienheim steuerfrei erworben, werden die damit in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Schulden und Lasten nicht erwerbsmindernd berücksichtigt, § 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG. Ist im Rahmen einer Mischnutzung (siehe Rdn 8 ff.) ein Grundstück nur teilweise steuerbefreit, sind Verbindlichkeiten, die das gesamte Objekt betreffen, nur mit dem Betrag abzugsfähig...mehr

Rz. 5 Der Begriff der "Wohnung" ist in § 181 Abs. 9 BewG gesetzlich definiert. Voraussetzungen sind u.a. ein separater Zugang, für eine selbstständige Haushaltsführung notwendige Nebenräume (Küche, Bad) sowie eine Wohnfläche von mindestens 23 m2. Garagen sind keine Wohnungen, jedoch den Wohnungen zuzuordnen.[3] Der Hauptzweck des Betriebs liegt, jedenfalls nach Auffassung de...mehr

Die Entscheidung betrifft zwei für den Einwand der (teilweisen) Leistungsunfähigkeit bei gesteigerter Unterhaltspflicht gemäß § 1603 Abs. 2 S. 1 BGB höchst praxisrelevante Fragen. 1. Zum einen geht es um die Zurechnung fiktiver Nebeneinkünfte des Unterhaltsverpflichteten bei Untersagung einer Nebentätigkeit durch den Arbeitgeber. Der BGH verneint mit knapper, auf die Einzelfa...mehr

Gründe: A. [1] Die im Juli 2015 geborenen Antragsteller machen gegen die Antragsgegnerin, ihre Mutter, Kindesunterhalt geltend. [2] Die Ehe der Eltern ist rechtskräftig geschieden. Die Kinder leben bei ihrem Vater, der sie im vorliegenden Verfahren vertritt. In der Vergangenheit fanden Umgangskontakte zwischen Mutter und Kindern in wechselndem Umfang statt. Die künftige Regel...mehr

Rz. 76 Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich aus der Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes, § 190 Abs. 1 S. 2 BewG. Die Regelherstellungskosten (RHK) sind in der Anlage 24 zum BewG enthalten, § 190 Abs. 1 S. 3 BewG. Es gelten also nicht die tatsächlichen Herstellungskosten des Gebäudes, sondern typisierte Werte. Maßgeblich f...mehr