Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnfläche

Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels erfordert, dass die Betriebskosten des gesamten Anwesens angegeben werden und erläutert wird, wie sich daraus der Anteil des Mieters für die von ihm gemietete Wohnung errechnet. Bei einer Verteilung nach Flächen ist sowohl die Gesamtfläche des Anwesens als auch die Fläche der betreffenden Wohnung und bei ei...mehr

Praxis-Tipp Vorteile aufführen Im Kündigungsschreiben sollte möglichst ausführlich dargelegt werden, welche Vorteile der Bezug der zu kündigenden Wohnung gegenüber der vom Vermieter bzw. von dessen Angehörigen derzeit genutzten Wohnung hat (z. B. Größe, Ausstattung, Lage, Arbeitsplatznähe, wirtschaftliche Belastung, gesundheitliche Gründe u. Ä.). Auch bei einer Kündigung wegen...mehr

Eine weitere Grenze des Erlangungswunsches bildet der Missbrauch. Dieser liegt nicht schon dann vor, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere frei gewordene Wohnungen zur Verfügung stehen. Auch in diesem Fall muss das Gericht bedenken, dass der Nutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu beachten ist. Trotz anderweitig frei gewordener oder frei werdender Wohnungen is...mehr

Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann. Ausgangspunkt für die notwendige Aufgliederung der Gesamtkosten in einzelne Abrechnungsposten ist der Mietvertrag, i...mehr

Rz. 28 [Autor/Stand] In dem Urteil v. 12.2.1986[2] hat der BFH die Auffassung vertreten, eine Wohnfläche von rd. 220 qm rechtfertige für sich allein die Bewertung eines Einfamilienhauses im Sachwertverfahren. Zutreffend geht die Finanzverwaltung davon aus, dass für die Frage, ob eine Wohnung die Wohnflächengrenze von 220 qm erreicht oder überschreitet, der bei der Artfeststel...mehr

Rz. 55 [Autor/Stand] Die Steuermesszahl für den Flächenbetrag für zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen (§ 5 Abs. 2 HGrStG) beträgt 70 Prozent (§ 6 Abs. 2 HGrStG). Damit werden Wohnflächen (Rz. 215 f.) mittels einer – im Vergleich zu Nichtwohnflächen (§ 6 Abs. 1 HGrStG) – niedrigeren Steuermesszahl begünstigt[2] (30%iger Abschlag, Rz. 286 f.). Die in der abgesenkten Messzah...mehr

Rz. 238 [Autor/Stand] § 5 Abs. 2 Satz 5 HGrStG findet nur Anwendung auf Garagen, die zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Gebäudeteile zu dienen bestimmt sind. Andere Garagen fallen unter Abs. 3.[2] Praxis-Beispiel Beispiel: Zu einem als Werbeagentur genutzten Einfamilienhaus gehört eine Garage. Gebäudefläche und Garage fallen nicht unter Abs. 2, sondern unter Abs. 3. Rz. 23...mehr

Rz. 224 [Autor/Stand] Die Anwendung dieser Vorschrift setzt voraus, dass ein Gebäude vorliegt. Der Gebäudebegriff deckt sich mit dem bundesrechtlichen, denn § 248 BewG wird explizit in Bezug genommen – ohnehin gilt er jedoch über § 2 Abs. 3 Nr. 2 HGrStG auch uneingeschränkt im hessischen Landesrecht. Es sind nur benutzbare Gebäude zu berücksichtigen. Rz. 225 [Autor/Stand] Für...mehr

Rz. 210 [Autor/Stand] Die Regelungen in § 5 HGrStG erreichen, dass die Steuerlast in erster Linie nach Flächen verteilt wird. Damit ist das hessische Grundsteuermodell ein Flächenmodell, allerdings aufgrund der Ergänzung um den lageabhängigen Faktor (§ 7 HGrStG) kein reines Flächenmodell, wie es in Bayern zur Anwendung kommt.[2] Rz. 211 [Autor/Stand] Ausgangsbasis für das hes...mehr

Rz. 135 Erweiternd gegenüber dem Erwerb von Ehegatten ist Voraussetzung für die vollständige Freistellung, dass die Wohnfläche der Wohnung nicht mehr als 200 qm beträgt. Die Flächenbegrenzung ist objektbezogen zu verstehen, sodass es insoweit zu keiner Vervielfältigung bei mehreren Erben kommt (H E 13.4 ErbStH "Steuerbefreiung – Beispiel 1"). Bei größeren Wohnungen wird die ...mehr

Rz. 4 Für die Abgrenzung der Grundstücksarten ist das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche maßgebend. Nutzflächen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen (z. B. Garagen, Kellerräume), sind nicht einzubeziehen. Maßgeblich ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV)...mehr

Rz. 368 [Autor/Stand] Treten die Voraussetzungen für eine Neuveranlagung, eine Nachveranlagung oder eine Aufhebung in dem Zeitraum zwischen dem ersten Hauptveranlagungszeitpunkt nach § 8 Abs. 1 Satz 2 HGrStG, dem 1.1.2022 und dem frühesten Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Steuermessbeträge aus der ersten Hauptveranlagung, dem 1.1.2025 (§ 8 Abs. 2 Satz 1 HGrStG) ein, wird die...mehr

Rz. 236 [Autor/Stand] Bei zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden gilt der Ansatz der Wohnfläche andere Flächen ab. Ganz deutlich wird dies am Fall eines reinen Wohngebäudes. Nur die Wohnfläche wird angesetzt. Damit ist auch die Fläche von Räumen, die nicht bei der Wohnfläche mitzählen abgegolten. Hierbei handelt es sich z.B. um Keller, Waschküche oder Abstellräume außerhalb der W...mehr

Rz. 262 [Autor/Stand] Die Vorschrift zum Außer-Ansatz-Lassen von Nebengebäuden lehnt sich stark an die zu den Garagen (Satz 5) an. So erfasst auch sie nur Nebengebäude, die zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden oder Gebäudeteile zu dienen bestimmt sind. Nur hier kann die Erfassung der Wohnfläche die Fläche der Nebengebäude (mit)abgelten. Andere Nebengebäude fallen unter § 5 Abs....mehr

Rz. 268 [Autor/Stand] Bleiben Garagen oder Nebengebäude nicht außer Ansatz, regelt § 5 Abs. 25 Satz 8 HGrStG, dass ihre Nutzungsfläche als Wohnfläche gilt. Auch diese Vorschrift betrifft nur Garagen und Nebengebäude, die zu Wohnzwecken genutzten Gebäude(teile)n zu dienen bestimmt sind. Auf alle anderen – und dann unter Abs. 3 fallenden – Garagen und Nebengebäude findet die V...mehr

Rz. 29 [Autor/Stand] Hinsichtlich der Größe der zugehörigen Grundstücksfläche führt die Entscheidung v. 23.7.1971[2] aus, eine Grundstücksfläche von 2.400 qm liege im Grenzbereich der Fälle, in denen allein wegen der Grundstücksfläche eine besondere Gestaltung vorliege, die zu einer wesentlichen Abweichung von der Masse der im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienh...mehr

Tz. 71 Stand: EL 145 – ET: 10/2025 Bei der Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen kann in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung bis zu jährlich 5 % zusätzlich zu der regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG (Anhang 10) in Anspruch genommen werden. Die Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Baumaßnahme nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 oder nac...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Die OFD Koblenz hat mit Datum vom 24.7.2006 auf der Grundlage der BFH Entscheidung v. 11.1.2006[2] eine umfangreiche Verfügung[3] erlassen, die die Abgrenzung des Sachwertverfahrens vom Ertragswertverfahren bei den Einfamilienhäusern zusammenfasst und der Praxis eine Hilfestellung liefert, die diesbezüglich gültige Rechtsprechung umzusetzen. Nachfolgend ...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Was unter "besonderer Gestaltung" zu verstehen ist, umschreibt das Gesetz nicht. Es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der der Ausdeutung und Konkretisierung durch Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen bedarf. Rz. 24 [Autor/Stand] Nach den BewRGr (Abschn. 16 Abs. 3) liegt eine besondere Gestaltung vor allem dann vor, wenn das Gebäude we...mehr

Rz. 34 [Autor/Stand] Im Urteil v. 5.3.1986[2] hat der BFH entschieden, das Vorhandensein einer Schwimmhalle auf einem Einfamilienhaus-Grundstück rechtfertige für sich allein die Bewertung im Sachwertverfahren. Im Streitfall handelte es sich um eine containerartige Unterflurschwimmhalle mit einer Grundfläche von 13 m × 4 m und einem Schwimmbecken von 10 m × 4 m. Ein solcher "...mehr

Rz. 33 Der Verschonungsabschlag von 10 % wird nur für bebaute Grundstücke gewährt, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Für die Abgrenzung der Wohngrundstücke ist der bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff maßgebend, der in § 181 Abs. 2 BewG erstmals gesetzlich definiert ist (zuvor z. B. in R 175 Abs. 2 ErbStR 2003 für das alte Recht; s. Drosdzol, ZEV 2008, 10, 12; R E 13d Abs....mehr

Rz. 209 [Autor/Stand] (1) Der Flächenbetrag für den Grund und Boden ist das Produkt aus der Fläche des zum Grundstück gehörenden Grund und Bodens in Quadratmetern und einem Ansatz von 0,04 Euro je Quadratmeter. (2) 1Der Flächenbetrag für den zu Wohnzwecken genutzten Teil eines zum Grundstück gehörenden benutzbaren Gebäudes nach § 248 Bewertungsgesetz in der am 24. Dezember 20...mehr

Rz. 66 Die Vererbung von selbst genutztem Wohneigentum unter Eheleuten und bei eingetragenen Lebenspartnerschaften wird erbschaftsteuerfrei gestellt. Gleiches gilt für selbst genutztes Wohneigentum bis zu 200 qm Wohnfläche bei der Vererbung an Kinder. Voraussetzung ist jeweils und grundsätzlich die Einhaltung einer Selbstnutzungsfrist von zehn Jahren.mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Durch das ab dem 1.1.2025 geltende HGrStG (Rz. 11; Rz. 442) wird für den in Hessen belegenen Grundbesitz des Grundvermögens (§ 2 Nr. 2 GrStG, §§ 243, 244 BewG) vom (Bundes-)Grundsteuergesetz (GrStG) abgewichen (Rz. 82; Rz. 85). Damit ist die Abweichung in erster Linie für die Grundsteuer B (§ 25 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 GrStG) maßgeblich (zu den Abweichungsgr...mehr

Rz. 131 Die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG wurde mit dem Gesetz zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts eingeführt und ist auf Erwerbe ab dem 01.01.2009 anzuwenden. Inhaltlich wird die Steuerbefreiung der Nr. 4b bezüglich des Erwerbs eines Familienheims auf den Erwerb von Todes wegen bei Kindern und Kindern verstorbener Kinder (Enkel) ausgedehnt. ...mehr

Rz. 7 Mit dem JStG 2022 vom 16.12.2022 (BGBl I 2022, 2294) wurden die Vorschriften des Sechsten Abschnitts des Zweiten Teils des BewG, insb. zur Bewertung der bebauten Grundstücke im Ertrags- und Sachwertverfahren sowie zur Bewertung der Sonderfälle (Erbbaurecht sowie Gebäude auf fremdem Grund und Boden), an die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrsw...mehr

Rz. 275 [Autor/Stand] § 5 Abs. 4 Satz 1 HGrStG gibt vor, bei der Berechnung der Flächenbeträge nach Abs. 1 bis 3 für Wohnungs- und Teileigentum die bundesrechtlichen Regelungen des § 249 Abs. 5 und 6 BewG entsprechend anzuwenden. § 249 Abs. 5 BewG (Wohnungseigentum) stellt dabei auf den Begriff der Wohnung ab. Dieser ist im Landesrecht aber nicht eigenständig normiert, wesha...mehr

Rz. 80 Nach § 187 Abs. 2 BewG ist Grundlage für die Berechnung der anzusetzenden Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis) Anlage 23 BewG. Diese unterscheidet für den Ansatz zwischen Bewirtschaftungskosten für Wohnnutzung und für gewerbliche Nutzung. Dabei sind die Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten für Wohnnutzung jährl...mehr

Rz. 10 Anstelle von Vergleichspreisen können zur Ermittlung des Vergleichswerts auch Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte für geeignete Bezugseinheiten, z. B. die Wohnfläche (Gebäudefaktor) oder den erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor), ermittelt und mitgeteilt werden (§ 183 Abs. 2 BewG). Der Vergleichswer...mehr

Christoffel, Sachwertverfahren bei Zweifamilienhäusern wegen übergroßer Wohnfläche, DB 1989, 300; Flore, Vorrang des Ertragswertverfahrens bei Geschäftsgrundstücken, DStR 1994, 276; Koch, Abgrenzung des Bewertungsverfahrens bei zu Bürozwecken genutzten Hochhäusern, DStR 1997, 1317; Leinweber, Abgrenzung der Bewertungsverfahren bei der Einheitsbewertung von Ein- und Zweifamil...mehr

Rz. 59 [Autor/Stand] Hinsichtlich der Besteuerung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens folgt Hessen dem Bundesrecht (Rz. 21). Das abweichende Landesrecht bezieht sich nur auf das Grundvermögen (Rz. 80, 85) und verfolgt dabei ausdrücklich nicht das bundesgesetzliche Ziel einer Besteuerung nach dem Wert. Kerngedanke ist stattdessen dem Äquivalenzprinzip (Rz. 31) folge...mehr

Rz. 121 Sind mehrere Erben vorhanden, kann nur der begünstigte überlebende Ehegatte/Lebenspartner in den Genuss der Freistellung der geerbten Wohnung kommen, soweit er durch Selbstnutzung die Voraussetzungen hierfür erfüllt. Zusätzlich kommt die Freistellung zunächst nur in dem Umfang in Betracht, in dem er die Wohnung erworben hat, also im Umfang seiner Erbquote. Praxis-Bei...mehr

Rn. 138 Stand: EL 183 – ET: 08/2025 Gewerbebetrieb statt privater Vermögensverwaltung (s Rn 137) ist bei der Vermietung auch von privatem Wohnraum insb anzunehmen, wenn entweder durch einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausgehenden ...mehr

Rz. 3 Die Feststellung der Grundstücksart (durch das Lagefinanzamt) folgt dem durch § 181 BewG vorgegebenen Prüfungsschema (vgl. auch Stöckel, NWB 2009, 3052):mehr

Rz. 56 Nach § 13d Abs. 3 ErbStG ist auf Antrag auch die Steuer bis maximal zehn Jahre zu stunden, die der Erwerber für ein Grundstück zu entrichten hat, welches er zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Nach dem bis zum 31.12.2024 gültigen Wortlaut des § 28 Abs. 3 Satz 2 ErbStG sind nur Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohneigentum, welches zu Wohnzwecken genutzt wird, der Stundungsr...mehr

Rz. 270 [Autor/Stand] Unter § 5 Abs. 3 HGrStG fallen alle Gebäudeflächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (Satz 1). Im Ergebnis sind diese Gebäudeflächen "Nicht-Wohnen" alle Gebäudeflächen, die weder selbst unter Abs. 2 fallen, noch oder mit dem Ansatz einer Wohnfläche nach Abs. 2 abgegolten sind. Werden Gebäudeflächen nicht mehr zu Nicht-Wohnzwecken genutzt, wi...mehr

Rz. 288 [Autor/Stand] Für Kulturdenkmäler nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz werden die Steuermesszahlen für die Flächenbeträge für die Gebäudefläche "Wohnen" (§ 5 Abs. 2 HGrStG) und für die Gebäudefläche "Nicht-Wohnen" (§ 5 Abs. 3 HGrStG) auf Antrag ermäßigt. Voraussetzung ist, dass die Voraussetzungen zum Veranlagungszeitpunkt (§ 8 Abs. 1 Satz 2, § 9 Abs. 2 Satz 2, § ...mehr

Rz. 68 Die Freistellung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 vorletzter HS ErbStG bezieht sich auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung in einem der bei Rn. 66 genannten Grundstücksarten ("soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird"). Rz. 69 Unter einer Wohnung ist eine Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so besch...mehr

Rz. 25 Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Der Begriff "Ausstattung" beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die...mehr

Rz. 36 [Autor/Stand] Nach der eindeutigen Formulierung des § 76 BewG ist darauf abzustellen, ob besondere Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale vorliegen, und sodann ist in einem eigenen Subsumtionsschritt zu prüfen, ob diese Merkmale zu einer wesentlichen Unterscheidung führen.[2] In seinen Entscheidungen v. 7.11.2000[3] und v. 11.1.2006[4] führt der BFH zu Recht aus, dass ...mehr

Rz. 45 [Autor/Stand] Mit der gesetzgeberischen Grundentscheidung, die landesrechtliche Bemessungsgrundlage zunächst an – nicht wertabhängigen – Flächenmerkmalen und darauf anzuwendenden Äquivalenzzahlen (0,04 EUR pro qm für den Grund und Boden und 0,50 EUR pro qm für das Gebäude; zum Begriff Äquivalenzzahl im HGrStG, vgl. Rz. 14) anzuknüpfen, wird der Belastungsgrund im Sinn...mehr

Was unter "Wohnraum" zu verstehen ist, wird im II. WobauG nicht erläutert. Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV), gibt hierzu einen Anhaltspunkt. Danach gehören zur Wohnfläche die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören[1], und die Grundflächen von Wintergärten, Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, we...mehr

Eine Erweiterung liegt in folgenden Fällen vor: Aufstockung oder Anbau, Vergrößerung der nutzbaren Fläche, Substanzvermehrung. Bau- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden, die zu einer Vergrößerung der Nutz- oder Wohnfläche führen, rechnen stets zu den Herstellungskosten. Dies gilt selbst dann, wenn der Flächenzuwachs geringfügig ist.[1] Praxis-Beispiel Herstellungskosten Im Kel...mehr

Bei Anbauten an ein bestehendes Gebäude sind steuerrechtlich 3 Fälle zu unterscheiden: Es liegen nachträgliche Herstellungskosten eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts (Altgebäude) vor. Dies ist der Fall, wenn der Anbau zu den gleichen Zwecken wie der Altbau genutzt wird und beide Gebäudeteile bautechnisch und funktional in einer Weise zusammengefügt werden, dass sich dad...mehr

Eine Erweiterung liegt in folgenden Fällen vor: Aufstockung oder Anbau, Vergrößerung der nutzbaren Fläche, Substanzvermehrung. Unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung sind (nachträgliche) Herstellungskosten auch dann gegeben, wenn nach Fertigstellung des Gebäudes seine nutzbare Fläche nur geringfügig vergrößert wird. Auf die tatsächliche Nutzung sowie auf den etwa noch erforderl...mehr

Sind für ein Gebäude Sonderabschreibungen, z. B. nach § 7b EStG, vorgenommen worden, bemisst sich nach Ablauf des entsprechenden Begünstigungszeitraums die AfA nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.[1] Restnutzungsdauer bei Gebäuden[2] ist die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 1...mehr

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die für eine Erweiterung i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB entstehen, bilden unabhängig von ihrer Höhe Herstellungskosten. Unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung sind (nachträgliche) Herstellungskosten auch dann gegeben[1], wenn nach Fertigstellung des Gebäudes seine nutzbare Fläche auch nur geringfügig vergrößert wird. Die "...mehr

Sind beim Erwerber im Hinblick auf die unterschiedliche Nutzung mehrere selbstständige Gebäudeteile[1] anzunehmen, stellt sich die Frage, wie der auf das Gesamtgebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten auf die einzelnen Gebäudeteile zu verteilen ist. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes maßgebend, es...mehr

Die in verschiedenem Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehenden Teile eines Gebäudes bilden nach ständiger Rechtsprechung eigenständige Wirtschaftsgüter. Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, ist jeder dieser 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein gesondertes Wirtschaftsgut.[1] Die...mehr

Die ggf. als Werbungskosten abziehbaren, anteiligen Kosten des Arbeitszimmers berechnen sich nach dem Verhältnis der Flächen. Diese sind im Verhältnis der Fläche des Arbeitszimmers zur gesamten Wohnfläche einschließlich des Arbeitszimmers zu ermitteln.[1] Die Ermittlung der Flächen richtet sich nach den §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) oder nach der Woh...mehr