Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / aa) Größe der Wohnfläche

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^{[Autor/Stand]} In dem Urteil v. 12.2.1986^[2] hat der BFH die Auffassung vertreten, eine Wohnfläche von rd. 220 qm rechtfertige für sich allein die Bewertung eines Einfamilienhauses im Sachwertverfahren.

Zutreffend geht die Finanzverwaltung davon aus, dass für die Frage, ob eine Wohnung die Wohnflächengrenze von 220 qm erreicht oder überschreitet, der bei der Artfeststellung zugrunde gelegte Wohnungsbegriff maßgeblich ist.^[3] Daher ist in die Wohnfläche einer Wohnung auch die Fläche eines innerhalb dieser Wohnung gelegenen Arbeitszimmers einzubeziehen.^[4] Hieran hält auch der BFH in seinem Urteil v. 23.2.2004^[5] fest.

Seit einigen Jahren wendet der BFH generell bei einer Wohnfläche, die größer als 220 qm ist, das Sachwertverfahren an^[6]: Vgl. dazu auch die BFH-Beschlüsse vom 22.7.2005^[7] und vom 30.1.2004.^[8]

Dementsprechend ist ein Zweifamilienhaus im Sachwertverfahren zu bewerten, wenn eine der beiden Wohnungen eine Wohnfläche von mindestens 220 qm aufweist^[9]. Dagegen ist das Sachwertverfahren nicht allein deshalb anwendbar, weil die beiden Wohnungen zusammen eine Wohnfläche von 250 qm haben und sie nur von einer einzigen Familie bewohnt werden; denn die Art des Bewohnens betrifft nicht die Gestaltung oder Ausstattung des Gebäudes. Dies hat der BFH mit Urteil v. 21.2.1995^[10] für die Einkommensbesteuerung entschieden; dieses Urteil ist auch auf die Einheitsbewertung anwendbar.

Das FG Köln hat mit Urteil v. 13.3.1991 entschieden, dass ein Zweifamilienhaus mit einer eigengenutzten Wohnung von 272 qm und einer vermieteten Wohnung von 57 qm Wohnfläche im Sachwertverfahren zu bewerten ist.^[11] Die Verfassungsbeschwerde gegen diese Entscheidung war ohne Erfolg.^[12]

Die Finanzverwaltung wendet die 220 qm-Grenze grundsätzlich an, lässt aber Ausnahmen zu. In dem Erlass des Fin...