Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnfläche

Mieter haben es nicht in der Hand, welche Heizung ein Vermieter einbauen lässt. Der nach dem GModG wieder mögliche Einbau einer neuen Gas- oder Öl-Heizung könnte für sie in den kommenden Jahren aber deutlich teurer in der Nebenkostenabrechnung werden. Denn es ist absehbar, dass die Kosten fürs Heizen mit Öl und Gas steigen werden – auch durch die CO2-Abgabe, die ja fossile B... mehr

Rz. 54 Darlegungslast bedeutet im Prozess die Verpflichtung, dass jede Partei sämtliche Tatbestandsmerkmale einer für sie günstigen Rechtsnorm behaupten muss. Hinweis Schlüssig- und Erheblichkeit des Sachvortrags Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klaganspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeign... mehr

Rz. 78b Fehlt die Berechnung, weil insgesamt nur die auf den Mieter entfallenden – nicht weiter überprüfbaren – Betriebskosten angegeben sind, sowie ein nicht überprüfbarer Anteil des Mieters nach Verbrauch, so ist die Abrechnung insgesamt formell unwirksam (AG Hamburg, Urteil v. 22.1.2025, 9 C 6/2, ZMR 2025, 613). Die Abrechnung ist auch dann formell unwirksam, wenn sie unv... mehr

Rz. 184 § 2 Nr. 13 BetrKV Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während... mehr

Rz. 140 Schließlich sind auch die Kosten für die Berechnung und Aufteilung der Heizkosten umlagefähig. Dazu gehören die Kosten für das Ablesen und den Austausch der Verdunstungsröhrchen (AG Bad Vilbel, WuM 1987, 275 [LS]; AG Hamburg, WuM 1982, 310 [LS]; AG Miesbach, WuM 1980, 221; a. A. AG Bergheim, WuM 1983, 123 [LS]; AG Köln, WuM 1983, 239 [LS]), die Kosten für die Aufteil... mehr

Rz. 158 § 2 Nr. 6 BetrKV Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder bei der eigenständig gewerblichen Lieferung der Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort berü... mehr

Rz. 3 Voraussetzung ist, dass eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1a erfolgt ist, d. h. eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG eingebaut oder aufgestellt worden ist. Im Unterschied zu § 559 ist für die Mieterhöhung nach § 559e aber zusätzlich erforderlich, dass die eingebaute Heizungsanlage die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten erfüllt, also förd... mehr

Rz. 27 Zu den baulichen Maßnahmen, die den Zuschnitt der Wohnung verbessern, gehören sowohl der Umbau der Mädchenkammer und der Speisekammer sowie eines Teils der Küche, um neben der Vergrößerung des Badezimmers ein weiteres Wohnzimmer zu schaffen (LG Berlin Urteil v. 14.1.2015, 65 S 267/14, GE 2015, 727 m. Anm. Beuermann GE 2015, 688; a. A. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 5... mehr

Rz. 182 § 2 Nr. 11 BetrKV Die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Als Kosten der Beleuchtung sind ausschließlich die Stromkosten für die Außenbeleuchtung (AG Neuss, WuM 1997, 471: Parkplatz... mehr

Rz. 103 § 2 Nr. 1 BetrKV Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. Maßgeblich ist, dass es sich um öffentliche Lasten handelt, die auf dem Grundstück selbst ruhen. Das sind einmal die Grundsteuern (OLG Hamm, Urteil v. 26.4.2005, 7 U 48/04, MietRB 2005, 229; Blank/Börstinghaus,§ 556 Rn. 9), die in voller Höhe an den Mieter der... mehr

Rz. 34 Zu den Sanitäreinrichtungen zählen Bad, WC und Dusche und die dafür notwendigen Anlagen und Installationen. Unter Verbesserung der Sanitäreinrichtungen ist sowohl der erstmalige Einbau von sanitären Einrichtungen als auch die Modernisierung von veralteten sanitären Einrichtungen zu verstehen. Der erstmalige Einbau eines Bades stellt objektiv eine Wertverbesserungsmaßna... mehr

Rz. 114 § 2 Nr. 3 BetrKV Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Unter den Begriff "Wassergeld" fallen auch die Kosten für die Entwässerung (LG Berlin, Urteil v. 20.11.1995, 62 S 210/95, GE 1996... mehr

Rz. 194 § 2 Nr. 14 BetrKV Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführ... mehr

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Rz. 68 Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen. Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der... mehr

Der BFH gab der Klage statt. Das Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) sieht vor, dass der Erwerb einer Immobilie durch Kinder beim Erbfall steuerfrei bleiben kann, wenn (§13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) der Erblasser die Wohnung bis zum Tod selbst zu Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und der Erbe die Wohnung unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzt (Fa... mehr

Ein Sohn erbte von seinem verstorbenen Vater ein Grundstück, das aus sechs Flurstücken bestand. Auf einem dieser Flurstücke befand sich ein Einfamilienhaus. Der Vater hatte dort bis zu seinem Tod eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 235 m² selbst bewohnt. Der Erbe beantragte im Einspruchsverfahren, die Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim auf die gesamte wirtschaf... mehr

Die Entscheidung betrifft die Frage, wie der Begriff "bebautes Grundstück" bei der Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim auszulegen ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) stellt klar, dass bei der Erbschaftsteuer die gesamte wirtschaftliche Einheit, wie sie das Finanzamt für die Grundstücksbewertung feststellt, maßgeblich ist. Zugleich bestätigt der BFH die Begrenzung der St... mehr

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nicht höher sein als 5.200 EUR[1] je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG). Ist diese Grenze überschritten, entfällt die gesamte Förderung des § 7b EStG.[2] Praxis-Beispiel Keine Förderung: Kostengrenze ist überschritten B errichtet im Jahr 2026 (Bauantrag 2025) ein Luxusmietwohngebäude mit einer Wohnfläche von... mehr

Dieses Programm ersetzt das frühere Programm "Saarländische Wohnraumförderung, Modernisierung von Mietwohnraum", das zum 31.12.2024 ausgelaufen ist. Das Programm steht als Kredit- und als Zuschussvariante zur Verfügung. Ziel des Programms ist es, einen Beitrag zur Sicherstellung einer bedarfsgerechten Wohnversorgung für Haushalte zu leisten, die sich am Markt nicht angemessen... mehr

Ist die Hürde der Baukostenobergrenze ermittelt, muss nun die förderfähige Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG berechnet werden. Denn selbst wenn die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten deutlich höher ausfallen, können für die Sonderabschreibung nur bestimmte Höchstbeträge berücksichtigt werden. Die förderfähigen Kosten sind nicht au... mehr

Die Förderung durch die Sonderabschreibung wird nicht auf die volle Bemessungsgrundlage gewährt. Hier sind noch 2 maximale Begrenzungen für die Bemessungsgrundlage zu beachten: Erreicht die neue Wohnung den Standard "Effizienzhaus 40 NH", werden maximal 4.000 EUR[1] pro Quadratmeter Wohnfläche gefördert; für alle übrigen förderfähigen Wohnungen werden maximal 2.000 EUR je Quad... mehr

Die Sonderabschreibung fällt nachträglich, wenn das Förderobjekt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden 9 Jahren nicht entsprechend der Förderabsicht vom Eigentümer genutzt wird (§ 7b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 2 EStG). Bei 2 Fallgestaltungen liegt eine schädliche Verletzung der Nutzungsvoraussetzungen vor: mehr

Wie aus der Überschrift des § 7b EStG bereits hervorgeht, wird nur der Mietwohnungsneubau gefördert, d. h., die Wohnungen müssen nach der Herstellung oder Anschaffung auch so genutzt werden. Dazu kommt, dass die Vermietung entgeltlich erfolgen muss.[1] Eine Selbstnutzung des Eigentümers oder auch kostenlos zu Wohnzwecken überlassene Wohnungen werden nicht begünstigt. Praxis-... mehr

Dieses Programm soll Eigentümer von Wohnungen motivieren, den Bestand zu modernisieren. Hierzu gehört auch die energetische Sanierung. Die Inanspruchnahme der Förderung verlangt allerdings eine Belegungs- und Mietpreisbindung. Einschränkung beachten! Das Programm läuft noch und ist aktiv. Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung, die im Dokument so nicht steht: Seit de... mehr

Dieses Programm fördert die generationengerechte Anpassung von Mietwohngebäuden durch Modernisierung und Instandsetzung. Ziel ist es, nachhaltig attraktive Objekte für bestimmte Zielgruppen zu sozial verträglichen Mieten zu schaffen. Darüber hinaus sollen innovative Wohnformen wie Mehrgenerationenwohnungen und Wohngemeinschaften im Alter unterstützt werden. Antragsberechtigun... mehr

Dieses Programm soll Eigentümer motivieren, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu modernisieren oder zu erneuern. Gefördert werden auch Pflegeplätze in zugelassenen stationären Pflegeeinrichtungen nach den §§ 71 und 72 SGB XI (stationäre Pflegeeinrichtungen). Antragsberechtigung Das Förderprogramm richtet sich an Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von Mietwohngebäude... mehr

Dieses Programm fördert die nachhaltige Modernisierung und Instandsetzung von selbst genutztem Wohneigentum im Land Brandenburg. Nachhaltige Maßnahmen sollen zur altersgerechten Anpassung bzw. zur energetischen Ertüchtigung des Gebäudes führen und bauliche Missstände beseitigen. Die ILB fördert mit Zuschüssen und zinsfreien Darlehen. Antragsberechtigung Antragsberechtigt sind ... mehr

Dieses Programm fördert in den Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven die Modernisierung von Mietwohnraum in Gebäuden mit mehr als 2 belegungs- und mietbindungsfreien Wohnungen. Das Gebäude soll nach der Modernisierung mindestens dem Standard des KfW-Effizienzhauses 85 entsprechen. Antragsberechtigung Antragsberechtigt sind Eigentümer von mehr als 2 belegungs- und mietbindungsf... mehr

Der Steuerpflichtige kann einen Energieberater mit der planerischen Baubegleitung oder der Beaufsichtigung der energetischen Maßnahme beauftragen. Der Einsatz des Energieberaters ist aber keine Voraussetzung für den Erhalt der Steuervergünstigungen nach § 35c EStG. Wurde ein Energieberater beauftragt, muss es sich um eine Person handeln, die von der BAFA für das Förderprogra... mehr

Das Programm fördert die Modernisierung von Mietwohnungen und ist mit einer Belegungs- und Mietpreisbindung verknüpft. Antragsberechtigung Antragsberechtigt sind Eigentümer oder dinglich Nutzungsberechtigte von Mietwohnungen. Voraussetzung ist, dass nach Abschluss der Modernisierung die festgelegten Anfangsmieten nicht überschritten werden und die Mieterhaushalte die geltenden... mehr

Wird ein gemischt genutztes Gebäude angeschafft oder fertiggestellt, werden nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gefördert, die auf die förderfähigen Wohnungen entfallen.[1] Typischerweise besteht ein gemischt genutztes Gebäude auch aus Nutzflächen, wie z. B. Büro- oder Gewerbeflächen, oder auch aus einer eigengenutzten Wohnung. Zur Ermittlung der abschreibungsfähig... mehr

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Rz. 29 Nach § 535 Satz 1 ist der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch (nur) der Mietsache zu gewähren. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Daher ist die Wohnung oder die Gewerbeeinheit so zu bezeichnen, dass sie im Konfliktfall identifizierbar ist und die räumliche Erstreckung genau festgestellt werden kann, was bei mitvermiete... mehr

Rz. 14 Abgesehen von den zusätzlichen Beschränkungen im geförderten Wohnungsbau in einigen Bundesländern kann die Mieterhöhung ausnahmsweise auch gemäß § 5 WiStG beschränkt sein, der auch auf Mieterhöhungen nach § 559 anwendbar ist (OLG Karlsruhe, WuM 1985, 17). Aber nur, wenn die nach § 559 erhöhte Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem sie erstmals zu zahlen war, die ortsübliche V... mehr

Rz. 40 Wichtig Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf Es gibt zahlreiche Fallkonstellationen, in denen eine Eigenbedarfskündigung vom BGH als rechtsmissbräuchlich eingestuft worden ist. Dies gilt zunächst für den Fall, dass der Eigenbedarf des Vermieters noch vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt. Ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung ist dann re... mehr

Rz. 56 Es erscheint selbstverständlich, dass derjenige, der Dienste von Fernsehanbietern in Anspruch nimmt, diese auch entsprechend bezahlen muss. Wer also einen Kabelvertrag mit einem Kabelbetreiber abgeschlossen hat, muss die vertraglich vereinbarten Entgelte bezahlen, soweit und solange die vertragliche Bindung besteht. Unabhängig davon hat er die gesetzlichen Rundfunkgeb... mehr

Rz. 9 Soweit die Kosten nur für einzelne Wohnungen entstanden sind, sind auch nur die jeweiligen Kosten für diese in Ansatz zu bringen. Soweit Kosten für mehrere Wohnungen angefallen sind, wie z. B. Gerüstkosten, Wärmedämmung, Zentralheizungseinbau oder auch notwendige Architektenhonorare, sind diese vom Vermieter gemäß § 559 Abs. 3 angemessen zu verteilen. Bei der Bestimmun... mehr

Rz. 57 Die Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung kann einen Schadenersatzanspruch der anderen Vertragspartei auslösen, vgl. § 280 Abs. 1. Der Schadensersatzanspruch setzt eine objektive, rechtswidrige Verletzungshandlung voraus. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters besteht nicht, wenn die Kündigung materiell begründet ist, aber mangels wirksamer Vollmacht unwirksam.... mehr

Rz. 11 Hinweis Härteeinwand Der Härteeinwand, der bisher in § 554 geregelt war, ist durch das Mietrechtänderungsgesetz 2013 umgestaltet worden und befindet sich zweigeteilt in § 555d und in § 559 Abs. 4. Aus BT 17/10485 (S. 21). Zitat § 555d Abs. 1 bestimmt, dass Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter grundsätzlich zu dulden sind. § 555d Abs. 2 regelt, unter welchen Voraussetzunge... mehr

Rz. 218 Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, sodass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchfü... mehr

Rz. 45 Aus der Gesetzesformulierung des § 535 Satz 1 "durch den Mietvertrag" ergibt sich, dass sich der inhaltliche Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien richtet. Dazu gibt es üblicherweise in den Formularmietverträgen Einzelvereinbarungen, aber auch die Hausordnung, die entweder sich im Formularvertrag selbst befindet oder ... mehr

Rz. 35 Innerhalb der Wohnung Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus. Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, u... mehr

Rz. 5 Die prozentuale Zinsverbilligung ergibt sich aus einem Vergleich zwischen dem Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme mit dem tatsächlich vom Vermieter zu zahlenden Zinssatz. Die Ermittlung des marktüblichen Zinssatzes für erstrangige Hypotheken orientiert sich entweder an dem durchschnittlichen Zinssatz der durch erstrangige Hypoth... mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle... mehr

Die Fassadendämmung eines Mehrfamilienhauses in München kann wirtschaftlich dargestellt werden, wenn Sowiesokosten und staatliche Förderung berücksichtigt werden. Die häufig kompakte Bauweise eines Mehrfamilienhauses im Vergleich zu Einfamilienhäusern und die dadurch in Bezug auf die Wohnfläche geringere Fassadenfläche wirken sich positiv auf die spezifischen Sanierungskoste... mehr

Rz. 9 Werden die öffentlichen Darlehen für jede Wohnung gesondert bewilligt und ausgezahlt, muss der Kürzungsbetrag für jede Wohnung gesondert berechnet werden. Werden die Mittel für verschiedene Wohnungen gezahlt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen, wozu grundsätzlich die Verteilung nach qm Wohnfläche in Betracht kommt. Bei einer Fenstermode... mehr

Rz. 49 Die sog. Kappungsgrenze ist mit Wirkung vom 1.1.1983 durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (BGBl. 1982, I 1912) eingeführt worden und dient als weiteres (Preisbindungs-)Instrument zur Regulierung der Mietentwicklung, vor allem zum Schutz vor abrupten Mietsteigerungen. Sie gibt neben der Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine zusätz... mehr