Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnfläche

Soweit die (strengen) Voraussetzungen zum Abzug der Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer vorliegen, ist zwingend darauf zu achten, dass der Aufwand nach § 4 Abs. 7 EStG bei der Gewinnermittlung nur berücksichtigt werden darf, wenn er besonders aufgezeichnet ist. Es bestehen keine Bedenken, wenn die auf das Arbeitszimmer anteilig entfallenden Finanzierungskosten im We...mehr

Rz. 6 Das Jugendamt hat grundsätzlich in eigener Verantwortung die Eignung öffentlicher Hilfen zur Abwehr einer Kindeswohlgefährdung zu beurteilen und sie anzubieten. Andererseits ist dem Familiengericht das staatliche Wächteramt aus Art. 6 Abs. 2 Satz 2 GG in eigener Verantwortung auferlegt. Es besteht eine Verantwortungsgemeinschaft von Familiengericht und Jugendamt sowie ...mehr

Rz. 22 Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen nach § 34 Abs. 1 GrStG vor, ist für die Grundsteuer gem. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG ein Teilerlass in folgenden 2 Billigkeitsstufen zu gewähren: Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken Diese Prozentsätze geben feste Grenzen vor. Ist der normale Rohertrag im Erlasszeitraum nur bis zu 50 % gemindert, kom...mehr

Rz. 11 Die Tatbestände in § 5 GrStG unterscheiden sich nach Wohnräumen und Wohnungen. Grundbesitz, der Wohnzwecken dient, ist grundsätzlich steuerpflichtig. In den in § 5 Abs. 1 Nr. 1-4 GrStG geregelten Ausnahmefällen bleibt für Wohnräume, die für steuerbegünstigte Zwecken nach §§ 3, 4 GrStG und zugleich für Wohnzwecke benutzt werden, die Befreiung von der Grundsteuer jedoch ...mehr

Rz. 23 Die versicherten Organpersonen sind selbst nicht Vertragspartner, sie treffen daher keine Vertragspflichten, es sei denn sie haben sich zur Übernahme derselben verpflichtet. Es wäre rechtlich zulässig, dass mit jeder Organperson Vereinbarungen getroffen werden, z. B. dass diese die Direktansprüche aus dem Versicherungsvertrag erhalten und im Gegenzug aber bestimmte Ve...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten richtet sich bei der Feststellung der Grundbesitzwerte ausschließlich nach dem Wortlaut der folgenden Anlage 23 BewG idF des Jahressteuergesetzes 2024 v. 2.12.2024[2]:mehr

Rz. 66 [Autor/Stand] Die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten erfolgt in der Praxis nach dem folgenden an Rz. 38 AEBew JStG 2022[2] angelehnten Beispiel: Für ein Mietwohngrundstück mit einer Wohnfläche von insgesamt 800 m[2], verteilt auf 10 Wohnungen, und einer Gewerbeeinheit mit einer Nutzfläche von 100 m[2] sind die Bewirtschaftungskosten auf den 7.11.2024 zu ermitteln. I...mehr

Rz. 33 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung veranschaulicht den Berechnungsweg einer Bewertung im Ertragswertverfahren in Rz. 17 AEBew JStG 2022[2] wie folgt. Praxis-Beispiel Beispiel: Der Grundbesitzwert (Ertragswert) für ein mit einem in 1983 erbauten Mehrfamilienhaus bebautes Mietwohngrundstück ist zum 1.2.2023 (Bewertungsstichtag) zu ermitteln. Das Mehrfamilienhaus hat eine ...mehr

Rz. 111 [Autor/Stand] Mit dem im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022[2] neu aufgenommenen § 15 Abs. 6 Satz 1 GrStG wird allgemein gültig geregelt, dass der Abschlag auf die Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2 bis 5 GrStG auf Antrag zunächst für jeden Erhebungszeitraum innerhalb des Hauptveranlagungszeitraums gewährt wird, wenn nachgewiesen wird, dass die jeweiligen Voraussetzun...mehr

Rz. 37 [Autor/Stand] Die jährlich anzusetzenden Instandhaltungskosten bei der Nichtwohnnutzung stehen in Abhängigkeit je Quadratmeter Nutzfläche und der Gebäudeart nach Anlage 24, Teil II BewG. Dabei orientieren sich die Instandhaltungskosten bei der Nichtwohnnutzung an den Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnnutzung gemäß Nummer I.2 der Anlage 23 BewG. D...mehr

Rz. 1 Stand: EL 141 – ET: 03/2025 Ist der Stpfl selbst wegen einer Erkrankung oder Pflegebedürftigkeit oder erheblich eingeschränkter Alltagskompetenz (vgl §§ 14, 15, 45a SGB XI) in einem Pflegeheim oder einem Altenpflegeheim untergebracht, sind die Aufwendungen für die Heimunterbringung > Krankheitskosten und im Rahmen von § 33 EStG (> Rz 4) als > Außergewöhnliche Belastunge...mehr

Rz. 41 [Autor/Stand] Bei der Gebäudeart 15, 16 und 18 der Anlage 24, Teil II. BewG sind jährlich je Quadratmeter Nutzfläche 30 Prozent der Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche gemäß Nummer I.2 der Anlage 23 BewG anzusetzen. Zu den Gebäudearten 15, 16 und 18 gehören:mehr

Rz. 51 [Autor/Stand] Bei Gebäuden mit unterschiedlicher Nutzung können sich Fragestellungen hinsichtlich der Höhe der Instandhaltungskosten ergeben, wenn die Grundstücksteile zu unterschiedlichen Gebäudearten der Anlage 24 BewG gehören. Dabei geht die Finanzverwaltung davon aus, dass bei unterschiedlicher Nutzung die Instandhaltungskosten für jede Nutzung gesondert zu ermitt...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Bei der Gebäudeart 13 der Anlage 24, Teil II. BewG sind jährlich je Quadratmeter Nutzfläche 50 Prozent der Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche gemäß Nummer I.2 der Anlage 23 BewG anzusetzen. Zur Gebäudeart 13 gehören:mehr

Rz. 44 [Autor/Stand] Nach Rz. 36 Satz 4 AEBew JStG 2022[2] sind die mit der Nichtwohnnutzung im Nutzungszusammenhang stehenden Garagen und ähnlichen Einstellplätze entsprechend der für die Wohnnutzung indizierten Einzelansätze je Garage oder ähnlichem Einstellplatz anzusetzen. Diese Auffassung der Finanzverwaltung ist aus Vereinfachungsgründen zu begrüßen. Allerdings fehlte ...mehr

Rz. 65 [Autor/Stand] Nach der Anlage 23 BewG sind die Werte für die Instandhaltungskosten pro Quadratmeter auf eine Nachkommastelle und bei den Instandhaltungskosten pro Garage oder ähnlichem Einstellplatz sowie bei Verwaltungskosten kaufmännisch auf volle Euro zu runden, so dass sich hieraus für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2024 folgende indizierte Verwaltungs- und I...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Eine Vermietung zu Wohnzwecken setzt eine Wohnung i.S.d. § 181 Abs. 9 BewG voraus. Darunter wird eine baulich abgetrennte, in sich geschlossene Wohneinheit mit selbständigem Zugang verstanden, die über eigene Nebenräume wie Küche, Bad bzw. Dusche und Toilette verfügt und eine Mindestwohnfläche von 23 qm aufweist.[2] Die Überlassung von Räumen für betreut...mehr

Rz. 36 [Autor/Stand] Die Befreiung gemäß § 3 Abs. 1 GrStG wird durch § 5 Abs. 1 GrStG für Grundbesitz, der zugleich Wohnzwecken dient, grundsätzlich eingeschränkt, vgl. Ausnahmetatbestände § 5 Abs. 1 Nr. 1–4 GrStG. Unabhängig von einer im Einzelfall gemischten Zweckbestimmung sind Wohnungen für Zwecke der Grundsteuerkraft ausdrücklicher Regelung in § 5 Abs. 2 GrStG stets ste...mehr

Rz. 95 [Autor/Stand] Sofern die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Steuermesszahl nach § 15 Abs. 2, 3 und 5 GrStG nur für einen Teil der wirtschaftlichen Einheit vorliegen oder das Grundstück nur teilweise einer in § 15 Abs. 4 GrStG genannten Gesellschaft zugerechnet wird, ist die Ermäßigung entsprechend anteilig zu gewähren. Rz. 96 [Autor/Stand] Die Aufteilung erfolgt b...mehr

Rz. 24 [Autor/Stand] Die Anlage 23 BewG differenziert die Höhe der Bewirtschaftungskosten zwischen der Wohnnutzung und der Nichtwohnnutzung. Rz. 25 [Autor/Stand] Die Bewirtschaftungskosten werden bei der Wohnnutzung zwischen den Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis differenziert. Dabei werden die Verwaltungskosten mit jährlichen Basiswerten pro Wo...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Angesichts der Tatsache, dass Anlage 23 BewG mit dem Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022[2] an die Regelungen der ImmoWertV 2021[3] angepasst wurde, konnte ein Bezug innerhalb des Ertragswertverfahrens auf die lediglich innerhalb des Sachwertverfahrens geltende Anlage 24 BewG bedauerlicherweise nicht vermieden werden. Denn die in der ImmoWertV 2021[4] ...mehr

Rz. 125 [Autor/Stand] Das Wohngebäude des Betriebsinhabers und der zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen oder der der Wohnung dienende Gebäudeteil gehört ebenfalls zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, wenn das Gebäude oder der Gebäudeteil den Zwecken der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt ist (§ 160 Abs. 9 BewG). Das ist der Fall, wenn ...mehr

Rz. 30 Nach welchen Vorschriften die Wohn- und ggf. Nutzflächen zu ermitteln sind, wird weder im Gesetz noch in den Gesetzesmaterialien explizit vorgegeben. Ausgehend von den Verwaltungsanweisungen für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zur Abgrenzung der Grundstücksarten[1] ist jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass die Wohnfläche nach der Wohnflä...mehr

Rz. 19 Wenngleich zwischenzeitlich einige Länder im Bereich des Grundvermögens auf der Grundlage der sog. Länderöffnungsklausel für die Grundsteuer nach Art 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG abweichende landesrechtliche Reglungen getroffen haben, enthält das bundesgesetzlich geregelte Bewertungsgesetz für nach allen 16 Ländern differenzierte durchschnittliche Nettokaltmieten. Rz. 20 Na...mehr

Rz. 12 Unter der Prämisse der Definitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2-9 BewG erfolgt die Abgrenzung der Grundstücksarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen bzw. nach dem Verhältnis der Flächen die Wohn- und Nichtwohnzwecken dienen. Hierbei ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume der Gebäude im Feststellungszeitp...mehr

Rz. 37 In § 249 Abs. 10 BewG wird erstmals der Begriff der Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne für Zwecke der Grundsteuer bestimmt, der die typologische Umschreibung des bewertungsrechtlichen Begriffs der Wohnung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung übernimmt.[1] Der Wohnungsbegriff erlangt bei der Abgrenzung der Grundstücksarten in den Fällen Bedeutung, in denen e...mehr

Rz. 10 Aus Vereinfachungs- und Praktikabilitätsgründen wird der jährliche Rohertrag nicht aus den tatsächlich vereinbarten Mieten oder üblichen Mieten, sondern auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche ermittelt. Zu den Beweggründen des Gesetzgebers s. Rz. 1. Nach § 254 BewG ergibt ...mehr

Rz. 25 Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (z. B. Verkaufsräume oder Büros), gelten nach der expliziten Anweisung in der Anlage 39, Teil I, zum BewG, als Wohnflächen. Bei Mietwohngrundstücken ist für diese Flächen die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 m² geltende monatliche Nettokaltmiete in EUR/m² Nutzfläche (ohne Zubehörräume) anzusetzen. Bei Ein- un...mehr

Rz. 18 Die durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche sind nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG in einem ersten Schritt zunächst nach den 16 Ländern, 3 Grundstücksarten (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstücke einschl. Wohnungseigentum), 3 Wohnflächengruppen (unter 60 m², ab 60 m² bis unter 100 m² sowie 100 m² und mehr Wohnfläche) sowie 5 Bauja...mehr

Rz. 19 Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die im langjährigen Mittel infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlagen während ihrer Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssen.[1] Die Instandhaltungskosten umfassen sowohl die für die laufende Unterhaltung als auch die für die Erneu...mehr

Rz. 18 Nach § 249 Abs. 1 Nr. 1 BewG stellen Einfamilienhäuser bei der Bewertung bebauter Grundstücke eine Grundstücksart dar. Was unter einem Einfamilienhaus zu verstehen ist, wird in § 249 Abs. 2 BewG definiert. Nach § 249 Abs. 2 S. 1 BewG sind Einfamilienhäuser zunächst Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Wohngrundstücke sind grundsätz...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift bestimmt den jährlichen Rohertrag des Grundstücks durch Verweis auf die in der Anlage 39 zum BewG nach Land, Gebäudeart[1], Wohnflächengruppe und Baujahrgruppe des Gebäudes differenzierten monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche, einschließlich der in Abhängigkeit von 7gemeindebezogenen Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Rz. 3 einstweil...mehr

Rz. 13 Die durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Anlage 39 zum BewG in EUR/m² Wohnfläche wurden auf der Grundlage der Zusatzerhebung zum Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019[1] wurde auf die seinerzeit vorliegenden Daten des Mikrozensus 2014 [2] zurückgegriffen. Nach dem mit dem Mikrozensus 2018 [3] akt...mehr

Rz. 1 Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25). Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jährlichen Roher...mehr

Rz. 9 Nach § 251 S. 1 BewG darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer als 75 % des Werts sein, mit dem der Grund und Boden gem. § 247 BewG allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Mit dieser Mindestwertregelung wollte der Gesetzgeber in Anlehnung an § 77 BewG zur Einheitsbewertung auch bei der Grundsteuerbewertung gewährleisten, dass der i...mehr

Rz. 29 Der Ablauf des typisierten Ertragswertverfahrens nach den §§ 252ff. BewG lässt sich schematisch wie folgt darstellen: Workflow des Ertragswertverfahrens nach §§ 252ff. BewG Unter Einbeziehung von selbständig nutzbaren Teilflächen nach § 257 Abs. 3 BewG ist das Ablaufschema wie folgt zu erweitern: Ablauf des Ertragswertverfahren nach §§ 252ff. BewG inkl. selbständig nutzb...mehr

Rz. 14 Eine Besonderheit gilt es im Rahmen der Ermittlung des Mindestwerts bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zu beachten. Nach § 251 S. 2 BewG wird – unter Hinweis auf die Anwendung des § 257 Abs. 1 S. 2 BewG – ergänzend vorgegeben, dass bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i. S. d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG die Umrechnungskoeffizienten aus der An...mehr

Rz. 10 Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern gibt § 257 Abs. 1 S. 2 BewG explizit vor, dass der Bodenwert i. S. d. § 247 BewG zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen anhand der Umrechnungskoeffizienten nach der Anlage 36 zum BewG anzupassen ist. Anlage 36 BewG: Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert...mehr

Rz. 31 Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen, die über eine gewisse bauliche Selbständigkeit verfügen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (Gebäudemix). In diesen Fällen ist im Ertragswertverfahren eine gewogene Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung der j...mehr

Rz. 15 Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zum Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018[1] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gl...mehr

Rz. 27 Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen den Gemeinden eines Landes werden die nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG länderbezogen ermittelten monatlichen durchschnittlichen Nettokaltmieten in EUR/m² Wohnfläche (Wertverhältnisse/Stand: 1. Januar 2022) in einem zweiten Schritt zusätzlich nach 7 gemeindebezogenen Mietniveaustufen differenziert. Hierzu sind...mehr

Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspflicht setzt nach § 281 Abs. 1 Satz 1...mehr

Eine Initiative aus Politik und Wirtschaft hat den Empfehlungskatalog "Hamburger Standard" vorgestellt. Erklärt wird, was den Bau verteuert und auf welche Vorgaben verzichtet werden kann – bis zu 2.000 EUR brutto pro Quadratmeter Wohnfläche sollen gespart werden können. Dass der Bau von Wohnungen zunehmend teurer wird, dafür gibt es mehrere Gründe. Einer von ihnen: Überreguli...mehr

Rz. 39 Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit, für die jeweils ein Wert festzustellen ist. Die Bewertung ist in § 148 BewG geregelt. Nach dem bis 31.12.2006 geltenden § 148 BewG a. F. hat der Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks das 18,6-Fache ...mehr

Rz. 8r Abbruch-/Abrisskosten Ist Gegenstand eines Erwerbsvorgangs der Erwerb eines unbebauten Grundstücks und verpflichtet sich der Veräußerer vertraglich, den Abbruch des aufstehenden Gebäudes auf seine Kosten zu übernehmen, gehören die entsprechenden Aufwendungen nicht zur Gegenleistung. Übernimmt der Erwerber eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung (z. B. durch ein ...mehr

Der Begriff der "Wohnfläche" hat keinen feststehenden Inhalt, aber eine große Bedeutung: Auf die Wohnfläche kommt es bspw. bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, da die Größe einer Wohnung nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ein Wohnwertmerkmal ist. Auf die Wohnfläche kommt es ferner an, wenn die Mietvertragsparteien den Anteil der Mietsache an der tatsächlic...mehr

Anwendungsbereich der Wohnflächenverordnung Geförderter Wohnraum Die Wohnflächenverordnung ist nach ihrem § 1 nur anzuwenden, wenn nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG)[1] die Wohnfläche zu berechnen ist. Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 bereits nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Ber...mehr

Nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV ist im Verhältnis zu seinem Mieter oder Pächter der Gebäudeeigentümer, nicht die GdWE – und damit nicht die Verwaltung – verpflichtet, die HeizkostenV zu beachten und umzusetzen. Abweichende Wohnflächen Für den vermietenden Wohnungseigentümer ist es problematisch, wenn die im Verhältnis zwischen der GdWE und ihm geltende Wohnfläche nicht mit d...mehr

Die Wohnfläche Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 2 WoFlV auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließl...mehr

Beschlussmuster: Bildung einer Erhaltungsrücklage[1] TOP XX Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Wohnungseigentümer beschließen die Bildung einer Erhaltungsrücklage gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. In Bemessung der insoweit von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge, orientieren sich die Wohnungseigentümer an den Ansätzen des § 28 Abs. 2 II. BV unter Berücksichtigung eine...mehr