Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573 Ordentliche Kündigung des ... / 4.12 Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Rz. 57

Die Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung kann einen Schadenersatzanspruch der anderen Vertragspartei auslösen, vgl. § 280 Abs. 1. Der Schadensersatzanspruch setzt eine objektive, rechtswidrige Verletzungshandlung voraus. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter daher entstehen, wenn der Vermieter es versäumt hat, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens für die Bedarfsperson zu ermitteln (LG Berlin, Beschluss v. 9.11.2023, 66 S 38/23, GE 2024, 44).

Darüber hinaus muss Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) vorliegen. Der beim Mieter eintretende Schaden muss durch die Verletzungshandlung entstanden sein, wobei zwischen der haftungsbegründenden Kausalität (Ursachenzusammenhang zwischen Verhalten des Vermieters und der eingetretenen Rechtsgutverletzung) und der haftungsausfüllenden Kausalität (Ursachenzusammenhang zwischen Rechtsgutverletzung und tatsächlich eingetretenem Schaden insbesondere auch der Höhe nach) zu unterscheiden ist. Nach der im Zivilrecht herrschenden Adäquanztheorie muss die Handlung des Schädigers (Vermieters im vorliegenden Fall) im Allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen geeignet sein, den Schaden in der konkreten Form herbeizuführen (vgl. grundlegend BGH, Urteil v. 4.7.1994, II ZR 126/93, NJW 1995, 127). Eine fehlerhafte Eigenbedarfskündigung des Vermieters führt damit nicht ohne Weiteres, quasi automatisch, zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters. So besteht in der Praxis häufig die Schwierigkeit in der Beurteilung, ob der behauptete Schaden des Mieters (zumeist Kosten nach Auszug aus der Wohnung) durch eine unberechtigte Kündigung des Vermieters verursacht worden is...