Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.1.4 Änderung des Umlageschlüssels

Rudolf Stürzer

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt.^{^[1]}

Hat der Mieter 2 Abrechnungsperioden lang einen bestimmten Umlagemaßstab unbeanstandet hingenommen, kann der Vermieter jedoch von einem Einverständnis des Mieters ausgehen.^{^[2]}

Eine Formularklausel, die den Vermieter zur einseitigen Änderung des Verteilerschlüssels berechtigt, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB (unangemessene Benachteiligung des Mieters) unwirksam, wenn die Änderungsbefugnis nicht an das Vorliegen sachlicher Gründe für die Änderung gebunden ist.^{^[3]}

Dementsprechend ist bei Eigentumswohnungen eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen ("Tausendstel") unzulässig, wenn im Mietvertrag eine Verteilung der Betriebskosten nach der Nutzfläche vereinbart ist. Dies gilt selbst dann, wenn die Hausverwaltung gegenüber den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen abrechnet.^{^[4]}

Wichtig

Identischen Verteilerschlüssel vereinbaren

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ist daher darauf zu achten, dass mit dem Mieter derselbe Verteilerschlüssel vereinbart wird, der für die Verteilung der Betriebskosten zwischen den Wohnungseigentümern maßgeblich ist.

Wird der Verteilerschlüssel durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft geändert, kann auch der einzelne Wohnungs- bzw. Teileigentümer gegenüber seinem Mieter einen Anspruch auf entsprechende Änderung des Verteilerschlüssels nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) haben, da die Geschäftsgrundlage, die der miet...

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