Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.1.2 Verbrauchsabhängige Abrechnung

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch (z. B. durch Wasserzähler) oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen (z. B. durch separate Müllgefäße), sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Vermieter ist somit verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen, falls der Verbrauch erfasst wird und nichts anderes vereinbart ist. Sind z. B. Wasseruhren vorhanden, muss auch danach abgerechnet werden. Dies gilt aber nur dann, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Ist nur eine Wohnung nicht entsprechend ausgestattet, kann der Vermieter die Kosten aller Wohnungen weiterhin nach dem Anteil der Wohnflächen auf die Mieter umlegen.^[1]

Bei nur teilweiser Ausstattung der Wohnungen mit Wasserzählern ist auch ein Vorwegabzug des auf diese Wohnungen entfallenden Wasserverbrauchs und Abrechnung der restlichen Wohnungen nach dem Verhältnis der Wohnflächen zulässig.^[2]

Bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung darf der Vermieter grundsätzlich auch Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete, die unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch anfallen, einheitlich nach dem erfassten Verbrauch umlegen. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB gewährt dem Vermieter nämlich aus Gründen der Praktikabilität einen Spielraum für die Ausgestaltung der Umlage.

Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht uneingeschränkt und findet seine Grenze dort, wo die Umlegung wegen erheblicher Wohnungsleerstände im Anwesen zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter führt, weil bei leer stehenden Wohnungen kein Verbrauch entsteht und diese Wohnungen daher nicht mit Fixkosten belastet werden.

Nachdem der Vermieter das Risiko und die Kosten eines Wohnungsleerstands tragen muss, ist e...