Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 5.2 Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht

Rz. 45

Aus der Gesetzesformulierung des § 535 Satz 1 "durch den Mietvertrag" ergibt sich, dass sich der inhaltliche Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien richtet. Dazu gibt es üblicherweise in den Formularmietverträgen Einzelvereinbarungen, aber auch die Hausordnung, die entweder sich im Formularvertrag selbst befindet oder deren Geltung im Mietvertrag vereinbart wird. Dabei ist allerdings auch die Verkehrssitte zu beachten (§ 157). Zwei Beispiele mögen dies verdeutlichen:

1. Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit Garten ist im Zweifel davon auszugehen, dass der Garten mitvermietet ist (OLG Köln, Urteil v. 5.11.1993, 19 U 132/93, WuM 1994, 272; AG Bonn, Urteil v. 29.10.2018, 201 C 208/18, ZMR 2019, 134; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 18.12.2012, 409 C 68/12, ZMR 2013,357). Der Vermieter muss den mitvermieteten Garten zumindest in demjenigen Zustand erhalten, in dem er sich bei Mietvertragsbeginn befand. Das Vorhalten des Anschlusses zur Bewässerung einer dem Wohnraummieter mietvertraglich zur Nutzung überlassenen Gartenfläche kann Teil des – bei Fehlen einer ausdrücklichen Abrede ergänzend auszulegenden, den hypothetischen Parteiwillen aufnehmenden – Inhalts der Gebrauchsüberlassungs- und Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters sein (BGH, Hinweisbeschluss v. 22.2.2022, VIII ZR 389/20, NZM 2022, 608).

   Wer den Garten zu pflegen hat, wird meist in der Hausordnung geregelt sein. Falls dort keine Regelung getroffen ist, wird dem Vermieter die Gartenpflege obliegen; dasselbe gilt, wenn der Mieter die Gartenpflegekosten als Teil der Betriebskosten zu tragen hat (LG Berlin, Urteil v. 15.3.2002, 64 S 258/01, GE 2002, 803). Ist nach dem Mietvertrag der Mieter verpflichtet, den Garten zu pflegen, so fallen hierunter nur einf...