Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Ist die Mietsache mangelhaft, so kann der Mieter verlangen, dass der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt wird.[1] Dies gilt auch dann, wenn eine Eigentumswohnung vermietet ist und die Mängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, auf die Gemeinschaft einzuwirken, damit er seine mietrechtliche Pflicht erfüllen kann.[2] Hat der...mehr

Um die Darlegungslast zu erfüllen, muss der Mieter nach allgemeinen Grundsätzen konkrete Tatsachen vortragen, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Es genügt, wenn der mangelhafte Zustand hinreichend genau beschrieben wird. Die Angabe weiterer Einzelheiten ist i. d. R. entbehrlich.[1] Insbesondere muss der...mehr

Für die tatsächlichen Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Der Mieter muss die Pflichtverletzung des Vermieters, deren Ursächlichkeit für den Schaden und dessen Verschulden beweisen.[1] Achtung Beweiserleichterungen Allerdings gelten folgende Beweiserleichterungen: Steht fest, dass die Ursache des Schadens im Bereich der vo...mehr

Ein Sachmangel i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts in negativer Weise von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Maßgeblich sind in erster Linie die Vereinbarungen im Mietvertrag ("subjektiver Mängelbegriff"). Als Fehler können sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die M...mehr

Dem Mieter stehen keine Gewährleistungsansprüche zu, wenn er "bei Vertragsschluss" erkennt, dass die Mietsache mangelhaft ist.[1] Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, kann er die Gewährleistungsrechte aus §§ 536 und 536a BGB nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte "bei der Annahme" vorbehält.[2] Nach früher h. M. ist § 536b BGB analog ...mehr

Der Anspruch auf Schadensersatz besteht auch dann, wenn ein Mangel aufgrund eines Umstands eingetreten ist, den der Vermieter zu vertreten hat. Es genügt einfache Fahrlässigkeit. Ein in diesem Sinne verschuldeter Mangel liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht nicht erfüllt. Der Eigentümer eines Hauses muss im Rahmen der Ver...mehr

Zahlt der Mieter nur einen Teil der vereinbarten Miete und macht der Vermieter den Anspruch auf die restliche Miete geltend, so muss der Mieter darlegen und beweisen, dass die Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegen. Im Einzelnen muss sich aus dem Vortrag des Mieters ergeben, dass die Mietsache nicht oder nicht mehr dem vertragsgemäßen Zustand entspricht und da...mehr

Der Vermieter muss den gesamten Schaden ersetzen, den der Mieter durch den Mangel erleidet. Der Mieter hat deshalb Anspruch auf Beseitigung der Mangelursache und der Mangelfolgen. Weiter hat der Mieter Anspruch auf Ersatz seines Gesundheits- und Sachschadens. Besteht der Schaden des Mieters in erhöhten Aufwendungen für eine anderweitige Unterbringung (Hotelkosten), so sind a...mehr

Ist streitig, ob ein Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war, muss der Vermieter nach den Regeln des allgemeinen Schuldrechts die vertragsgemäße Erfüllung beweisen. Anders ist es, wenn der Mieter eine ihm als Erfüllung angebotene Leistung als Erfüllung angenommen hat.[1] Dann muss der Mieter beweisen, dass die Leistung mangelhaft gewesen ist.[2] Achtung Formularklausel ...mehr

Der Mieter hat Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mängelbeseitigungskosten.[1] Voraussetzung ist, dass die geplanten Maßnahmen zur nachhaltigen Mängelbeseitigung geeignet sind.[2] Im Übrigen gelten folgende Grundsätze [3]: Der Vorschuss ist zweckgebunden. Er muss vom Mieter zur Mängelbeseitigung verwendet werden. Der Mieter muss hierüber abrechnen und den n...mehr

Überblick Bei Mängeln ist zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln zu unterscheiden. Von einem Sachmangel ist die Rede, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts negativ von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Ein Rechtsmangel liegt dagegen vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wi...mehr

Ist eine vermietete Eigentumswohnung mangelhaft und sind zur Beseitigung des Mangels Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich, so steht dem Mieter das Selbstbeseitigungsrecht nach § 536a Abs. 2 BGB nur dann zu, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer damit einverstanden ist. Dies beruht auf der Erwägung, dass die Befugnis zur Instandhaltung, Instandsetzung un...mehr

Von den Notmaßnahmen sind die Eilmaßnahmen zu unterscheiden. Notmaßnahmen dienen dem Schutz der Mietsache; Eilmaßnahmen kann der Mieter durchführen, wenn die sofortige Mangelbeseitigung erforderlich ist, um erhebliche Schäden von den Rechtsgütern des Mieters abzuwenden. Eilmaßnahmen fallen rechtssystematisch unter § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wobei die Besonderheit gilt, dass di...mehr

Unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter auch fristlos kündigen, wenn die Mietsache in mangelhaftem Zustand übergeben wird oder wenn im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt. Gleiches gilt, wenn die Benutzung der Wohnung infolge des Mangels mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.[1]mehr

Wird eine Eigentumswohnung mit der mietvertraglichen Abrede vermietet, dass der Mieter zur Tierhaltung berechtigt ist, obwohl die Teilungserklärung ein Tierhaltungsverbot enthält, so können die übrigen Eigentümer den Mieter unmittelbar auf Unterlassung der Tierhaltung in Anspruch nehmen, weil sie in ihrem Eigentumsrecht beeinträchtigt sind.[1] Praxis-Beispiel Vermietung wider...mehr

Zu unterscheiden ist zwischen der Haftung aufgrund des Verzugs und der Haftung bei Unmöglichkeit der Leistung. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, ob die geschuldete Leistung noch nachholbar ist. Haben die Parteien einen Übergabetermin vereinbart und ist dieser verstrichen, so liegt wegen des nicht nachholbaren Zeitablaufs regelmäßig Unmöglichkeit vor.[1] Für den Entschei...mehr

Die in Abschnitt 1.2.2 dargelegten Grundsätze gelten entsprechend, wenn der Mieter die Mietsache von einem Nichtberechtigten gemietet hat. Der Umstand, dass der Vermieter im Verhältnis zum Eigentümer zur Vermietung der Sache nicht berechtigt war, hat auf die Wirksamkeit des Mietvertrags keinen Einfluss. Der Eigentümer kann aber den Herausgabeanspruch nach § 985 BGB geltend m...mehr

Von einem Rechtsmangel i. S. v. § 536 Abs. 3 BGB spricht man, wenn dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Dritter im Sinne dieser Vorschrift ist derjenige, der ein schuldrechtliches oder dingliches Recht an der Mietsache hat, durch dessen Ausübung der Mietgebrauch beeinträchtigt werden kann. Die bloße Existenz d...mehr

Nach der Rechtsprechung sind die speziellen mietrechtlichen Vorschriften über die Sachmängelhaftung[1] erst nach der Übergabe der Mietsache an den Mieter anzuwenden. Kommt es nicht zur Übergabe, so richten sich die wechselseitigen Ansprüche der Parteien nach den allgemeinen Regeln des Leistungsstörungsrechts.[2]mehr

Der Mieter kann Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Wird eine noch nicht fertiggestellte Wohnung gemietet, kommt es darauf an, ob der Mangel im Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Übergabe vorhanden gewesen ist.[1] Beruht der Mangel auf einem Alters- oder Verschleißprozess, so entsteht der Mangel erst mit der verschleißbeding...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH wird das Zurückbehaltungsrecht bei unterlassener Mängelanzeige nach Treu und Glauben[1] ausgeschlossen.[2] Der BGH begründet den Ausschluss des § 320 BGB zum einen damit, dass das Zurückbehaltungsrecht "die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen" kann, wenn dem Vermieter der Mangel nicht bekannt ist. Zum and...mehr

Es besteht ein Selbstbeseitigungsrecht, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.[1] Erstattungsfähig sind solche Aufwendungen, die erforderlich sind, um die Mietsache vor der Zerstörung, dem Untergang, der Beschädigung oder dem Verlust zu bewahren, oder die zur Wiederherstellung einer teilzerstö...mehr

Begründet von Dr. Hans Langenberg, fortgeführt von RiAG Dr. Kai Zehelein. 9. Aufl., 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 734 S., 59,00 EUR Mit der vorliegenden 9. Aufl. ist der Begründer und vormalige Mitautor Dr. Hans Langenberg ausgeschieden. Fortgeführt wird das Werk jetzt ausschließlich von Herrn Dr. Kai Zehelein, der bereits in der 7. und 8. Aufl. mitgearbeitet hat. Die...mehr

Es wird grundsätzlich empfohlen, den Verkauf der Immobilie auch in die Satzung zu schreiben. Grundsätzlich führt der Verkauf nicht automatisch zur Auflösung der Immobilie. Letztere bedarf des oben geschilderten Verfahrens. Der Geschäftsführer der SCI (hier: gérant-associé) muss eine außerordentliche Generalversammlung oder Jahresversammlung zwecks Beschlusses des Verkaufs de...mehr

Nutzt ein Miterbe unter Ausschluss der anderen Miterben eine Nachlassimmobilie ohne Leistung einer Entschädigungszahlung, so ist er gegenüber den anderen Miterben privilegiert. Kann die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft schnell erfolgen, so werden die Miterben diesen Umstand potenziell akzeptieren. Zieht sich die Nachlassauseinandersetzung länger hin oder handelt es s...mehr

Leitsatz Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, sind grundsätzlich nur insoweit materiell überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders ist es bei Beschlüssen, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte betreffen. Die unterliegen einer weiterreich...mehr

Leitsatz Eine erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG scheidet aus, wenn eine grundbesitzverwaltende GmbH neben einem Hotelgebäude auch Ausstattungsgegenstände (Bierkellerkühlanlage, Kühlräume, Kühlmöbel für Theken- und Büfettanlagen) mitvermietet, die als Betriebsvorrichtungen zu qualifizieren sind. Normenkette § 9 Nr. 1 Sätze 1 und 2 GewStG, § 68 ...mehr

Leitsatz Das Rechtsbedürfnis für eine Anfechtungsklage gegen einen Abmahnungsbeschluss gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre. Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtun...mehr

Soweit die Mietpreisvereinbarung gegen die §§ 556d, 556e BGB verstößt, steht dem Mieter ein Bereicherungsanspruch zu.[1] In § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB ist geregelt, dass die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB nicht gelten. Nach § 814 BGB kann das zur Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpf...mehr

9.1 Schadensersatzansprüche Ein Schadensersatzanspruch des Mieters ist zu erwägen, wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig gegen § 556d BGB verstößt oder wenn er den Mieter täuscht, indem er vorsätzlich eine falsche Auskunft hinsichtlich der tatsächlichen Umstände der Preisbildung erteilt. Hierin liegt eine Verletzung des § 556g Abs. 1 BGB, weil der Vermieter durch die...mehr

In manchen Fällen wird der Mieter Zweifel an der Gesetzmäßigkeit der Mietzinsvereinbarung oder der Richtigkeit der Auskünfte des Vermieters haben. Hierauf kann der Mieter unterschiedlich reagieren: Der Mieter kann den nach seiner Sicht wirksam vereinbarten Teil der Miete bezahlen. Dieser Weg ist zu wählen, wenn in der Gemeinde ein Mietspiegel existiert, mit dessen Hilfe die o...mehr

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit einem anderen als dem bisherigen Mieter fortgesetzt werden soll. Hier stehen den Parteien im Grundsatz 2 Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen kann der Vermieter den bisherigen Mieter durch Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlassen und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schlie...mehr

Dem Rückforderungsanspruch ist eine Rügepflicht des Mieters vorgeschaltet, zu deren Erfüllung dem Mieter ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zusteht. Die dem Mieter obliegende Rügepflicht ist ein anspruchsbegründendes Merkmal, keine Einwendung; deshalb muss der Mieter beweisen, dass dem Vermieter eine (qualifizierte) Rüge zugegangen ist. Die Rüge ist keine Willenserklär...mehr

Bewertet man den Verstoß gegen die mietpreisbegrenzenden Vorschriften als Vertragsverletzung, stehen dem Mieter auch die weiteren Sanktionen zu. Insbesondere kann der Mieter fristlos kündigen und den Kündigungsfolgeschaden geltend machen. Diese Möglichkeit wird der Mieter wählen, wenn das Mietverhältnis infolge der Auseinandersetzung um die Höhe der geschuldeten Miete zerrütt...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt. Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass es sich um die 1. Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Umfang der Modernisierung zu informieren. ...mehr

§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters nur besteht, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter gerügt hat und die Miete nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist. § 556g Abs. 1 BGB enthält keine Rechtsgrund-, sondern eine Rechtsfolgenverweisung, weil alle Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs in § 556g BGB geregel...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mieter über den Umsta...mehr

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters ist zu erwägen, wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig gegen § 556d BGB verstößt oder wenn er den Mieter täuscht, indem er vorsätzlich eine falsche Auskunft hinsichtlich der tatsächlichen Umstände der Preisbildung erteilt. Hierin liegt eine Verletzung des § 556g Abs. 1 BGB, weil der Vermieter durch diese Vorschrift zur Erteilung...mehr

Maßgeblich ist nicht der Zeitpunkt der Fertigstellung oder Bezugsfertigkeit, sondern der Zeitpunkt der Vermietung. Dies folgt aus dem Wortlaut der Vorschrift, weil es danach darauf ankommt, ob die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 "erstmals genutzt und vermietet" wurde. Unter dem Begriff der Vermietung ist der Abschluss des Mietvertrags zu verstehen. Der Begriff "genutzt" ist...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 1 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Einzelheiten muss der Mieter auch hier im Rahmen des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB erfragen. Wird die nach § 556g Abs. 1...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalte...mehr

Bei Vereinbarung der Vormiete ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter "unaufgefordert Auskunft zu erteilen... wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war".[1] Die Auskunft ist in Textform zu erteilen.[2] Erteilt der Vermieter keine Auskunft, so gilt § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Danach kann sich der Vermieter nicht auf die Vormiete berufen, fal...mehr

Nach § 556 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB können die Parteien die Betriebskosten "als Pauschale" vereinbaren. Hier ist fraglich, ob der Vermieter die Möglichkeit hat, mit dem Mieter neben der korrekt vereinbarten Grundmiete eine überhöhte Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Wirtschaftlich betrachtet ist der nicht für die Betriebskosten benötigte Teil der Pauschale der Grundmiet...mehr

Nach dem Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB setzt die Anwendung der Preisbegrenzung voraus, dass "ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen" wird. Danach gilt die Regelung zunächst für solche Mietverhältnisse, die nach einem Wohnungswechsel mit dem nachfolgenden Mieter begründet werden.mehr

Die geplanten Regelungen gelten nur für die Wohnraummiete. Es gilt der allgemeine Wohnraumbegriff. Danach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn der Mieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familie nutzen will.mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete freiwillige Mieterhöhungen unberücksichtigt, die der Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen hat. 4.5.1 Begriff des Jahres Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die F...mehr

Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB besteht nur dann, wenn die Modernisierung "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses" durchgeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass bei länger zurückliegenden Modernisierungen die Neuvermietungsmiete lediglich nach § 556d Abs. 1 BGB oder § 556e Abs. 1 BGB ermittelt werden kann, wobei für die Feststellung der ortsübl...mehr

Nach der Gesetzesbegründung (S. 36) soll zur Auslegung des Begriffs der neu errichteten Wohnung auf § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 WoFG zurückgegriffen werden. Danach fallen unter § 556f Satz 1 BGB Wohnungen, die in einem neuen selbstständigen Gebäude geschaffen wurden; Wohnungen, die im Wege der Sanierung und Modernisierung von ursprünglich unbenutzbaren Räumen geschaffen werden. Hier...mehr

Überblick Nach dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, sog. Mietpreisbremse, v. 21.4.2015 in der Fassung des Gesetzes v. 18.12.2018 – MietAnpG) darf die beim Abschluss eines Mietvertrags zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen.[1] Die Vorschr...mehr