Fachbeiträge & Kommentare zu Gesetz

Rz. 260 Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Das ergibt sich aus seiner Funktion als Vollzugsorgan der Gemeinschaft.[367] Er muss, sofern die Finanzierung gesichert ist[368] und wenn nichts anderes beschlossen wurde, gefasste Beschlüsse ohne Rücksicht auf Erforderlichkeit und Dringlichkeit des beschlossenen Vorgehens...mehr

Rz. 1 Die Wohnungseigentümer können die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen (§ 29 Abs. 1 WEG), müssen aber nicht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes bezeichnet der Begriff "Verwaltungsbeirat" das Organ (Gremium) als Ganzes. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden aber auch die einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirats als "Verwaltungsbeirat" bezeichnet. Die übliche Ku...mehr

Rz. 7 Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Klagen Dritter (Nichtwohnungseigentümer) gegen die Gemeinschaft sind also – abhängig vom Streitwert – am örtlichen Amts- oder Landgericht zu erheben. Das gilt gem. § 43 Abs. 1 S. 2 WEG auch im Fall des § 9a Abs. 4...mehr

Rz. 322 Wenn der Verwalter die Pflichten schuldhaft verletzt, die ihm sein Verwaltervertrag, das Gesetz und die Gemeinschaftsordnung gegenüber der Gemeinschaft auferlegen, ist er gem. § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Den Verwalter kann außerdem eine deliktische Haftung wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten treffen. Völlig anders gelagert ist d...mehr

Die Regelung in § 5 entspricht derjenigen des § 9 DRK-TV a. F., zu den Belohnungen und Geschenken hinzugefügt wurden jedoch "sonstige geldwerte Vorteile". Entsprechend § 3 Abs. 2 TVöD darf der Rotkreuz-Mitarbeiter Belohnungen und Geschenke nur mit Zustimmung des Arbeitgebers annehmen. Während nach der Regelung des TVöD die Zustimmung des Arbeitgebers grundsätzlich auch stills...mehr

Rz. 47 Die Laufzeit darf bzw. kann bei der Erstverwalterbestellung drei Jahre, im Übrigen fünf Jahre nicht überschreiten (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG). Da das Gesetz so lange Laufzeiten vorsieht, ist dagegen auch AGB-rechtlich nichts einzuwenden.[49] Durch die mit der WEG-Reform 2020 eingeführte Möglichkeit der jederzeitigen grundlosen Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 S. 1 WE...mehr

Rz. 319 Der Gesetzgeber vertritt mit der h.M. die Auffassung, dass eine (passive) Einzelvertretungsbefugnis jedes Wohnungseigentümers besteht: "Ist eine Willenserklärung gegenüber der verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzugeben, so genügt nach allgemeinen Grundsätzen die Abgabe gegenüber einem [ergänze: einzigen, beliebigen] Wohnungseigentümer".[444] Für die...mehr

Die Limitation-of-Benefit-Klausel ist ein Artikel, den die USA in ihren DBA vereinbaren. Der Zweck dieser Klausel besteht darin, die missbräuchliche Nutzung der in den DBA enthaltenen Steuervergünstigungen durch "Treaty shopping" zu verhindern. Die Zielsetzung der Limitation-of-Benefit-Klausel entspricht der von § 50d Abs. 3 EStG. Die Limitation-of-Benefit-Klausel im DBA USA ...mehr

Rz. 169 In welcher Form die Beschluss-Sammlung zu führen ist, schreibt das Gesetz nicht vor. Zwingend ist gem. § 24 Abs. 7 WEG lediglich, dass die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen fortlaufend (d.h. in chronologischer Reihenfolge) einzutragen und zu nummerieren sind. Es kann sich bei der Beschluss-Sammlung daher um ein Buch, um eine Sammlung von Blättern in einem H...mehr

Auch das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wird mit dem dazu gehörenden Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst (§ 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG) und ebenfalls nach den §§ 243 bis 260 BewG ohne Berücksichtigung der Besonderheit bewertet. Der ermittelte Wert ist gem. § 262 Satz 2 BewG dem Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen. Diese von der Behandlun...mehr

Rz. 26 Blind sind Personen ohne jedes Sehvermögen. Nach SGB XII § 72 (Blindenhilfe) stehen blinden Menschen Personen gleich, deren beidäugige Gesamtsehschärfe nicht mehr als ein Fünfzigstel beträgt oder bei denen dem Schweregrad dieser Sehschärfe gleich zu achtende, nicht nur vorübergehende Störungen des Sehvermögens vorliegen.[1] Nach § 2 Abs. 4 Blindenwarenvertriebsgesetz [...mehr

Rz. 114 Gegen einen Beschluss kann auch die revisionsähnlich ausgestaltete Rechtsbeschwerde statthaft sein; sie kann nur durch einen beim BGH zugelassenen Rechtsanwalt eingelegt werden. Für die Entscheidung ist der BGH als Rechtsbeschwerdegericht zuständig (§ 133 GVG). Statthaft ist die Rechtsbeschwerde gem. § 574 ZPO in zwei Fällen:mehr

Rz. 189 Abgesehen davon, dass die Anfechtung oder Aufhebung von Beschlüssen/gerichtlichen Entscheidungen in der Beschluss-Sammlung "anzumerken" oder die Eintragung zu löschen ist, kann eine Eintragung generell auch dann gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat (§ 24 Abs. 7 S. 6 WEG). Das ist z.B. der Fall, wenn sie...mehr

Rz. 290 Ob der Verwalter befugt ist, ohne Beschluss der Gemeinschaft gerichtliche Schritte (Klage, Beweisverfahren, einstweilige-Verfügungs-Verfahren) einzuleiten, bestimmt sich nach den Kriterien des § 27 Abs. 1 WEG, sofern die Gemeinschaft nicht durch Beschluss gem. § 27 Abs. 2 WEG allgemein oder im Einzelfall eine Regelung getroffen hat. Zu gerichtlichen Maßnahmen zwecks ...mehr

Rz. 12 Mit der WEG-Reform 2020 wurde ein neuer Begriff eingeführt: Die Beschlussklagen. Unter diesen Oberbegriff fallen gem. § 44 Abs. 1 WEG drei Klagearten: Die Anfechtungsklage, die Nichtigkeitsklage und die Beschlussersetzungsklage. Die Anfechtungsklage wird im nächsten Abschnitt näher erörtert. Die Nichtigkeits- und die Beschlussersetzungsklage wurden bereits oben (→ § 2...mehr

Rz. 165 Der Verwalter muss nicht nur ein Protokoll ("Niederschrift") der in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse fertigen; er muss darüber hinaus auch eine Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 und Abs. 8 WEG). Diese Sammlung hat den Zweck, "einem Erwerber von Wohnungseigentum, den Wohnungseigentümern selbst und dem Verwalter in übersichtlicher Form Kenntnis von...mehr

Eine ärztliche Untersuchung auf Veranlassung des Arbeitgebers bedarf grundsätzlich der Einwilligung des Mitarbeiters, da dies einen Eingriff in die verfassungsrechtlich geschützte Unverletzlichkeit der Persönlichkeit darstellt. Auch wenn der Arbeitgeber einen Betriebsarzt bestellt hat, gehört es zwar zu dessen Pflichten gem. § 3 Abs. 1 Arbeitssicherheitsgesetz, "die Arbeitne...mehr

Das Landesarbeitsgericht Düsseldorf hat mit seinem Beschluss vom 6.7.2012[1] entschieden, dass das Arbeitnehmerüberlassungsgesetz nicht auf die Schwesternschaften des Deutschen Roten Kreuzes Anwendung fände. Die Schwesternschaften haben zwar grundsätzlich die geforderte Erlaubnis zur Gestellung ihrer Mitglieder an Dritte. Jedoch ist die Gestellung auf Dauer vereinbart sein, ...mehr

Rz. 154 Gem. § 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG ist der für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung maßgebliche Zeitraum "das Kalenderjahr" (= Zeitraum 1.1. – 31.12.). Wenn nicht die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Wirtschaftsperiode vorgibt oder ermöglicht (was nur selten der Fall ist), ist diese Regelung zwingend. Trotzdem legen viele Verwalter ihrem Rechnungswesen abweichende ...mehr

Rz. 113 Vorbemerkung: In diesem Abschnitt werden gebräuchliche Klauseln erörtert, insbesondere vor dem Hintergrund der Frage nach ihrer Wirksamkeit. Sondervergütungsregelungen werden gesondert behandelt (→ § 10 Rdn 139). In der Rspr. wurde bislang meistens nicht zwischen der Unwirksamkeit (Nichtigkeit) einer Klausel (insbesondere nach AGB-Recht, also gem. § 307 Abs. 1 BGB) u...mehr

Rz. 53 Abfallgebühren, Müllbeseitigung. Zu den "Kosten der Müllbeseitigung" gehören in erster Linie die Abfallgebühren, aber auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren und ähnlicher Anlangen, ferner Hausmeisterkosten für das Herausstellen der Abfallbehälter (vgl. § 2 Nr. 8 BetrKV). Kosten der Müllbeseitigung sind nur zu einem kleinen Teil Betriebskosten des Gemeinscha...mehr

Rz. 52 Gem. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG ist ein Beschluss nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Diese Bestimmung beinhaltet im Ergebnis nicht mehr und nicht weniger als einen Hinweis auf die Geltung der allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen über die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften. Nichtig ist also z.B. ...mehr

Rz. 1 Bis zur WEG-Novelle 2007 galt für WEG-Streitigkeiten das Gesetz über die Freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG), eine von der Zivilprozessordnung (ZPO) in vielfacher Hinsicht abweichende Verfahrensordnung. Die Parteien hießen nicht Kläger und Beklagter, sondern Antragsteller und Antragsgegner. Es galt der Grundsatz der Amtsermittlung: Der Richter war nicht an bestimmte Antr...mehr

Rz. 114 Beispiele Jeweils ohne Beschluss nahm Miteigentümer A bauliche Veränderungen vor: a) Er baute Dachflächenfenster in seiner Dachgeschosswohnung ein. b) Er errichtete einen Wintergarten vor seiner EG-Wohnung. c) Er brachte ein Klimagerät an der Fassade vor seinem Teileigentum an. Rz. 115 Eine nicht auf Beschluss (oder Vereinbarung) beruhende bauliche Veränderung des Gem...mehr

Rz. 167 § 26 Abs. 3 S. 2 WEG besagt nicht, dass der abberufene Verwalter in jedem Fall seinen Anspruch auf Vergütung behält; das Gesetz begrenzt nur einen fortbestehenden Vergütungsanspruch auf längstens sechs Monate (→ § 10 Rdn 18). Der Vergütungsanspruch des abberufenen Verwalters bleibt gem. § 326 Abs. 2 BGB trotz Unmöglichkeit der Leistungserbringung bestehen, wenn die G...mehr

Rz. 64 Das Gesetz weist die mit der Einberufung, dem Verlauf und der Protokollierung der Versammlung zusammenhängenden Aufgaben und Befugnisse im Ausgangspunkt dem Verwalter zu. Insbesondere führt dieser den Vorsitz in der Versammlung, falls nichts anderes beschlossen wird (§ 24 Abs. 5 WEG). Er hat für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsab...mehr

Rz. 33 Nicht als Arbeitnehmer gelten der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner, die minderjährigen Abkömmlinge, die Eltern des Blinden und die Lehrlinge (Auszubildenden).[1] Das gilt auch dann, wenn diese Personen im Betrieb des Blinden mitarbeiten und wie Arbeitnehmer in einem Dienstverhältnis stehen und für ihre Tätigkeit Arbeitslohn beziehen. Unerheblich ist, ob die ge...mehr

Rz. 187 Nach h.M. kann ein Verwalter jederzeit die Amtsniederlegung erklären und dadurch sein Verwalteramt beenden.[282] Die Amtsniederlegung ist nach h.M. immer wirksam, also auch dann, wenn kein (wichtiger) Grund dafür vorliegt. Sachlich begründet oder dogmatisch eingeordnet wird das "Rechtsinstitut" der Amtsniederlegung nicht; man beschränkt sich i.d.R. auf die Feststellu...mehr

Rz. 265 Die Aufstellung einer Hausordnung gehört gem. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Demnach muss der Verwalter bei Bedarf eine Hausordnung entwerfen ("aufstellen") und zur Beschlussfassung vorlegen. Solange dies von keinem Eigentümer gewünscht wird, muss der Verwalter allerdings nicht von sich aus tätig werden. Die "Durchführung" der Haus...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten ...mehr

Rz. 5 Nach jetzigem Recht wird nicht mehr die Abrechnung, sondern werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (→ § 8 Rdn 21); die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) dient nur der Vorbereitung des Beschlusses.[5] In welcher Höhe Zahlungspflichten bestehen, ergibt sich aber nach wie vor aus den Einzelabrechnungen bzw. aus einer Zusammenfassu...mehr

Rz. 82 Wie sich aus § 20 Abs. 3 WEG ergibt, bedürfen bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch einzelne Eigentümer stets eines Gestattungsbeschlusses. Das gilt auch dann, wenn die bauliche Veränderung unbedeutend erscheint und niemanden stört ("über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt"); in diesem Fall besteht aber ei...mehr

Rz. 151 Für die Vorbereitung der Beschlussfassung gilt beim Wirtschaftsplan prinzipiell das Gleiche wie bei der Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter "aufgestellt", d.h. als Entwurf beschlussfähig vorbereitet. (Zum Rechtsschutz bei Untätigkeit → § 8 Rdn 126). Nach der Prüfung durch den Verwaltungsbeirat (→ § 11 Rdn 10) muss der Entwurf den Miteigentümern ü...mehr

Rz. 71 Wer teilnahmeberechtigt ist, muss zur Versammlung eingeladen werden; der teilnahmeberechtigte Personenkreis wurde daher schon beim Abschnitt "Adressaten der Ladung" erörtert (→ § 7 Rdn 17). Ergänzend ist der Verwalter zu erwähnen, der nicht der Adressat, sondern der Versender der Ladung ist. Er (und seine Mitarbeiter → § 7 Rdn 59) ist nur teilnahmeberechtigt, solange ...mehr

Rz. 94 Es kann schwierig zu beurteilen und streitig sein, ob alle Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen eines Beschlusses vorliegen. Manchmal steht sogar (mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit) von vornherein fest, dass ein Beschluss nicht rechtmäßig ausfallen kann; so etwa, wenn im obigen Beispiel (→ § 4 Rdn 86) in der Variante a (Gestattung der Gartenterrasse) der oder die benach...mehr

Rz. 24 Erhaltungsmaßnahmen liegen nur vor, wenn der vorhandene Zustand des Gebäudes unverändert bleibt. Jede Änderung führt dazu, dass die Maßnahme keine (reine) Erhaltung mehr darstellt, sondern eine bauliche Veränderung. Reine Erhaltungsmaßnahmen sind aber selten. Zumindest größere Maßnahmen, die im allgemeinen Sprachgebrauch (auch in der Rspr.) als Sanierung bezeichnet we...mehr

Rz. 1 Der Neubau durch einen Bauträger ist der "Normalfall" der Entstehung einer Eigentümergemeinschaft. Dabei kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen den Erwerbern und dem Bauträger. Geht es anfangs vielfach um das Problem einer Verzögerung der Fertigstellung, steht in den ersten Jahren nach dem Bezug des Hauses das Thema "Baumängel" immer wieder auf der Tagesordnu...mehr

Rz. 166 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. "Dienen" bedeutet, dass die Maßnahme für den betroffenen, körperlich oder geistig eingeschränkten Wohnungseigentümer nützlich ist; es ist nicht Voraussetzung, dass er zwingend darauf angewiesen ist.[205] In der Pra...mehr

Rz. 103 Verbandsinterne Regelungen sind solche, die nicht die Rechte oder Pflichten der Vertragsparteien (Verwalter und Gemeinschaft), sondern das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Obwohl sie im Verwaltervertrag richtigerweise nichts zu suchen haben, sind sie dort häufig anzutreffen. Teilweise geht es um organisatorische Regelungen, teilweise um die ...mehr

Rz. 309 Aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht benötigt der Verwalter keine "Verwaltervollmacht", wie sie im alten Recht (§ 27 Abs. 6 WEG a.F.) noch vorgesehen war. Er muss sich gegenüber Vertragspartnern aber als Verwalter legitimieren können. Ein amtliches Verwalterregister, das beispielsweise Teil eines beim Grundbuchamt geführten "Zentralgrundbuchs" sein könnte, g...mehr

Rz. 57 Für die Geltendmachung von Minderung und Schadensersatz (sekundäre Gewährleistungsrechte) ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.[148] Als Begründung wird angegeben, dass dann, wenn die Erfüllungsebene verlassen werden soll, die Mängelrechte zum Schutz des Bauträgers und der Miteigentümer koordiniert werden müssten.[149] Rz. 58 Beispiel Die Trittschalldäm...mehr

Rz. 39 Beispiel Wohnungseigentümer V muss laut Wirtschaftsplan im Jahr 2021 monatlich 250,00 EUR Hausgeld (Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan) bezahlen. Seit Mai 2021 (einschließlich) zahlt er kein Hausgeld mehr. Außerdem hat er den Nachschuss gemäß der im April 2021 beschlossenen Jahresabrechnung für 2020 i.H.v. 500,00 EUR nicht bezahlt. Am 20.6.2021 verkauft V seine Wohnu...mehr

Rz. 18 Wird eine Wohnungseigentümerversammlung durch eine hierfür nicht zuständige Person einberufen, besteht die Gefahr, dass nichtige oder anfechtbare Beschlüsse gefasst werden. Außerdem kann Verwirrung eintreten, wenn womöglich verschiedene Personen parallele Versammlungen einberufen. Es ist deshalb möglich, dass das Amtsgericht im Wege der einstweiligen (Leistungs-)Verfü...mehr

Rz. 81 Von einer Mehrhausanlage[113] spricht man, wenn sich auf einem Grundstück[114] mehrere räumlich abgeschlossene Einheiten befinden, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengefasst sind. Typisch sind folgende Fälle:mehr

Rz. 99 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer bestimmte "privilegierte" bauliche Veränderungen (Ladestationen usw.) verlangen; diese werden in einen eigenen Abschnitt behandelt (→ § 4 Rdn 150). Darüber hinaus kann gem. § 20 Abs. 3 WEG "jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte...mehr

Rz. 177 Nur Beschlüsse sind einzutragen, nicht Vereinbarungen. Die Abgrenzung zwischen Beschluss und Vereinbarung kann schwierig sein. Will der Verwalter hier nicht in die Schwierigkeit kommen, erst nach der Versammlung entscheiden zu müssen, ob ein Beschluss gefasst oder eine Vereinbarung getroffen wurde, muss er den Gegenstand der Abstimmung schon vorher festlegen. Diese K...mehr

Rz. 143 Außerordentliche bzw. weitere Eigentümerversammlung. Seit jeher ist es unbestritten, dass die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Durchführung einer weiteren ("außerordentlichen") Versammlung prinzipiell ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Üblich sind Pauschalsätze zwischen 150 EUR und 300 EUR, was aber nicht bedeutet, dass eine höhere Vergütung nicht auch ...mehr

Rz. 85 Hat sich ein Miteigentümer so schwerwiegender Pflichtverletzungen schuldig gemacht, dass den anderen Miteigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, kann die Gemeinschaft von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen (§ 17 Abs. 1 WEG). Das "Veräußerungsverlangen" führt im Ergebnis zu einer "Entziehung des Wohnungs...mehr

Rz. 45 Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG auf die Miteigentümer gilt allgemein Folgendes:mehr

Rz. 85 Die Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert im Ausgangspunkt eine Vereinbarung aller Miteigentümer. Beschlüsse zur Änderung der Gemeinschaftsordnung sind nur möglich, soweit das Gesetz dafür eine Beschlusskompetenz vorsieht oder eine Öffnungsklausel besteht. Schweigen bedeutet keine Zustimmung zu einer Vereinbarung, sondern ist grundsätzlich rechtlich unerheblich....mehr