§ 8 Rechnungswesen und Finanzverwaltung / 2. Beschlussfassung

Rz. 5

Nach jetzigem Recht wird nicht mehr die Abrechnung, sondern werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschlossen (→ § 8 Rdn 21); die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) dient nur der Vorbereitung des Beschlusses.^[5] In welcher Höhe Zahlungspflichten bestehen, ergibt sich aber nach wie vor aus den Einzelabrechnungen bzw. aus einer Zusammenfassung der Abrechnungsergebnisse (Saldenliste). Deshalb lässt sich nur durch Bezugnahme auf die Einzelabrechnungen ein sinnvoller Beschlusstext formulieren, wobei die Bezugnahme als solche zulässig ist, sofern die "Bezugsurkunde" (hier: Jahresabrechnung) zweifelsfrei bestimmt ist.^[6] In diesem Sinne empfiehlt sich eine Präzisierung der Bezugsurkunde, z.B. durch Nennung des Druckdatums. Gibt es aber nur eine Abrechnung (und nicht mehrere Versionen^[7]), genügte nach dem alten Recht sogar der Beschluss: "Die Abrechnung 2021 wird beschlossen".^[8] Dieser Beschlusstext kann nach wohl h.M. jetzt nicht mehr verwendet werden.^[9] Vielmehr soll im Beschlusstext – entsprechend dem Gesetzeswortlaut – von "Nachschüssen" bzw. von der "Anpassung der Vorschüsse" die Rede sein. Die meisten Wohnungseigentümer dürften hierdurch aber eher verwirrt werden. Richtigerweise genügt es demgegenüber, wie eh und je eine bestimmte Abrechnung zu beschließen. Ein solcher Beschluss hat (wie auch bislang) bei der gebotenen sinnvollen Auslegung (→ § 2 Rdn 19) den Inhalt, dass die Abrechnungsspitzen in Geltung gesetzt werden; das ergibt sich zwingend aus dem Gesetz.

Rz. 6

Muster 8.1: Beschluss über Jahresabrechnung

Muster 8.1: Beschluss über Jahresabrechnung

Die Nachschüsse sowie die Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse gemäß den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 (Druckdatum 17.5.2022) werden beschlossen. Variante (nach hier vertretener Auffassung ausreichend): Die Jahresabrechnung 2021 (Druckdatum 17.5.2022) wird beschlossen (oder: genehmigt).

Rz. 7

Manchmal stellt sich vor oder in der Versammlung heraus, dass Korrekturen an der Abrechnung nötig werden. Man darf in diesen Fällen nicht die Abrechnung nach Maßgabe nachträglich vorzunehmender Korrekturen (also unter "Korrekturvorbehalt") beschließen; ein solcher Beschluss wäre rechtswidrig oder nichtig (→ § 2 Rdn 36). Wenn überhaupt, muss der Beschluss die Änderungen klar benennen, was nur bei "überschaubaren" Korrekturen in Betracht kommt.^[10] Z.B. kann die Abrechnung mit der Maßgabe beschlossen werden, dass eine bislang nach MEA verteilte Ausgabe nur ein Miteigentümer alleine trägt (oder umgekehrt). In diesem Fall ergeben sich die Abrechnungsergebnisse zwar nicht mehr aus den vorliegenden Einzelabrechnungen, aber man kann die Ergebnisse unschwer ausrechnen. Meistens dürfte aber folgende Empfehlung des LG München I zutreffen: "Das objektiv Vernünftige wäre allein das Zurückstellen der Abstimmung auf einen späteren Zeitpunkt, da weder der Korrekturvorbehalt noch die Genehmigung einer sehenden Auges – wenn auch nur in kleineren Punkten – falschen Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht."^[11] Nach jetzigem Recht muss mit der Beschlussfassung der korrigierten Abrechnung nicht einmal die nächste Versammlung abgewartet werden; vielmehr bietet es sich hier an, die Beschlussfassung außerhalb der Versammlung im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit gem. § 23 Abs. 3 S. 2 zu beschließen (→ § 2 Rdn 25). Liegt bei der Beschlussfassung hingegen bereits eine neue Fassung der Jahresabrechnung (mit kleineren Änderungen gegenüber der mit der Einladung verschickten) vor, genügt es, im Beschluss auf diese neue Fassung zu verweisen, ohne dass die Änderungen gegenüber der verschickten Fassung besonders erwähnt werden müssten.

Rz. 8

Eine ordnungsmäßige Beschlussfassung setzt gem. § 23 Abs. 2 WEG die Ankündigung in der Einladung zur Versammlung voraus. Nach der bisherigen Rechtsprechung muss die Jahresabrechnung nicht nur angekündigt, sondern (zumindest die jeweilige Einzeljahresabrechnung^[12]) den Wohnungseigentümern vorab übersendet oder anderweitig zur Kenntnis gebracht werden (allgemein → § 7 Rdn 44). Verstöße gegen diese Informationspflicht, aber auch die Verweigerung oder Erschwerung der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen vor der Beschlussfassung,^[13] begründen nach bisheriger Rspr. die Anfechtbarkeit des Abrechnungsbeschlusses.^[14] In der Gesetzesbegründung der WEG-Reform 2020 hingegen wird betont, dass Verstöße gegen die Beschlussvorbereitungspflicht den Abrechnungsbeschluss nicht fehlerhaft machen.^[15] Daraus ergibt sich, dass Verstöße gegen die von der Rspr. entwickelten Informationspflichten nach dem jetzigen Recht keine Anfechtung mehr begründen können. Aber auch wenn die Anfechtbarkeit nicht davon abhängt: die Vorabinformation ist nach wie vor Verwalterpflicht.^[16] Dabei dürfen allen Miteigentümern sämtliche Einzelabrechnungen übersendet werden, ebenso aber auch eine "Saldenliste", die nur die Ergebnisse beinhaltet. Das gilt selbstverständlich auch dann, wenn dadurch Beitragsrückstände einzelner Miteigentümer inn...