Fachbeiträge & Kommentare zu Finanzverwaltung

Stets muss die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Aspekte eines möglichen Finanzbedarfs im Auge haben. Die Gemeinschaft muss nicht nur ausreichend finanzielle Mittel zur Begleichung der laufenden Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums haben, sie muss auch für Fälle unerwarteten Finanzierungsbedarfs, gerichtet auf erforderliche ...mehr

Von besonderer Bedeutung für die Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Tatsache, dass sich der Gesetzgeber im Rahmen des WEG-Änderungsgesetzes im Jahr 2007[1] bewusst gegen eine Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesprochen und insoweit in § 11 Abs. 3 WEG a. F. ausdrücklich angeordnet hatte, dass ein Insolvenzverfahren über das V...mehr

§ 9a Abs. 3 i. V. m. § 27 WEG stellt die zentrale Bestimmung im Rahmen der Finanzverwaltung dar. Nach ihr hat der Verwalter das Gemeinschaftsvermögen und somit insbesondere eingenommene Gelder zu verwalten. Dem Verwalter ist somit durch das Gesetz eine Verfügungsbefugnis über diese gemeinschaftlichen Gelder eingeräumt. Allerdings kann er nicht frei schalten und walten, da di...mehr

Überblick Das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine ordnungsgemäße, ausgeglichene und gut organisierte Finanzverwaltung. Ein reibungsloses Zusammenspiel zwischen Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, ggf. weiteren sinnvollen Rücklagen, Sonderumlagen und Jahresabrechnung schafft die Voraussetzungen für die Liquidität der Gemeinschaft. Die Liquidität ist mit B...mehr

Zusammenfassung Überblick Das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine ordnungsgemäße, ausgeglichene und gut organisierte Finanzverwaltung. Ein reibungsloses Zusammenspiel zwischen Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, ggf. weiteren sinnvollen Rücklagen, Sonderumlagen und Jahresabrechnung schafft die Voraussetzungen für die Liquidität der Gemeinschaft. Die Liqui...mehr

Abgerundet wird das gesetzliche System der Finanzverwaltung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vom Verwalter nach Ablauf der Wirtschaftsperiode zu erstellende Jahresabrechnung.[1] Zwar existiert keine gesetzliche Vorgabe, innerhalb welcher Frist die Jahresabrechnung zu erstellen ist, die herrschende Meinung geht insoweit von ei...mehr

Der Wirtschaftsplan stellt das zentrale Instrument der Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Existiert kein Wirtschaftsplan, sind die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, Hausgelder zu zahlen. Idealerweise erstellt der Verwalter den Wirtschaftsplan bereits im Laufe des Vorjahres und lässt über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf seiner Grundlage...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) selbst regelt die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in den folgenden Bestimmungen: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.[1] § 19 Abs. 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz über die Bildung we...mehr

Gemäß § 27 Abs. 5 Satz 2 WEG a. F. konnte die Verfügungsbefugnis des Verwalters über gemeinschaftliche Gelder von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG können die Befugnisse des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG sowohl erweitert als auch beschränkt werden. Nach wie vor kann also insbesondere auch ein "...mehr

Zentrales und wichtigstes Finanzierungsinstrument innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt der Wirtschaftsplan dar.[1] Insoweit ist den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen hinsichtlich der prognostizierten Ansätze im Wirtschaftsplan eingeräumt. Das Erstellen des Wirtschaftsplans und das Herbeiführen eines Beschlusses über die Festsetzung der Hausgeldvorschüs...mehr

Oberstes Gebot im Rahmen der Vermögensverwaltung ist die Vermögenstrennung. Insoweit hat der Verwalter zunächst Gelder von ihm verwalteter Wohnungseigentümergemeinschaften strikt von seinem Geschäfts- und erst recht von seinem Privatvermögen getrennt zu halten. Keinesfalls darf es zu einer Vermögensmischung kommen. In diesem Zusammenhang ist insbesondere mit Blick auf die Ma...mehr

Wie bereits ausgeführt, gestattet die Zweckbestimmung der Erhaltungsrücklage nur unter besonders engen Voraussetzungen einen Zugriff zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen.[1] Weist die Erhaltungsrücklage aber einen Bestand auf, der auch hinsichtlich möglicher größerer Erhaltungsmaßnahmen nicht erforderlich ist (überschießende Reserven), können die Wohnungseigentümer zum Aus...mehr

Stellt sich im Laufe der Wirtschaftsperiode heraus, dass die Planansätze im Wirtschaftsplan ungenügend waren oder ein unvorhergesehener Finanzierungsbedarf z. B. wegen einer Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums entsteht, haben Sonderumlagen in der Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung erhebliche Bedeutung.[1] Allerdings ist stets darauf zu achten, dass der Besc...mehr

Bei Mehrhausanlagen ist hinsichtlich der Finanz- und Vermögensverwaltung zunächst zu unterscheiden, ob es sich um eine geregelte oder eine ungeregelte Mehrhausanlage handelt.[1] Wesen der geregelten Mehrhausanlage ist, dass durch spezielle Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem Charakter der Mehrhausanlage in Form der Bildung von Untergemeinschaften mit...mehr

Im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder hat der Verwalter Bankkonten zu führen. Dies folgt aus dem Gebot der Vermögenstrennung und dem Erfordernis der pfand- und insolvenzsicheren Anlage der gemeinschaftlichen Gelder. Der Verwalter hat für jede von ihm verwaltete Eigentümergemeinschaft ein Girokonto zu führen, über das die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im ...mehr

Bereits das Gesetz sieht die Bildung einer Erhaltungsrücklage in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung an, auf die ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG Anspruch hat.[1] Stets sollte der Verwalter mit Blick auf etwaigen erheblichen Finanzbedarf der Gemeinschaft im Fall des Erfordernisses größerer Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentu...mehr

Über die Art bzw. Form der Anlage gemeinschaftlicher Gelder entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung. Die Form der Anlage muss selbstverständlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Spekulative Anlagen verbieten sich. So widerspricht eine Anlage der gemeinschaftlichen Gelder in Form von Aktien sowie offenen oder geschlossenen Immobilienfonds den Grundsät...mehr

Als weitere Finanzierungsform kann auch eine Kreditaufnahme infrage kommen. Bereits der BGH hatte insoweit bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Kredits durchaus auch unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.[1] Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Kreditaufnahme auch ausdrücklich in § 9b Abs...mehr

Finanzierungsbedarf besteht unmittelbar mit Begründung der Eigentümergemeinschaft. Im Fall der Teilung nach § 3 WEG durch Vertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entstanden. Entsprechendes gilt seit Inkrafttreten des WEMoG im praktisch bedeutsamen Fall der Teilung nach § 8 WEG durch Teilungserklärung des Bauträgers bzw. teilende...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG ist der Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG verpflichtet, kalenderjährlich einen Vermögensbericht zu erstellen. Mit dem Vermögensbericht sollen die Wohnungseigentümer über die finanzielle Situation informiert werden. Der Vermögensbericht hat nichts mit der Jahresabrechnung zu tun.[1] Hat der Verwalter keine Jahresabrechnung erstellt, muss er dennoch ...mehr

Auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zusammenhängen. Der Verwalter hat also nach Prüfung der Voraussetzungen Zahlungen zu leisten, soweit diese mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammen...mehr

Weiter ist zu beachten, dass Untergemeinschaften mangels Rechtsfähigkeit kein eigenes Vermögen haben können. Erhaltungsrücklage Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Bildung von gesonderten Erhaltungsrücklagen für die Untergemeinschaften vorgesehen, verbleibt diese als Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens im Vermögen der Gesamtgemeinschaft und "gehört" nicht ...mehr

Konteninhaberin ist grundsätzlich die GdWE. Bei einer Kontoneueröffnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ein solches als Treuhandkonto mit Inhaberschaft des Verwalters zu eröffnen.[1] Da sich das Führen von Eigenkonten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens und auch des Gemeinsch...mehr

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass die gemeinschaftlichen Gelder für den Verwalter tabu sind, auch wenn die Versuchung im Einzelfall einmal groß sein sollte. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 266 StGB macht sich derjenige strafbar, der die ihm eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen, missbraucht und dabei dem anderen einen Nachteil zufügt...mehr

Regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten: Der Kreditbetrag sollte nicht eine Summe übersteigen, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft übersteigt.[2] Des Weiteren ist natürlich zu beachten, dass eine entsprechende B...mehr

Die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie die Herbeiführung der Beschlussfassung über die zu leistenden Hausgeldvorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG kann als Kardinalspflicht des Verwalters bezeichnet werden. Entsprechendes gilt selbstverständlich für die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. In d...mehr

Im Regelfall benötigt die Eigentümergemeinschaft auch finanzielle Mittel, um entweder als Klägerin oder als Beklagte die ihr erwachsenden Verfahrenskosten finanzieren zu können. Im Fall von Hausgeldklagen gegen säumige Wohnungseigentümer müssen zumindest die Gerichtskosten mit Klageerhebung bzw. mit Einreichen des Mahnantrags gezahlt werden. Im Fall der Beauftragung eines Re...mehr

Übernimmt der Verwalter die Verwaltung einer Bestandsgemeinschaft, hat er zunächst für die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen beim Vorverwalter zu sorgen.[1] Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder von verwaltetem Vermögen gemäß §§ 9a Abs. 3 WEG, 667 BGB ist die GdWE.[2] Der Vorverwalter kann sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht an den Ver...mehr

Der Verwalter hat zunächst sämtliche Kostenbeiträge von den Wohnungseigentümern anzufordern, sofern es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten handelt. Praxisrelevant sind hier Zahlungsaufforderungen des Verwalters bezüglich der Zahlung von Hausgeldern nebst den Beiträgen zur Erhaltungsrücklage und den Beiträgen zu beschlossenen Sonderumlagen. Insoweit kann sich der Verwal...mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, hat ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage.[1] Aufgrund ihrer Zweckbindung steht die Erhaltungsrücklage ausschließlich zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur ...mehr

Wie § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zum Ausdruck bringt, sind die Wohnungseigentümer durchaus berechtigt, neben der Erhaltungsrücklage gemäß § 19 Abs. 1 WEG auch weitere Rücklagen zu bilden. Liquiditätsrücklage Hier kann es sich insbesondere anbieten, Liquiditätsrücklagen für den Fall von Hausgeldausfällen oder -rückständen einzelner Wohnungseigentümer zu bilden. Rücklage zur Finanzieru...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine langjährige Kreditaufnahme.[1] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Erhaltungsmaßnahmen infrage kommen, sondern auch bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung oder auch energetischen Modernisierung als baulicher Veränderung.[2] Angesichts des weit gefassten Modernisierungsbegriff...mehr

Nicht selten werden in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis Hausgeldrückstände nicht konsequent verfolgt und entsprechende gerichtliche Maßnahmen gegen die säumigen Wohnungseigentümer nicht ergriffen. Verwalter müssen sich insoweit vor Augen halten, dass sie sich ggf. gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftbar machen, wenn im Ernstfall Hausgeldansprüche der Gemeinschaft...mehr

Kommentar Wichtig Das BMF-Schreiben ergänzt Abschn. 15.17 UStAE. Die Finanzverwaltung hat in einem insgesamt 20 Seiten umfassenden Schreiben zur Frage der zutreffenden Vorsteueraufteilung bei Kreditinstituten Stellung genommen. Die Inhalte des Schreibens werden nicht in den UStAE aufgenommen, da es sich um branchenspezifische Feststellungen handelt, die Finanzverwaltung verwei...mehr

Rz. 344 Abs. 3 S. 3 wendet sich an die gleichen Stpfl. wie Abs. 2, also an alle KSt-Subjekte. Es wird nicht zwischen unbeschränkt und beschränkt steuerpflichtigen KSt-Subjekten unterschieden.[1] Die Norm ist verfassungskonform. Sie verstößt weder gegen die in Art. 3 GG geregelte Belastungsgleichheit[2] noch gegen das rechtsstaatliche Rückwirkungsverbot.[3] Die Tatsache, dass b...mehr

Rz. 420 Abs. 3 S. 7 ermöglicht dem Gesellschafter bzw. der nahe stehenden Person den Nachweis eines dem Drittvergleich entsprechenden Verhaltens. Hintergrund dieser Regelung ist, dass Abs. 3 S. 4, 5 bei der Darlehens- oder Sicherheitengewährung durch einen wesentlich beteiligten Gesellschafter oder eine nahe stehende Person eine gesellschaftsrechtliche Veranlassung unterstel...mehr

Rz. 474 Abs. 4 S. 1 stellt nur auf die Beteiligungshöhe zu Beginn des Kalenderjahrs ab, also auf einen Zeitpunkt. Darüber hinaus wird keine Haltedauer gefordert. Wenn eine Beteiligung z. B. zu Beginn des Kalenderjahrs bestanden hat und vor oder nach der Gewinnausschüttung unterjährig verkauft wird, ist dies unschädlich.[1] Nach dem Wortlaut des Gesetzes gilt dies auch, falls...mehr

Rz. 215 Veräußerungskosten sind Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen. In Abkehr von der früheren Rspr. fordert der BFH keine unmittelbare sachliche, kausale Beziehung zu dem Veräußerungsgeschäft mehr; ein bloßer Veranlassungszusammenhang mit der Veräußerung reicht aus.[1] Dies soll der Fall sein, wenn das sog. auslösende Moment für die Kosten die Verä...mehr

Rz. 312 Nach Abs. 4 S. 2 Nr. 2 a. F. gilt die Ausnahmeregelung des Abs. 4 S. 1 a. F. weiterhin nicht bei bestimmten Einbringungsvorgängen.[1] Der Gesetzeswortlaut ist schwer verständlich, da er nicht angibt, wann Abs. 4 S. 1 a. F. nicht eingreift (mit der Folge, dass die Veräußerungs- und sonstigen Gewinne nach Abs. 2 aus dem Einkommen auszuscheiden sind und damit steuerlich...mehr

Rz. 518 § 8b Abs. 4 S. 8 KStG enthält eine Sonderregelung für Ausschüttungen auf Streubesitzbeteiligungen in kreditwirtschaftlichen Verbundgruppen. Ein derartiger Verbund ist z. B. der Sparkassenverbund. Innerhalb dieses Verbunds sind die Unternehmen häufig wechselseitig beteiligt. Handelt es sich dabei um Streubesitzbeteiligungen, wären Ausschüttungen innerhalb dieses Verbu...mehr

Rz. 205a Der Veräußerungsgewinn ist die Bemessungsgrundlage für die nicht abzugsfähigen Betriebsausgaben gem. § 8b Abs. 3 KStG. Anders als bei § 8b Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 KStG sind die nicht abzugsfähigen Betriebsausgaben nach dem Gewinn, nicht nach den "Bezügen" (Einnahmen), und daher nur nach dem Nettobetrag[1], nicht nach dem Veräußerungspreis, zu bemessen. Rz. 206 Den Ver...mehr

Rz. 548 Als Rechtsfolge bestimmt Abs. 5, dass 5 % der nach Abs. 1 steuerlich nicht erfassten Bezüge als nicht abzugsfähige Betriebsausgaben gelten. Die Vorschrift regelt damit den Tatbestand (Vorliegen der mit den steuerlich nicht erfassten Einnahmen in Zusammenhang stehenden Betriebsausgabe) und die Rechtsfolge (Nichtabziehbarkeit). Abs. 5 verdrängt damit § 3c EStG in volle...mehr

Rz. 135 S. 4 behandelt den Sonderfall der verdeckten Gewinnausschüttung an eine nahe stehende Person, also den einer verdeckten Gewinnausschüttung im Dreiecksverhältnis. Nach deutschem Recht ist die verdeckte Gewinnausschüttung dem Gesellschafter zuzuordnen, der sie als private Zuwendung (bei natürlichen Personen) oder als verdeckte Einlage (bei Körperschaften) an die nahe s...mehr

Rz. 365 Mit der Steuerfreistellung der Gewinne einer Körperschaft aus der Veräußerung von Anteilen bzw. der Nichtberücksichtigung von Veräußerungsverlusten ist die Frage aufgetreten, ob Verluste bzw. Teilwertabschreibungen von Gesellschafterforderungen steuerlich zu berücksichtigen oder wie Verluste aus der Veräußerung der Anteile zu behandeln sind. Die Problematik resultie...mehr

Rz. 264 Die Anwendung des Abs. 2 auf Veräußerungs- und gleichgestellte Gewinne ist nach Abs. 4 S. 1 Nr. 1 a. F. ausgeschlossen, wenn die Anteile einbringungsgeboren nach § 21 UmwStG a. F. sind. Einbringungsgeboren sind Anteile, wenn der Anteilseigner sie durch eine Sacheinlage nach § 20 Abs. 1 UmwStG a. F. bzw. § 23 Abs. 1–4 UmwStG a. F. erworben und dabei nicht den Teilwert,...mehr

Rz. 375 Nach Abs. 3 S. 4 gehören zu den Gewinnminderungen nach S. 3 (Gewinnminderungen im Zusammenhang mit Anteilen nach Abs. 2) auch Gewinnminderungen im Zusammenhang mit bestimmten Darlehensforderungen und Sicherheiten für diese Darlehen. Diese Gewinnminderungen sind daher steuerlich wie die Gewinnminderungen aus Anteilen nicht abzugsfähig. S. 8 dehnt diese Regelung auf Re...mehr

Rz. 467 § 8b Abs. 4 KStG führt nicht zur Steuerpflicht, wenn der Empfänger der Dividende nach anderen Regelungen steuerbefreit ist, z. B. nach § 5 KStG.[1] Rz. 468 Auch im Übrigen sind die allgemeinen Vorschriften anwendbar. Dies gilt auch für Ausschüttungen von Zwischengesellschaften i. S. d. § 7 AStG. Im Rahmen der Hinzurechnungsbesteuerung ist nicht erforderlich, dass der ...mehr

Rz. 149 § 34 Abs. 7 S. 1 Nr. 2 KStG a. F. bestimmt für das Inkrafttreten der Steuerfreistellung der Veräußerungs- und ähnlichen Gewinne (Abs. 2) und der Nichtabziehbarkeit der entsprechenden Verluste (Abs. 3), dass diese Regelungen nach Ablauf des ersten Wirtschaftsjahrs anzuwenden sind, das nach dem Wirtschaftsjahr der letztmaligen Anwendung des KStG 1999 abläuft. Danach is...mehr

Rz. 381 Hinsichtlich des persönlichen Anwendungsbereichs bestimmt Abs. 3 S. 4, dass Gewinnminderungen nicht geltend gemacht werden können, die ein zu mehr als 25 % beteiligter Gesellschafter erlitten hat. In S. 5 wird diese Regelung auf Personen, die dem Gesellschafter i. S. d. § 1 Abs. 2 AStG nahe stehen, ausgedehnt. Die Person des Gesellschafters ist zivilrechtlich zu best...mehr

Rz. 49 Die Steuerfreistellung erfasst alle Bezüge, die der Definition nach unter § 20 Abs. 1 Nr. 1, 2, 9 und 10 Buchst. a EStG fallen. § 8b Abs. 1 KStG definiert diese Bezüge dadurch, dass auf die genannte Vorschrift "dem Sinne nach" verwiesen wird. Damit wird klargestellt, dass nur die dort enthaltene Definition in Bezug genommen wird, nicht aber die Qualifikation dieser Be...mehr