Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

• 2021 Steuerbefreiung für Krankenhäuser in privater Trägerschaft / § 4 Nr. 14 Buchst. b S. 2 Doppelbuchst. aa UStG / Art. 132 Abs. 1 Buchst. b MwStSystRL Der EuGH hat mit Urteil v. 5.3.2020, C-211/18 zu Art. 132 Abs. 1 Buchst. b MwStSystRL entschieden, dass von privaten Krankenhauseinrichtungen durchgeführte Heilbehandlungen steuerbefreit sind, wenn diese Leistungen unter Be...mehr

Kann die Einberufung einer Versammlung erzwungen werden? Grundsätzlich hat der Verwalter neben seiner Verpflichtung nach § 24 Abs. 1 WEG (mindestens eine jährliche Versammlung) eine Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 Abs. 2 WEG dann einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies unter Angabe der Gründe verlangen. Unabhängig hiervon aber kann jeder ...mehr

Muss die Eigentümerversammlung in der Nähe des Objekts stattfinden oder kann sie auch an einem anderen Ort, z. B. am Sitz der Verwaltung, stattfinden? Bei der Wahl des Versammlungsorts hat der Verwalter ebenfalls das Interesse der Eigentümer zu berücksichtigen. Wenn die meisten Eigentümer im Objekt wohnen, sollte die Eigentümerversammlung in der Nähe des Objekts, jedenfalls...mehr

Kann ich in einer Mehrhausanlage, für die in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass für jede Untergemeinschaft eine eigene Eigentümerversammlung abzuhalten sei, von allen Eigentümern beschließen lassen, dass die Versammlung gemeinsam abgehalten wird? Ein Beschluss kann die Vereinbarung nicht ändern. Er wäre für das Abhalten einer gemeinsamen Versammlung aber nur nicht ...mehr

Muss man bei einer virtuellen Eigentümerversammlung eine Anwesenheitsliste führen? Nein. Man muss aber wissen, wer da ist (Wohnungseigentümer? Vertreter?) und wie er abstimmt. Wie Sie das dokumentieren, wenn etwas zu dokumentieren ist, ist Ihre Sache.mehr

Welche Vollmachten sind bei einer Erbengemeinschaft für die Eigentümerversammlung notwendig? Die Person, die für die Miterben auftritt (die Erbengemeinschaft ist nicht rechtsfähig, vertreten werden also die Miterben), muss eine Vollmacht in Textform nachweisen.mehr

Die Eltern haben ihre Wohnung auf die Kinder übertragen gegen Einräumung eines Nutzungs- und Nießbrauchrechts. Die Gemeinschaftsordnung sieht nur Vertreter aus Eigentümern und Ehegatten vor. Können mittels Vollmacht die alten Eigentümer (Eltern) trotzdem an Eigentümerversammlung teilnehmen? Nein, denn der Nießbraucher hat keine Stimme. Er kann Vertreter sein, wenn dem keine...mehr

Was unterscheidet die Textform von der schriftlichen Einladung? Soweit das Gesetz vorschreibt, dass eine Erklärung schriftlich abzugeben ist, muss das entsprechende Schreiben gemäß § 126 Abs. 1 BGB eine Unterschrift enthalten. Eine Erklärung in "Textform" muss gemäß § 126b Satz 1 BGB erkennen lassen, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Die Einladung zur Eigentümerversam...mehr

Kann der Verwalter die Versammlung an einem beliebigen Wochentag, am Wochenende oder zu einer beliebigen Uhrzeit einberufen? Die Entscheidung, wann die Eigentümerversammlung stattzufinden hat, steht im Ermessen des Verwalters. Er darf sie allerdings nicht zur Unzeit einberufen. Er muss also einen Zeitpunkt wählen, an dem möglichst viele Eigentümer an der Versammlung teilneh...mehr

Können die Eigentümer (kein Beirat vorhanden) zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einladen? Nein. Etwas anderes kann vereinbart oder nach § 24 Abs. 3 WEG beschlossen werden ("…einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer"). Ein Wohnungseigentümer kann sich aber vom Gericht nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ermächtigen lassen. Der Mangel der Einberufung der Ei...mehr

Überblick Bei der Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen stellen sich in der Praxis zahlreiche Fragen, die von Dr. Elzer im Rahmen seiner regelmäßig durchgeführten Online-Seminare beantwortet werden. Antworten auf die wichtigsten und am häufigsten gestellten Fragen finden Sie nachfolgend in alphabetischer Übersicht.mehr

Was versteht man im Zusammenhang mit einer Abstimmung unter einer Majorisierung? Zur Annahme einer Majorisierung bedarf es auf Seiten des Majorisierenden einer Mehrheit der Stimmen. Zum Stimmenübergewicht müssen dann weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und damit gege...mehr

Wie ist die Frist von einer oder mehreren Wochen zu berechnen? Die Berechnung der Wochenfristen richtet sich nach §§ 186 ff. BGB. Die Frist beginnt danach mit dem Tag, der auf denjenigen folgt, auf den das die Frist auslösende Ereignis fällt. Vorliegend ist das die Frist auslösende Ereignis die Zustellung der Einladung an die Eigentümer. Wurde die Einladung den Eigentümern ...mehr

Was ist unter der Geschäftsordnung bzw. einem "Antrag zur Geschäftsordnung" zu verstehen? Für die Durchführung einer Eigentümerversammlung können Regelungen in einer Geschäftsordnung getroffen werden. Das Gesetz kennt eine solche Geschäftsordnung nicht. Die Teilungserklärung kann eine solche Regelung enthalten. In der Regel ist dies allerdings nicht der Fall. Dennoch können...mehr

1 Allgemeines Darf der Vorsitzende jede Stimmrechtsvollmacht akzeptieren? Grundsätzlich kann sich ein Eigentümer durch eine außenstehende Person in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Anders lautende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind allerdings zu beachten. Dies gilt beispielsweise für die häufige Regelung in Gemeinschaftsordnungen, wonach ein Wohnungseigen...mehr

Ist der Insolvenzverwalter zu laden? Der Insolvenzverwalter über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist zu laden.mehr

1 Anwesenheitsliste Muss man bei einer virtuellen Eigentümerversammlung eine Anwesenheitsliste führen? Nein. Man muss aber wissen, wer da ist (Wohnungseigentümer? Vertreter?) und wie er abstimmt. Wie Sie das dokumentieren, wenn etwas zu dokumentieren ist, ist Ihre Sache. 2 Beschlussfassung Was ist, wenn der Beschluss über die virtuelle Eigentümerversammlung zunächst nicht ge...mehr

Siehe Form der Versammlung (Präsenz-, Hybrid- oder Onlineversammlung)mehr

Gibt es konstruktive Änderungen, die nach § 20 Abs. 1 WEG nur allstimmig gestattet werden können? Nein. Über jede bauliche Veränderung wird nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit abgestimmt. Auf die Frage, ob eine bauliche Veränderung nachteilig ist oder konstruktiv wesentlich in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift, kommt es für die Frage, welche Mehrheit ein Gest...mehr

Wie lange muss die Beschluss-Sammlung gespeichert werden? Ewig.mehr

Darf der Vorsitzende jede Stimmrechtsvollmacht akzeptieren? Grundsätzlich kann sich ein Eigentümer durch eine außenstehende Person in der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Anders lautende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind allerdings zu beachten. Dies gilt beispielsweise für die häufige Regelung in Gemeinschaftsordnungen, wonach ein Wohnungseigentümer sich nu...mehr

Ist ein Erwerber zur Eigentümerversammlung zuzulassen, wenn der Nutzen-Lastenwechsel schon erfolgt ist? Nein. Denn auch in diesem Fall ist der Erwerber noch kein Wohnungseigentümer. Etwas anderes gilt, sollte der Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentum veräußert hat, dem Erwerber im Kaufvertrag eine Vollmacht eingeräumt haben, ihn in der Versammlung zu vertreten (und ...mehr

Kann auch ein Beschluss unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" gefasst werden? Rechtmäßige Beschlüsse können grundsätzlich nur zu solchen Tagesordnungspunkten gefasst werden, die in der Einladung vorgesehen sind. Jeder Eigentümer soll nämlich rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung davon Kenntnis haben, welche Beschlüsse möglicherweise in der Versammlung gefasst wer...mehr

Wie stimmt man geheim ab? Wie macht man das als Verwalter organisatorisch? Braucht man dann Karten mit den MEA und die werden in eine Box geworfen? Wie die Verwaltung eine geheime Wahl organisiert, bestimmt sie als Versammlungsleiterin nach billigem Ermessen. Das muss sich u. a. am geltenden Stimmrechtsprinzip ausrichten. Ihr Vorschlag ist nicht zu beanstanden, wenn das Wer...mehr

Kann die Ladungsfrist verändert werden, bejahendenfalls, wie? Ja, durch eine Vereinbarung, mit der § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG abbedungen wird. Wird eine solche Vereinbarung getroffen, muss sie zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig, es sei denn, es gibt eine Öffnungsklausel. Wie ist vorzugehen, wenn in der Gemeinschaftsordnung ...mehr

Angenommen, an einem Wohnungseigentum ist ein Nießbrauch bestellt. Wem steht das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zu – dem Nießbrauchsberechtigten oder dem Wohnungseigentümer? Kann ein Nießbrauchsberechtigter vom Wohnungseigentümer als Vertreter bevollmächtigt werden, wenn nach der Gemeinschaftsordnung nur andere Wohnungseigentümer oder der Verwalter als Vertreter z...mehr

Kann der Verwalter Personen, die nicht der Eigentümergemeinschaft angehören und auch keine wirksame Vollmacht vorlegen können, des Saales verweisen? Der Vorsitzende übt das Hausrecht während der Eigentümerversammlung aus. Da die Versammlung nicht öffentlich ist, kann er Personen, die nicht der Eigentümergemeinschaft angehören, des Saales verweisen. Dies ist auch grundsätzli...mehr

Was ist, wenn der Beschluss über die virtuelle Eigentümerversammlung zunächst nicht gefasst wird. Kann er dann im Jahr 2028 gefasst werden? Ja, klar. Dann ist auch § 48 Abs. 6 WEG nicht zu beachten. Kann bzw. muss man die Online-Teilnahme per Beschluss wieder aufheben, wenn das nicht mehr gewünscht ist? Ja. Muss der Verwalter auf Anforderung eines Eigentümers jedes Jahr wi...mehr

Wer hat den Vorsitz in der Eigentümerversammlung? Der Verwalter hat gemäß § 24 Abs. 5 WEG den Vorsitz in der Versammlung, sofern diese nichts anderes beschließt. Auf Vorschlag eines Eigentümers oder auch des Verwalters kann also eine anwesende Person zum Vorsitzenden gewählt werden. Welche Aufgaben hat der Vorsitzende in der Versammlung? Zu seinen Aufgaben gehören: die Überp...mehr

Wer lädt zur ersten Versammlung, wenn es noch keinen Verwalter gibt? Im Einzelfall besteht die Möglichkeit, eine Universalversammlung abzuhalten. Hierzu kann ein einzelner Wohnungseigentümer laden. Kommen dann alle anderen Wohnungseigentümer und verzichten sie auf die gesetzlichen Formalien, sind die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse formal einwandfrei. Ist dieser...mehr

Ist die Versammlung immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer anwesend oder durch Vollmacht vertreten sind? Ja. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn lediglich ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Vor Inkrafttreten des WEMoG war die Versammlung gemäß § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur beschlussfähig, wenn die erschienene...mehr

Ein Wohnungseigentümer bittet den Verwalter darum, einen Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu nehmen. Hat er darauf einen Anspruch? Im Grundsatz hat jeder Wohnungseigentümer aus § 18 Abs. 2 WEG gegen die Verwaltung einen Anspruch darauf, dass ein von ihm gewünschter Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung genommen wird. Diesem Anspruc...mehr

Wenn die bei einer Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer einen Beschluss fassen möchten, der nicht auf der Tagesordnung stand, sollte der Verwalter dies trotz Hinweis auf die mögliche Anfechtung beschließen oder ablehnen? Ein Beschluss, der nicht nach § 23 Abs. 2 WEG angekündigt worden ist, entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Auf diesen Umstand sollt...mehr

Wer trägt die Kosten für die Technik, wenn die Gemeinschaft die Durchführung einer virtuellen Versammlung beschließt? Es handelt sich um Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Die Kosten hat daher die GdWE zu tragen. Die Kosten sind im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Die Wohnungseigentümer sind befugt, nach § 16 A...mehr

Wann kommt ein Beschluss zustande, mit Durchführung der Abstimmung oder mit Verkündung durch den Vorsitzenden? Ein Beschluss kommt nicht bereits nach Durchführung der Abstimmung, sondern erst dann zustande, wenn der Verwalter das Beschlussergebnis verkündet hat. Der Vorsitzende muss also erklären, ob der Beschluss zustande gekommen ist oder ob der Beschluss mangels hinreich...mehr

Werden die Kosten der Teilnahme an einer Onlineversammlung auf alle Eigentümer umgelegt und kann eine Sondergebühr für die Teilnahme von den Online-Teilnehmern verlangt werden? Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann etwas anderes bestimmt werden.mehr

Dürfen Mieter mit einer Vollmacht vom Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen? Ja, wenn der Vertretung keine Vertreterklausel entgegensteht.mehr

Muss bei einer Online-Teilnahme im Vertretungsfall auch eine Vertretungsvollmacht vorliegen? Ja. § 25 Abs. 3 WEG gilt auch für eine Online-Teilnahme im Sinne von § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG.mehr

Wie groß muss der Zeitraum für die Rückmeldung im Fall des § 23 Abs. 3 WEG sein? Das Gesetz äußert sich hierzu nicht. Die Frist sollte nicht zu kurz und nicht zu lang sein. Ich empfehle 2 bis 3 Wochen. Kürzere und längere Fristen sind aber auch vertretbar.mehr

Würden Sie mögliche Probleme bei der notariellen Beglaubigung der Verwalterbestellung im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG erläutern? Wird ein Verwalter durch einen Beschluss außerhalb der Versammlung bestellt, ist seine Legitimation wegen § 29 GBO nach herrschender Meinung durch eine öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung sämtlicher Wohnungseigentümer nachzuweisen,...mehr

Wie sieht es aus mit der Vertretung in der Versammlung, wenn der Wohnungseigentümer kurz zuvor verstorben ist? Wie weist der Erbe seine Stellung nach, wenn es noch keinen Erbschein gibt? Im Fall des Erbfalls sind sämtliche Erben dazu berufen, an der Versammlung teilzunehmen. Sie sind jetzt "der Wohnungseigentümer", sie vertreten diesen nicht. Daher sind sämtliche Erben zu l...mehr

Muss man einen Beschluss zum Versammlungsleiter und Protokollführer fassen? Nein. Ist nichts bestimmt, fallen beide Aufgaben ohne Weiteres der Verwaltung zu.mehr

Reicht es, wenn der Vorsitzende nur die Nein-Stimmen und Enthaltungen zählt und die Anzahl der Ja-Stimmen im Wege der Subtraktion ermittelt? Bei klaren Mehrheiten ist diese Verfahrensweise zulässig. Bei knappen Mehrheiten müssen sowohl die Ja-Stimmen als auch die Nein-Stimmen ausgezählt werden.mehr

Wer ist bei einer GbR zu laden, die angemeldet/gegründet wurde? Zur Vertretung der GbR sind gemäß § 720 Abs. 1 BGB alle Gesellschafter gemeinsam befugt, es sei denn, der Gesellschaftsvertrag bestimmt etwas anderes. Es ist wie bei § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG eine Gesamtvertretung.mehr

Wie ist die Einladung zuzustellen? Die Einladung kann durch Boten, per Post oder durch den Gerichtsvollzieher zugestellt werden. Die Übersendung per Telefax oder per E-Mail ist zulässig, soweit ein Eigentümer durch Mitteilung seiner Faxnummer oder Email-Anschrift angezeigt hat, dass er mit dieser Form der telekommunikativen Übermittlung rechtserheblicher Erklärungen einvers...mehr

1 Antrag auf Aufnahme eines TOPs Ein Wohnungseigentümer bittet den Verwalter darum, einen Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu nehmen. Hat er darauf einen Anspruch? Im Grundsatz hat jeder Wohnungseigentümer aus § 18 Abs. 2 WEG gegen die Verwaltung einen Anspruch darauf, dass ein von ihm gewünschter Gegenstand auf die Tagesordnung der nächsten Versammlu...mehr

1 Abstimmung Ist ein Absenkungsbeschluss gültig, wenn nicht alle Eigentümer antworten? Es werden nur die abgegebenen Stimmen gezählt? Ja zu beiden Fragen. Ist für die Abstimmung bei einem Absenkungsbeschluss nicht Allstimmigkeit erforderlich? Nein. Nach § 25 Abs. 1 WEG bedarf der Absenkungsbeschluss nur einer einfachen Mehrheit. 2 Ankündigung Muss der Beschluss nach § 23 Abs...mehr

Ist ein Absenkungsbeschluss gültig, wenn nicht alle Eigentümer antworten? Es werden nur die abgegebenen Stimmen gezählt? Ja zu beiden Fragen. Ist für die Abstimmung bei einem Absenkungsbeschluss nicht Allstimmigkeit erforderlich? Nein. Nach § 25 Abs. 1 WEG bedarf der Absenkungsbeschluss nur einer einfachen Mehrheit.mehr

Kann ein Absenkungsbeschluss auch für die nächste Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan gefasst werden? Nein. Diese werden nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG nicht beschlossen.mehr

Die Wohnungseigentümer fassen außerhalb der Versammlung einen Beschluss. Muss die Verwaltung jedem Wohnungseigentümer mitteilen, ob ein Beschluss zustande gekommen ist? Ja! Die Verwaltung muss jeden Wohnungseigentümer informieren.mehr