BGH kassiert "Drei-Angebote-Regel"

Wohnungseigentümer müssen vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht generell mehrere Vergleichsangebote einholen. Der BGH erteilt damit einer langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse allein wegen fehlender Vergleichsangebote zu kippen, eine Absage.

Hintergrund: Auftragsvergabe ohne Vergleichsangebote

In einer Eigentümerversammlung im September 2023 fassten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit mehrere Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen:

TOP 11: Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit zum Preis von 4.100 EUR

TOP 12: Austausch einer Vordachverglasung und Malerarbeiten zum Preis von 1.600 EUR

TOP 13: Austausch einer Vordachverglasung und Malerarbeiten zum Preis von 1.145 EUR

TOP 14: Austausch eines Fensters in einer Wohneinheit zum Preis von 2.900 EUR

Vergleichsangebote hatten die Eigentümer zuvor nicht eingeholt, weil sie mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten "zur vollsten Zufriedenheit" zusammenarbeiten. Auch mit der Malerfirma hatte die Gemeinschaft nach Meinung der Mehrheit der Eigentümer bereits positive Erfahrungen gemacht.

Mehrere Eigentümer haben gegen die Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Sie meinen, vor einer Beschlussfassung hätten Vergleichsangebote eingeholt werden müssen.

Entscheidung: Keine Vergleichsangebote erforderlich

Die Anfechtungsklage ist unbegründet. Insbesondere widersprechen die Beschlüsse nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie ohne Vorlage von Vergleichsangeboten gefasst worden sind.

Keine "Drei-Angebote-Regel" im Gesetz

Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss zwar auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Vergleichsangebote können dafür ein geeignetes Mittel sein – eine allgemeine Pflicht zu deren Einholung besteht jedoch nicht. Dem Gesetz lässt si...