Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Rz. 176 [Autor/Stand] Als Höchstbetrag der Wertminderung wegen Alters darf gem. § 86 Abs. 3 BewG insgesamt kein höherer Betrag abgesetzt werden, als sich bei einem Alter von 70 % der Lebensdauer ergibt (sog. Restwert). Mit dieser Regelung wird jedoch kein allgemein zu berücksichtigendes Höchstalter bei der Wertminderung nach § 86 BewG vorgeschrieben. Maßgeblich ist vielmehr ...mehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Die Abzinsung erfolgt durch Anwendung des sich aus Anlage 41 zum BewG ergebenden Abzinsungsfaktors auf den Bodenwert nach § 257 Abs. 1 BewG. Dabei hängt der jeweilige Abzinsungsfaktor vom Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und von der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 253 Abs. 2 Satz 3 bis 6 BewG ab. Praxis-Beispiel Beispiel: Auf einem 500 qm großen...mehr

Rz. 25 [Autor/Stand] § 33 GrStG macht an einer maßgeblichen Minderung des tatsächlichen Reinertrags fest und leitet für zwei Schwellenwerte (> 50 % und 100% Minderung) Rechtsansprüche auf Erlass der Grundsteuer ab. Der Begriff des Reinertrags wird in § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG unter Rückgriff auf die bewertungsrechtliche Definition in § 236 Absatz 3 Satz 1 und 2 BewG konkretis...mehr

Rz. 36 [Autor/Stand] Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1955) bebautes Grundstück ist zum 4.12.2015 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m2 groß. Der Bodenrichtwert beträgt 220 EUR/m2. Das Zweifamilienhaus (mittlerer Ausstattungsstandard) verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m2. Die Brutto-Grundfläche beträgt ...mehr

Rz. 38 [Autor/Stand] Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1963) bebautes Grundstück ist zum 31.8.2023 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m2 groß. Der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m2. Das Zweifamilienhaus (Gebäudestandard "Basis") verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m2. Die Brutto-Grundfläche beträgt 450 m2....mehr

Rz. 26 [Autor/Stand] Im Sachwertverfahren der Grundbesitzbewertung nach §§ 189 ff. BewG wird der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert ermittelt. Der Bodenwert ist der nach § 179 BewG ermittelte Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks. Der Gebäudesachwert (s. § 190 BewG bis 31.12.2015 bzw. § 190 BewG bis 31.12.2022) ergibt sich für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 au...mehr

Rz. 37 [Autor/Stand] Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1961) bebautes Grundstück ist zum 4.2.2021 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m2 groß. Der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m2. Das Zweifamilienhaus (Gebäudestandard "Basis") verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m2. Die Brutto-Grundfläche beträgt 450 m2. ...mehr

Rz. 2 [Autor/Stand] § 86 BewG enthält in Abs. 1 bis Abs. 4 eine abschließende Regelung hinsichtlich der im Rahmen des Substanzwertverfahrens vorzunehmenden altersbedingten Abschreibung. Ausgangspunkt für die Bestimmung der Höhe der Wertminderung ist § 86 Abs. 1 Satz 1 BewG. Maßgeblich ist demzufolge das Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt.[2] (vgl. Rz. 156 bis ...mehr

Eisele, Grundsteuerreform: Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1.1.2025 – Koordinierte Ländererlasse v. 22.6.2022, NWB 2022, S. 2190; Eisele/Wiegand, Grundsteuerreform 2022/2025, Herne 2020; Geiger, GrStG, Kommentar, Loseblatt, München; Grootens, Grundsteuergesetz, Kommentar, 2. Aufl., Herne 2022; Haase/Jachmann, Beck’sches Handbuch Immobiliensteuerrecht, 2. Aufl., München ...mehr

Bick, Grundsteuererlass für einen denkmalgeschützten Wasserturm, juris-PR-BVerwG 16//2015, Anm. 5; Eisele, Grundsteuerreform: Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1.1.2025 – Koordinierte Ländererlasse v. 22.6.2022, NWB 2022, S. 2190; Eisele/Wiegand, Grundsteuerreform 2022/2025, Herne 2020; Feldner, Die Befreiung von der Grundsteuer nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG, DStR2018, 174...mehr

Rz. 69 [Autor/Stand] Die Regelherstellungskosten der besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen sind zur Berücksichtigung des Unterschieds zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau analog zu § 190 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 5 BewG mit dem Regionalfaktor zu multiplizieren, der vom Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfa...mehr

Rz. 72 [Autor/Stand] Grundsätzlich sind die Schulden mit dem Nennwert anzusetzen gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 BewG, sofern nicht besondere Umstände einen höheren oder geringeren Wert begründen (s. § 12 BewG Rz. 25 ff.). Schulden sind auch dann abzuziehen, wenn sie uneinbringlich sind und beim Gläubiger als nicht anzusetzende Forderungen i.S.d. § 12 Abs. 2 BewG (s. § 12 BewG Rz. 3...mehr

Rz. 23 [Autor/Stand] Der Erlasstatbestand bezieht sich ausschließlich auf Reinertragsminderungen bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft. Es ist auf die bewertungsrechtliche Begriffsabgrenzung in §§ 233 ff. BewG abzustellen. Nach § 234 BewG umfasst diesmehr

Rz. 30 [Autor/Stand] Der Bodenwert ist wie bei einem unbebauten Grundstück nach Maßgabe des § 179 BewG zu ermitteln. Somit ist der Grund und Boden des Grundstücks separat zu bewerten und bei der Wertermittlung im Sachwertverfahren anzusetzen. Durch den Verweis auf § 179 BewG ist es auch im Sachwertverfahren möglich, sämtliche bei der Bewertung der unbebauten Grundstücke gelt...mehr

Rz. 122 [Autor/Stand] Die durchschnittlichen Herstellungskosten eines Gebäudes ergeben sich gem. § 190 Abs. 3 Satz 2 BewG durch Multiplikation der Regelherstellungskosten i.S.d. § 190 Abs. 1 und 2 i.V.m. Anlage 24, Teil II und III zum BewG mit der jeweiligen Brutto-Grundfläche des Gebäudes nach Anlage 24, Teil I zum BewG (vgl. Rz. 74) und dem Baupreisindex i.S.d. § 190 Abs. ...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 189 BewG enthält die verfahrenstechnischen Regelungen zum typisierten Sachwertverfahren der Grundbesitzbewertung. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008[2] in das BewG eingefügt worden. Rz. 1.1 [Autor/Stand] Durch Art. 19 JStG 2022[4] wurde die Norm angepasst und die Aussage zur Erfassung der Werteinflüsse der baulichen A...mehr

Rz. 14 [Autor/Stand] Veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss die Sachwertfaktoren lediglich in Wertspannen, gibt die Finanzverwaltung vor, dass der Sachwertfaktor anzusetzen ist, der der typisierten (gesetzlichen) Wertzahl nach Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 bzw. nach Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 weitestgehend entspricht.[2] Dies bedeutet: Liegt d...mehr

Rz. 156 [Autor/Stand] Gem. § 86 Abs. 2 BewG gilt als Alter eines Gebäudes der Zeitraum zwischen dem Beginn des Jahres (d.h. der 1.1.), in dem das zu bewertende Gebäude bezugsfertig geworden ist, und dem Hauptfeststellungszeitpunkt. Dies gilt auch in den Fällen der Fortschreibung (§ 22 BewG) und der Nachfeststellung (§ 23 BewG), d.h. in diesen Fällen ist kein gegenüber dem Ha...mehr

Rz. 158 [Autor/Stand] Der neu eingeführte und im § 190 Abs. 6 BewG i.d.F. ab dem 1.1.2023 verankerte Alterswertminderungsfaktor hat die bisherige lineare und im Ergebnis grds. auf 70 % begrenzte Alterswertminderung des Sachwertverfahrens abgelöst und ist damit an ihre Stelle getreten. Der Faktor gilt für alle Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023. Rz. 159 [Autor/Stand] Der Alte...mehr

Rz. 200 [Autor/Stand] Bereits mit Änderung des § 190 BewG durch das StÄndG 2015 ist gesetzlich geregelt worden, dass (nur) bei einer am Bewertungsstichtag bestehenden Abbruchverpflichtung für das Gebäude bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen ist (§ 190 Abs. 4 Satz 4 BewG i.d.F. bis 31.12.2022). Die gesetz...mehr

Rz. 11.1 [Autor/Stand] Sachwertfaktoren sind bei der für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 geltenden Fassung z.B. nicht als geeignet anzusehen, wenn der Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren zuvor die NHK 2000[2] bzw. für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 die NHK 2010[3] mittels eines Regionalisierungs- oder Ortsgrößenfaktors angepasst hat[4]. Dies...mehr

Rz. 33 [Autor/Stand] Der Sachwert des Grundstücks ist als Ergebnis der Wertermittlung im Sachwertverfahren als Grundbesitzwert festzustellen. Der Sachwert ergibt sich aus dem mittels einer Wertzahl an den gemeinen Wert angeglichenen vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ergibt sich wiederum aus der Summe des jeweils getrennt zu ermittelnden Bodenwerts und Gebäudesachw...mehr

[Fassung bis 31.12.2024] Verwaltungsanweisungen: Grundsteuer-Richtlinien 1978 (GrStR 1978) v. 9.12.1978, BStBl. I, S. 553. Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1.1.2025 (AEGrStG), Koordinierte Ländererlasse v. 22.6.2022, G 1000, G 1010, G 1030, BStBl. I 2022, 1171. Schrifttum: Eisele, Grundsteuerreform: Anwendung des Grundsteuergesetzes ab 1.1.2025 – Koordinierte Ländererlasse v....mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Die sog. Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021[2]) vom 14.7.2021 ist zum 1.1.2022 in Kraft getreten und hat nach mehr als elf Jahren die bis dahin geltende sog. Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010[3]) abgelöst (s. Rz. 19.2). Mit der neuen Verordnung soll lt. dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Ba...mehr

Rz. 72 [Autor/Stand] Sofern für die nicht bebaubare selbständig nutzbare Teilfläche kein gesonderter Bodenrichtwert ausgewiesen wird, der die geringere Nutzbarkeit dieser Fläche berücksichtigt, ist nach A 257.4 Abs. 3 Satz 3 AEBewGrSt der Umrechnungskoeffizient nach Anlage 36 zum BewG auf die Gesamtfläche einschließlich der selbständig nutzbaren Teilfläche anzuwenden. Praxis...mehr

Rz. 62 [Autor/Stand] Von den besonders werthaltigen Außenanlagen ist für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 – wie beim Gebäudewert – eine Alterswertminderung abzuziehen. Grundlage für die Alterswertminderung ist für die beispielhaft in den ErbStR 2011 [2] bzw. ErbStR 2019 [3] aufgeführten Außenanlagen die dort ausgewiesene typisierte Gesamtnutzungsdauer (s. Rz. 49). Sind b...mehr

Rz. 186 [Autor/Stand] § 86 Abs. 3 Satz 2 BewG lässt eine Überschreitung des Satzes von 70 % für Wertminderung wegen Alters für den Fall einer außergewöhnlichen Wertminderung zu. Die BewRGr sehen diesen Fall bei nicht behebbaren Baumängeln und Bauschäden nur dann als gegeben an, wenn im Feststellungszeitpunkt feststeht, dass das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahr...mehr

Rz. 135 [Autor/Stand] Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer der verschiedenen Gebäudearten ergibt sich aus Anlage 22 zum BewG. Diese wurde zunächst durch das Steuer änderungsgesetzes 2015[2] vom 2.11.2015 geändert und gilt in dieser Fassung für Bewertungsstichtage vom 1.1.2016 bis 31.12.2022 (vgl. § 205 Abs. 10 BewG sowie die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022 Rz. ...mehr

Rz. 3 [Autor/Stand] Das Sachwertverfahren ist nach § 182 Abs. 4 BewG bei den folgenden Grundstücksarten anzuwenden: Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn für diese Grundstücke kein Vergleichswert i.S.d. § 183 BewG vorliegt; Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete...mehr

Rz. 72 Praxis-Beispiel Ein mit einem Einfamilienhaus (Baujahr 2007) bebautes Grundstück ist zum 1.6.2023 zu bewerten. Mangels Vergleichswerte ist die Bewertung des Einfamilienhauses im Sachwertverfahren durchzuführen. Der danach ermittelte Bodenwert beträgt 60.000 EUR und der Gebäudesachwert 200.000 EUR. Das Einfamilienhaus verfügt über eine 25 m2 große, nicht überdachte Ter...mehr

Rz. 271 [Autor/Stand] Überträgt ein Erbe ein auf ihn von Todes wegen übergegangenes Mitgliedschaftsrecht an einer Personengesellschaft (Satz 1) oder einen Geschäftsanteil an einer GmbH (Satz 2) unverzüglich nach dem Abs. 2 i.V.m. § 11 Abs. 2 BewG). Bei der GmbH trat an die Stelle des "steuerbilanzbasierten" Stuttgarter Verfahrens (Vermögenswert s. R 98 Abs. 2 ErbStR 2003) eb...mehr

Rz. 51 [Autor/Stand] Durch Verwaltungsanweisung sind für einzelne besondere Grundstücke besondere Regelungen – insb. hinsichtlich der Zuordnung zu den einzelnen Gebäudearten – getroffen worden: Bahngebäude: Die besonderen Verhältnisse der Betriebe von Bahnen haben zusätzliche spezielle Differenzierungen hinsichtlich der beiden Aspekte gewöhnliche Lebensdauer sowie jährliche W...mehr

Rz. 35 [Autor/Stand] Nach Anlage 41 zum BewG gelten in Abhängigkeit vom Zinssatz und von der Restnutzungsdaher des Gebäudes die nachfolgenden Abzinsungsfaktoren.mehr

Rz. 32 [Autor/Stand] Vgl. zu den Regelherstellungskosten von Teileigentum die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022, Rz. 31 f. Die dortigen Aussagen gelten unverändert fort.mehr

Rz. 33 [Autor/Stand] Vgl. zur Auffangklausel die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022, Rz. 33. Rz. 34– 37 [Autor/Stand] Einstweilen frei.mehr

Rz. 146 [Autor/Stand] § 86 Abs. 1 Satz 3 BewG schreibt vor, dass von einer gleich bleibenden Wertminderung auszugehen ist. Die Wertminderung – der Abschreibungssatz – darf in seiner Höhe während der Lebensdauer des Gebäudes nicht unterschiedlich hoch sein, sondern gem. § 86 Abs. 1 Satz 3 BewG ist ein für die gesamte Lebensdauer des Gebäudes gleich bleibender jährlichen Absch...mehr

Rz. 130 [Autor/Stand] Mittels des neu eingeführten und im § 190 Abs. 5 BewG i.d.F. ab dem 1.1.2023 verankerten Regionalfaktors wird der Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt. Hierzu werden die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes (vgl. Rz. 122) mit dem Regionalfaktor multipliziert. Rz. 131 [Autor/Stan...mehr

Rz. 151 [Autor/Stand] Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes wird nach § 190 Abs. 6 Satz 2 BewG grds. aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG (vgl. dazu Rz. 135) und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (vgl. Rz. 145) ermittelt. Rz. 152 [Autor/Stand] Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt ...mehr

Rz. 16 [Autor/Stand] Der Gebäudesachwert wird auf Grundlage der durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes ermittelt. Die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes ergeben sich aus der Multiplikation der maßgebenden Regelherstellungskosten (durchschnittliche Herstellungskosten; s. Rz. 30) mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes (s. Rz. 74) und dem maßgebende...mehr

Rz. 121 [Autor/Stand] Gem. § 86 Abs. 1 Satz 2 BewG ist die altersbedingte Wertminderung eines Gebäudes in einem Prozentsatz des Gebäudenormalherstellungswertes auszudrücken. Unter Prozentsatz ist die insgesamt vom Gebäudenormalherstellungswert zum Hauptfeststellungszeitpunkt abzusetzende altersbedingte und in Prozent ausgedrückte Wertminderung zu verstehen. Zur Ermittlung di...mehr

Rz. 75 [Autor/Stand] Die Entscheidung des Gesetzgebers, den Wert von selbständig nutzbaren Teilflächen von der Abzinsung auszuschließen, ist kritisch zu beurteilen. Insoweit handelt es sich um eine aufwendige und kleinteilige Regelung, die nur in seltenen Fällen angewendet werden wird, aber in jedem einzelnen Fall geprüft werden muss. Zudem ist die Definition des Begriffs ei...mehr

Rz. 196 [Autor/Stand] Gem. § 86 Abs. 4 BewG ist der nach dem tatsächlichen Alter errechnete Prozentsatz entsprechend zu mindern, wenn sich die restliche Lebensdauer eines Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert hat. Generalreparaturen, die lediglich der Wiederherstellung des Normalzustandes dienen, sowie bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen (z.B. Neugestal...mehr

Rz. 18 [Autor/Stand] Bei Grundstücken, die mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind, können auf dem Grundstücksmarkt unterschiedlich hohe Bodenwerte pro Quadratmeter in Abhängigkeit von der absoluten Grundstücksgröße beobachtet werden. Nach der Gesetzesbegründung steigt der Bodenwert bei kleiner werdenden Grundstücken ab einer Grundstücksgröße von ca. 500 m[2] in Relatio...mehr

Rz. 90 [Autor/Stand] Die in der Anlage 24, Teil II zum BewG in der für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 geltenden Fassung aufgeführten RHK berücksichtigen den Kostenstand 2010. Um für das Jahr des Bewertungsstichtags entsprechend aktuelle Werte liefern zu können, sind die RHK auf den jeweiligen Bewertungsstichtag anzupassen. Die Anpassung erfolgt anhand der Preisindizes f...mehr

Rz. 91 [Autor/Stand] Vermächtnisansprüche können nicht nur den Erben, sondern auch einen Vermächtnisnehmer belasten (sog. Untervermächtnis gem. § 2186 BGB). Der damit Beschwerte kann es von seinem Erwerb abziehen. Er kann es selbst dann in vollem Umfang als Nachlassverbindlichkeit abziehen, wenn im Wege des Hauptvermächtnisses Betriebsvermögen steuerfrei nach § 13a ErbStG üb...mehr

Rz. 46 [Autor/Stand] Ein Grundsteuererlass aufgrund der Minderung des tatsächlichen Reinertrags ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft ist ausgeschlossen, wenn im Erlasszeitraum die wesentliche Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann. § 33 Abs. 3 GrStG räumt der Fortschreibung den Vorrang vor dem Grundsteuererlass e...mehr

Rz. 50 [Autor/Stand] Der Gebäudestandard eines Gebäudes wird anhand der in Anlage 24, Teil III zum BewG abgebildeten Beschreibung der Gebäudestandards ermittelt. Um die für das Gebäude oder den Gebäudeteil maßgeblichen durchschnittlichen Regelherstellungskosten zu ermitteln, wird der dem Gebäudestandard eines jeden Bauteils des Gebäudes oder Gebäudeteils entsprechende Fläche...mehr

Rz. 116 [Autor/Stand] Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ist nach § 190 Abs. 2 BewG ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates die Anlage 24 zum BewG in der für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 geltenden Fassung dadurch zu ändern, dass es die darin aufgeführten Regelherstellungskosten nach Maßgabe marktüblicher gewöhnlicher Herstellungskosten ...mehr

Rz. 68 [Autor/Stand] Nach A 257.4 Abs. 3 AEBewGrSt ergibt sich der Wert einer nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche regelmäßig aus dem Produkt der Fläche und dem Bodenrichtwert für eine nicht bauliche Nutzung. Dabei geht die Finanzverwaltung von einer nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche insb. aus, wenn die Grundstücksteilfläche in einer Bodenrichtwe...mehr

Rz. 61.4 [Autor/Stand] Bei durchzuführenden Grundbesitzbewertungen nach der Gesetzesänderung zum dem 1.1.2023 (vgl. § 190 BewG, Rz. 1) gelten nach Tz. 61 AEBew JStG 2022 für Außenanlagen die nachfolgend dargestellten Regelherstellungskosten und wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauern. Rz. 61.5 [Autor/Stand] Aus Vereinfachungsgründen bestehen auch weiterhin keine Bedenken, die i...mehr