ZErb 10/2021, Die Immobilie im Nachlass / 2. Bewertung von bebauten Grundstücken

Die Definition des bebauten Grundstücks richtet sich gem. § 180 Abs. 1 BewG nach der Benutzbarkeit der aufstehenden Gebäude. Grundstücke sind dann bebaute Grundstücke, wenn sie nicht die Merkmale unbebauter Grundstücke besitzen, das heißt, wenn sich auf ihnen benutzbare Gebäude befinden. Die Vorschrift unterscheidet 6 Grundstücksarten, wobei die jeweilige Grundstücksart des Bewertungsobjekt für das nach § 182 BewG in Verbindung mit den Anlagen 21 bis 26 zum BewG maßgebliche Bewertungsverfahren ausschlaggebend ist. Die Grundstücksarten im Überblick:

▪	Ein- und Zweifamilienhäuser
▪	Mietwohngrundstücke
▪	Wohnungs- und Teileigentum
▪	Geschäftsgrundstücke
▪	gemischt genutzte Grundstücke und
▪	sonstige bebaute Grundstücke

a) Vergleichswertverfahren

Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnung- und Teileigentum werden im Vergleichswertverfahren^[16] ermittelt. Das heißt, es wird auf tatsächlich erzielte Veräußerungspreise anderer vergleichbarer Grundstücke zurückgegriffen.

Dabei ist das Vergleichswertverfahren in 2 Varianten möglich:

1. die Heranziehung von Kaufpreisen für Vergleichsgrundstücke nach § 183 Abs. 1 BewG
2. und
3. die Anwendung von Vergleichsfaktoren nach § 183 Abs. 2 BewG

Bei Anwendung des Vergleichswertfahrens werden nach § 182 Abs. 2 BewG in Bezug auf die Vergleichspreise die Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale wie Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt usw. mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Auch hier sind die von den Gutachterausschüssen^[17] ermittelten Vergleichspreise heranzuziehen.

Wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art werden nicht berücksichtigt, so dass der Steuerpflichtige hier gehalten ist, durch die Inanspruchnahme der Öffnungsklausel den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts zu führen.

Soweit es keine maßgeblichen Vergleichspreise gibt, erfolgt die Bewertung im sogenannten Sachwertverfahren.^[18]

[16] Simon, Wertermittlungsverfahren, 2016 S. 341 ff.

[17] Vgl. Fn 15.

[18] Simon, Wertermittlungsverfahren, 2016 S. 212 ff.

b) Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist anzuwenden bei Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt, bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt sowie bei allen sonstigen bebauten Grundstücken. Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens werden der Bodenwert und der Wert des Gebäudes zunächst getrennt voneinander ermittelt. Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. Für den Gebäudewert findet die Ermittlung gem. § 91 BewG statt. Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser wird noch mit einer Wertzahl nach § 191 BewG multipliziert.

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten, definiert als die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit des Gebäudes, auszugehen. Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes. Die Regelherstellungskosten sind mithilfe Anlage 24 zum BewG und dabei je nach Grundstücksart, Baujahr und Ausstattungsmerkmalen sowie Standards zu ermitteln. Vom Gebäuderegelherstellungswert ist anschließend eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird nach dem Verhältnis des tatsächlichen Gebäudealters am Bewertungsstichtag zu der nach Anlage 22 zum BewG vorgegebenen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer bestimmt. Von einem früheren oder späteren Baujahr ist auszugehen, wenn nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer verlängert oder verkürzt haben. Zu berücksichtigen sind nur volle Jahre. Zu beachten ist, dass nach Abzug der Alterswertminderung der verbleibende Gebäudewert mit mindestens 40 % des Gebäuderegelherstellungswertes anzusetzen ist.

Die Wertzahlen, die bewirken, dass mit steigenden Investitionen ein ebenfalls steigender Abschlag vom vorläufigen Sachwert erfolgt, sind gem. § 191 Abs. BewG vorrangig den Sachwertfaktoren der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse zu entnehmen. Ersatzweise ist nach § 191 Abs. 2 BewG auf die allgemeinen Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG zurückzugreifen, die darin tabellarisch nach Grundstücksart, Höhe des vorläufigen Grundstückssachwertes und teilweise Höhe des für den Bodenwert maßgeblichen Bodenrichtwerts untergliedert sind.

c) Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren^[19] werden gem. § 182 Abs. 3 BewG Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke bewertet. Bei der Bewertung steht der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund, wobei für die Grundstücke auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete erzi...