Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertung

6.1 Überblick Rz. 495 Nach § 157 Abs. 3 BewG sind die Grundbesitzwerte für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke i. S. d. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG unter Anwendung der §§ 159 und 176–198 BewG zu ermitteln. Der Umfang des Grundvermögens wird durch § 176 BewG bestimmt. Die Abgrenzung gegenüber dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen ergi... mehr

Rz. 567g Nach § 194 Abs. 1 S. 1 BewG erfolgt die Bewertung des Erbbaugrundstücks vorrangig in Anlehnung an § 51 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 und Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ImmoWertV durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaugrundstückskoeffizienten. Erbbaugrundstückskoeffizienten dienen nach § 23 Abs. 1 ImmoWertV im Wese... mehr

Rz. 520 Unbebaute Grundstücke sind nach § 178 Abs. 1 S. 1 BewG solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.[1] Gebäude sind – unabhängig von der Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde – als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu ben... mehr

Rz. 567b Nach § 193 Abs. 1 S. 1 BewG erfolgt die Bewertung des Erbbaurechts vorrangig in Anlehnung an § 49 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ImmoWertV durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaurechtskoeffizienten. Erbbaurechtskoeffizienten dienen nach § 23 Abs. 1 ImmoWertV im Wesentlichen der Be... mehr

1 Allgemeines 1.1 Zweck der Bewertung Rz. 1 § 12 ErbStG regelt die Bewertung des erbschaftsteuerpflichtigen Erwerbs weitestgehend durch eine Verweisung auf die Vorschriften des BewG. Lediglich die Bewertung nicht zum Betriebsvermögen gehörender Bodenschätze wird in Abs. 4 durch eine Bezugnahme auf die ertragsteuerlichen Vorschriften geregelt. Die Bewertung bildet den ersten Sch... mehr

Rz. 600 Nach st. Rspr. des BFH sind bodenschatzhaltige Schichten des Erdbodens nur dann als Wirtschaftsgut selbstständig bewertbar, wenn mit der Aufschließung und Verwertung des Bodenschatzes begonnen wird, zumindest aber mit dieser Verwertung unmittelbar zu rechnen ist; dies ist z. B. dann der Fall, wenn eine für den Abbau erforderliche behördliche Genehmigung beantragt ist... mehr

Oft wird die wärmedämmende Qualität der Gebäudehülle in den Plänen oder in der Baubeschreibung des Gebäudes nur unzureichend dokumentiert. Deshalb ist es erforderlich, die energetische Qualität der Gebäudehülle bei einem Vor-Ort-Termin in Augenschein zu nehmen und die energetischen Eigenschaften der Bauteile festzustellen. Die Grundbegriffe der Baukonstruktion müssen verstan... mehr

Rz. 629 Erstreckt sich eine wirtschaftliche Einheit des Grund- oder des Betriebsvermögens sowohl auf das Inland als auch auf das Ausland, so sind nach § 31 Abs. 1 S. 2 BewG nur deren ausländische Teile nach den Grundsätzen des § 31 Abs. 1 S. 1 BewG zu bewerten. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ergibt sich daraus, dass nur die inländischen Teile der wirtschaftlichen Einheit ... mehr

Aufgrund der klimatischen Bedingungen in Mitteleuropa verfügen Wohngebäude in Deutschland in der Regel über Heizungsanlagen, die das Gebäude mit Raumwärme versorgen und Brauchwarmwasser bereitstellen. Nur in seltenen Fällen sind Wohngebäude in unseren Breitengraden mit Lüftungsanlagen oder Anlagen zur Klimatisierung von Räumen ausgestattet. Der Wärmeerzeuger und das Heizungs... mehr

Rz. 117 Schulden sind unabhängig davon abzuziehen, dass sie uneinbringlichen und damit nach § 12 Abs. 2 BewG nicht anzusetzenden Forderungen der Gläubiger entsprechen; § 12 Abs. 2 BewG gilt ausdrücklich nur für Forderungen, nicht jedoch für die entsprechenden Schulden.[1] Ebenso wenig rechtfertigt es der Umstand, dass die Durchsetzung der Forderung aus Sicht des Gläubigers z... mehr

Rz. 301 Nach § 11 Abs. 2 S. 3 BewG darf die Summe der gemeinen Werte der zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgüter und sonstigen aktiven Ansätze abzüglich der zum Betriebsvermögen gehörenden Schulden und sonstigen Abzüge (Substanzwert) nicht unterschritten werden; die §§ 99 und 103 BewG sind anzuwenden. Nach R B 11.5 Abs. 1 ErbStR 2019 soll der Ansatz des Substanzwerts... mehr

mehr

6.6.7.3.1 Allgemeines Rz. 573a Auch für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2002 sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden[1] und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks[2] gesondert zu ermitteln.[3] Die Bewertung ist analog zu den Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen nach §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestalte... mehr

6.6.4.1.1 Ermittlung des Reinertrags des Grundstücks Rz. 535 Nach § 185 Abs. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks[1] abzüglich der Bewirtschaftungskosten[2] ergibt. Rohertrag ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den i... mehr

6.6.6.3.1 Allgemeines Rz. 567a Durch das JStG 2022 vom 16.12.2022[1] ist die Bewertung in Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen in §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet worden. Allerdings sind die Verfahrensvarianten zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts bzw. des Erbbaugrundstücks aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte[2] bzw. veräußerte Erbbaugrundstücke[... mehr

6.6.7.1 Begriff des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden Rz. 568 Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist. Die abweichende Zurechnung kann schon aus den Vorschriften des bürgerlichen Rechts folgen, wenn es sich bei dem Gebäude um einen sog. S... mehr

5.5.3.1 Allgemeines Rz. 437 § 163 BewG regelt die Ermittlung der Wirtschaftswerte für die einzelnen Nutzungen i. S. d. § 160 Abs. 2 BewG, die in ihrer Summe den Wert des Wirtschaftsteils ergeben. Die Wirtschaftswerte werden durch Kapitalisierung des jeweiligen Reingewinns mit dem Kapitalisierungsfaktor 18,6 ermittelt, der einem Kapitalisierungszinssatz von 5,5 % entspricht.[1... mehr

6.6.5.1 Überblick Rz. 545 Das Sachwertverfahren kommt nach § 182 Abs. 4 BewG immer dann zur Anwendung, wenn bei Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern geeignete Vergleichswerte fehlen (Nr. 1) und wenn sich bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt (Nr. 2); darüber... mehr

6.6.6.1 Allgemeines Rz. 557 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind nach § 192 S. 1 BewG die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht[1] und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks[2] gesondert zu ermitteln. Die gesonderte Wertermittlung ist erforderlich, um die beiden wirtschaftlichen Einheiten in ihrem Wertverhältnis zu anderen Ve... mehr

6.6.6.2.1 Bewertung des Erbbaurechts (§ 193 BewG) Rz. 558 Nach § 193 Abs. 1 BewG ist der Wert des Erbbaurechts vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dessen Anwendung kommt allerdings nur in Betracht, wenn für das Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Vergleichskaufpreise sind möglichst innerhalb der gleiche... mehr

Rz. 377 V betreibt ein Speditionsunternehmen, für das er den Gewinn nach § 5 EStG ermittelt. Das Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Die Ehefrau des V arbeitet durchschnittlich 10 Stunden pro Woche unentgeltlich als Bürokraft in dem Betrieb mit. Eine familienfremde Halbtagskraft erhält für vergleichbare Tätigkeiten ein Jahresgehalt von 15.000 EUR, das sich um Lohnne... mehr

Rz. 400 Die Wirtschaftsgüter und Schulden des Sonderbetriebsvermögens eines Gesellschafters werden nach § 97 Abs. 1a Nr. 2 BewG nicht in die Ermittlung des Gesamtwerts des Gesellschaftsvermögens einbezogen, sondern gesondert erfasst und dem jeweiligen Gesellschafter zugerechnet. Die Einzelbewertung hat nach den für die betreffenden Wirtschaftsgüter und Schulden jeweils gelte... mehr

Rz. 563 Der Gebäudewertanteil ist nach § 193 Abs. 5 S. 1 BewG bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 190 BewG. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens[1] ist nicht vorgesehen, weil dieses keine getrennte Bewertung des Gebäudes und des Grund... mehr

Rz. 625 Der Wert des Betriebsvermögens ist nicht durch Addition der Einzelwerte der zugehörigen Wirtschaftsgüter zu ermitteln, sondern wird durch den Preis bestimmt, der bei einer Veräußerung des Betriebs im Ganzen zu erzielen wäre.[1] Für die Ermittlung dieses Werts können die Grundsätze herangezogen werden, die auch für die Bewertung entsprechenden inländischen Vermögens g... mehr

5.2.1 Begriff der Land- und Forstwirtschaft Rz. 425 § 158 Abs. 1 S. 1 BewG grenzt den Umfang des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens durch eine tätigkeitsbezogene Begriffsbestimmung ab, die mit der ertragsteuerlichen Definition übereinstimmt. Unter Land- und Forstwirtschaft ist danach die planmäßige Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens zur Erzeugung von Pflanzen un... mehr

5.3.1 Allgemeines Rz. 429 Wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens und damit Bewertungsgegenstand i. S. d. § 157 Abs. 2 BewG ist nach § 158 Abs. 2 S. 1 BewG der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft. Nach § 160 Abs. 1 BewG umfasst ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft den Wirtschaftsteil, die Betriebswohnungen und den Wohnteil. Für die Abgrenzung d... mehr

Rz. 557 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind nach § 192 S. 1 BewG die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht[1] und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks[2] gesondert zu ermitteln. Die gesonderte Wertermittlung ist erforderlich, um die beiden wirtschaftlichen Einheiten in ihrem Wertverhältnis zu anderen Vermögensgegenständen... mehr

Rz. 139 Nutzungen oder Leistungen von unbestimmter Dauer sind solche, bei denen das Ende in absehbarer Zeit sicher und nur der Zeitpunkt des Wegfalls unsicher ist. So verhält es sich z. B. bei der Nutzung eines zinslosen Darlehens, das für unbestimmte Zeit gewährt wurde.[1] Nutzungen oder Leistungen von unbestimmter Dauer liegen auch vor, wenn das Recht auflösend bedingt ist... mehr

Rz. 435 Nach § 162 Abs. 1 S. 1 BewG ist bei der Bewertung des Wirtschaftsteils der gemeine Wert zugrunde zu legen. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft fortführt.[1] Für die Ermittlung des Fortführungswerts sind grundsätzlich 2 Verfahren vorgesehen. Als Regelfall sieht § 162 Abs. 1 S. 3 BewG die Ermittlung des E... mehr

Rz. 270 Aus § 11 Abs. 2 BewG ergibt sich folgende Bewertungsreihenfolge: Ableitung des Unternehmenswerts aus Verkäufen unter fremden Dritten weniger als ein Jahr vor dem Bewertungsstichtag. Ermittlung des gemeinen Werts unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten oder einer anderen anerkannten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auch für nichtsteuerliche Zwecke üblichen Methode, w... mehr

Rz. 141 § 14 Abs. 1 BewG regelt die Bewertung von Nutzungen und Leistungen, die von der Lebensdauer einer oder mehrerer Personen abhängen, und stellt eine Spezialvorschrift zu § 13 BewG dar. Obwohl die Lebensdauer einer Person bis zu ihrem Tod objektiv ungewiss ist, behandelt § 14 Abs. 1 BewG die lebenszeitabhängigen Nutzungen und Leistungen wie solche von bestimmter Dauer[1... mehr

Rz. 10 Nach § 12 Abs. 1 ErbStG richtet sich die Bewertung, soweit nicht in den Vorschriften der Abs. 2–7 etwas anderes bestimmt ist, nach den Vorschriften des 1. Teils des BewG (Allgemeine Bewertungsvorschriften). Diese Vorschriften regeln nicht nur die Bewertung des angefallenen Vermögens und der abzugsfähigen Nachlassverbindlichkeiten, sondern auch die Feststellung des Umf... mehr

Rz. 567a Durch das JStG 2022 vom 16.12.2022[1] ist die Bewertung in Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen in §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet worden. Allerdings sind die Verfahrensvarianten zur Ermittlung des Werts des Erbbaurechts bzw. des Erbbaugrundstücks aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte[2] bzw. veräußerte Erbbaugrundstücke[3] nicht übernommen wo... mehr

Rz. 624 Für die Ermittlung des gemeinen Werts ausländischen Grundvermögens können entsprechend den für die Bewertung inländischen Grundvermögens geltenden Grundsätzen[1] je nach Art des Objekts die Bewertungsverfahren Vergleichswertmethode, Ertragswertmethode und Sachwertmethode verwendet werden.[2] Da sich der Belegenheitsstaat an Ausländern gehörenden Grundstücken grundsät... mehr

Rz. 451 Den Kapitalisierungszinssatz legt das Gesetz auf 5,5 % fest, den sich daraus als Kehrwert ergebenden Kapitalisierungsfaktor näherungsweise auf 18,6. Nach dem Bericht des Finanzausschusses zu § 163 Abs. 11 BewG (BT-Drs. 16/11107, 19) setzt sich der Kapitalisierungszinssatz aus einem Basiszinssatz von 4,5 % und einem Zuschlag von 1 % zusammen. Der Basiszinssatz – so he... mehr

Rz. 573a Auch für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2002 sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden[1] und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks[2] gesondert zu ermitteln.[3] Die Bewertung ist analog zu den Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen nach §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet. Die ermittelten Gru... mehr

Rz. 630 Nach § 31 Abs. 2 S. 1 BewG sind bei der Bewertung von ausländischem Grundbesitz Bestandteile und Zubehör zu berücksichtigen. Dies entspricht grundsätzlich den für die Bewertung inländischen Grundvermögens geltenden Grundsätzen.[1] Anders als bei inländischem Grundbesitz[2] werden Betriebsvorrichtungen nicht aus dem Zubehör ausgeschlossen. Sie sind deshalb bei der Bew... mehr

Rz. 627 Erheblich größere Probleme als bei den übrigen Vermögensarten wirft die Ermittlung des gemeinen Werts bei land- und forstwirtschaftlichen Vermögen auf. Bei der Bewertung entsprechenden inländischen Vermögens hat sich der Gesetzgeber dafür entschieden, den gemeinen Wert grundsätzlich nicht als Veräußerungs-, sondern als Fortführungswert zu ermitteln. Soll die Gleichbe... mehr

Rz. 105 Die Bewertung einer Kapitalforderung über dem Nennwert ist geboten, wenn die Kapitalforderung über eine längere Zeit eine Verzinsung verspricht, die erheblich über der normalen Verzinsung vergleichbarer Kapitalanlagen liegt und der hohen Verzinsung keine anderen wirtschaftlichen Nachteile gegenüberstehen. Darüber hinaus ist die Bonität des Schuldners zu berücksichtig... mehr

Rz. 574 Die Umschreibung des Begriffs "Grundstücke im Zustand der Bebauung" entspricht § 149 Abs. 1 BewG. Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt danach vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig sind.[1] Der Zustand der Bebauung beginnt mit den Abgrabungen oder der Einbringung von Baustoffen, die zur planmäßigen Er... mehr

Rz. 550a Nach der für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 geltenden Neufassung des § 190 BewG durch das JStG 2022 vom 16.12.2022[1] sind die Regelherstellungskosten mit einem Regionalfaktor zu multiplizieren.[2] Durch Regionalfaktoren wird der Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt.[3] Anzuwenden sind die Regio... mehr

Rz. 626 Anteile an ausländischen Kapitalgesellschaften gehören nicht zum ausländischen Betriebsvermögen i. S. d. § 12 Abs. 7 ErbStG.[1] Ihre Bewertung richtet sich nach § 11 BewG. Soweit die Anteile am Stichtag an einer deutschen Börse zum Handel im regulierten Markt zugelassen oder in den Freiverkehr einbezogen waren, ist der niedrigste am Stichtag oder der letzte innerhalb... mehr

Rz. 568 Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist. Die abweichende Zurechnung kann schon aus den Vorschriften des bürgerlichen Rechts folgen, wenn es sich bei dem Gebäude um einen sog. Scheinbestandteil des Grundstücks handelt, weil es zu ein... mehr

Rz. 250 Durch das ErbStRG ist die Bewertung von nicht börsennotierten Unternehmen grundsätzlich rechtsformunabhängig auf der Grundlage des § 11 Abs. 2 BewG geregelt worden. Unternehmen i. d. S. sind: gewerbliche Einzelunternehmen [1], gewerblich tätige Personengesellschaften [2], freiberuflich tätige Einzelunternehmen und Personengesellschaften[3] sowie Kapitalgesellschaften [4], d... mehr

Rz. 101 Sowohl Kapitalforderungen als auch Kapitalschulden sind grundsätzlich mit dem Nennwert anzusetzen. Dies rechtfertigt sich daraus, dass Kapitalforderungen regelmäßig nicht zur Veräußerung, sondern zur Einziehung bestimmt sind, sodass eine Bewertung nach § 9 BewG nicht sachgerecht wäre.[1] Kapitalschulden sind von dem Schuldner ohnehin durch Zahlung des dem Gläubiger g... mehr

Rz. 436 Nach § 161 Abs. 1 BewG sind für die Größe des Betriebs, für den Umfang und den Zustand der Gebäude sowie für die stehenden Betriebsmittel die Verhältnisse am Bewertungsstichtag maßgebend. Dies entspricht dem Grundsatz des § 11 ErbStG. Abweichend davon ist nach § 161 Abs. 2 BewG für die umlaufenden Betriebsmittel der Stand am Ende des Wirtschaftsjahres maßgebend, das d... mehr

Rz. 376e Nach § 265 Abs. 11 BewG ist die Neufassung des § 203 BewG rückwirkend auf alle Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2015 anzuwenden. Ein Wahlrecht zwischen der Anwendung des alten und des neuen Rechts besteht für den Stpfl. insoweit nicht. Die rückwirkende Anwendung des neuen Rechts war schon in der Beschlussempfehlung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestags vo... mehr

Rz. 575 Gebäude, Teile von Gebäuden und Anlagen, die wegen der in § 1 ZSG bezeichneten Zwecke geschaffen worden sind und im Frieden nicht oder nur gelegentlich oder geringfügig für andere Zwecke benutzt werden, bleiben bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts außer Betracht. Die Regelung entspricht § 150 BewG. Ist ein Grundstück nur mit Gebäuden bebaut, die die Befreiungsvora... mehr

Rz. 8 Hiernach ergibt sich für die erbschaftsteuerliche Bewertung folgende Rechtslage: Die Generalverweisung des § 12 Abs. 1 ErbStG auf den 1. Teil des BewG gilt grundsätzlich für alle Vermögensarten. Allerdings steht sie unter dem Vorbehalt, dass sich aus den Vorschriften des 6. Abschnitts des 2. Teils des BewG keine abweichenden Regelungen für den Ansatz oder die Wertermitt... mehr

Rz. 482a Nach § 168 Abs. 1 BewG besteht der Grundbesitzwert eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft aus dem Wert des Wirtschaftsteils (§ 160 Abs. 2) und dem Wert der Betriebswohnungen[1] sowie des Wohnteils.[2] Für den Wert des Wirtschaftsteils ist ein gesonderter Schuldenabzug nicht vorgesehen. Wird der Wert des Wirtschaftsteils nach § 163 BewG ermittelt, sind die in un... mehr