Bestimmung der ortsüblichen Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

Hintergrund: Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht bei einer Ferienwohnung 

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Diese Grundsätze gelten auch für Ferienwohnungen, wenn diese vom Steuerpflichtigen (in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten) ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden.

Die Einkunftserzielungsabsicht ist nur dann ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse gegeben sind – erheblich unterschritten wird. Hiervon ist bei einem Unterschreiten um mindestens 25 % auszugehen (ständige Rechtsprechung, vgl. u.a. BFH, Urteil v. 24.8.2006, IX R 15/06, BStBl II 2007, 256, unter II.2.).

Wird eine Ferienwohnung demgegenüber nur zeitweise vermietet und ansonsten zur zeitweisen Selbstnutzung vorgehalten, ist stets die Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu prüfen. Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht trägt hierbei der Steuerpflichtige.

Sachverhalt: Streit über Ermittlung der durchschnittlichen Auslastung einer vermieteten Ferienwohnung

Die Beteiligten streiten in den beiden Streitjahren 2017 und 2018 um das Vorliegen der Überschusserzielungsabsicht bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnung.

• Die Klägerin vermietete im Urteilsfall seit 2008 eine Ferienwohnung, die sie an wechselnde Feriengäste überließ. In allen Jahren erzielte sie durchweg Werbungskostenüberschüsse.
• Im Jahr 2017 wurde die Wohnung an 72 Tagen und im Jahr 2018 an 44 Tagen vermietet. Die ortsüblichen Vermietungszeiten in der Tourismusregion beliefen sich in 2017 auf 108 Tage und in 2018 auf 87 Tage.

Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung der Einkünfte aus der Ferienwohnung für die Streitjahre ab. Der dagegen eingelegte Einspruch hatte keinen Erfolg. Auch das Finanzgericht (FG) wies die im Anschluss erhobene Klage ab. In den Jahren 2017 und 2018 sei die ortsübliche Vermietungszeit um mehr als 25 % unterschritten.

Entscheidung: Ermittlung der Auslastung über einen zusammenhängenden Zeitraum

Der BFH hält die Revision für begründet. Er hebt das angefochtene Urteil auf und weist die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.

Auf Dauer angelegten Vermietung

Das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird.

Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden.

Liegen die genannten zusätzlichen Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Das bedeutet, es fehlt in Ermangelung einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit die Basis, aufgrund derer das Gesetz die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden, die den Anforderungen des Senatsurteils vom 6.11.2001 (IX R 97/00, BStBl II 2002, 726) entspricht.

25% kein starrer Wert

Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats markiert die Unterschreitensgrenze von 25% keinen starren Wert; lediglich aus Vereinfachungsgründen und um den bei einer solchen Prüfung unvermeidlichen Unsicherheiten Rechnung zu tragen, hat die höchstrichterliche Rechtsprechung die zur Prognose führende Grenze bei "mindestens" 25% angesetzt.

Ermittlung der durchschnittlichen Auslastung über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahre

Zu beachten ist überdies, dass bei der Prüfung der Frage, ob die Tätigkeit eines Ferienwohnungsvermieters dem Typus des "Dauervermieters" entspricht, stets auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum abzustellen ist. Dies ist ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren.

Der Zeitraum, für den die durchschnittliche Auslastung zu ermitteln ist, kann entweder mit dem streitigen Zeitraum starten, ihn umfassen oder mit ihm enden. Insoweit obliegt die Darlegungslast dem Steuerpflichtigen, den Zeitraum zu benennen sowie die einschlägigen Werte darzustellen und nachzuweisen. Dieser Zeitraum ist zugrunde zu legen, es sei denn, es liegen außergewöhnliche Umstände vor.

Liegt der Durchschnitt der jährlichen Auslastungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25%) unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen in diesem Zeitraum, zeigt sich, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt hat, sodass er einem Dauervermieter gleichzustellen ist.

Die Vorinstanz hat rechtsfehlerhaft für die Frage, ob die Vermietungstätigkeit der Klägerin die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreitet, jeden der streitigen Veranlagungszeiträume 2017 und 2018 einzeln betrachtet.

Die Sache ist nicht spruchreif

Die bisherigen Feststellungen des FG reichen nicht aus, um in der Revisionsinstanz abschließend zu entscheiden, ob dieses die Einkünfteerzielungsabsicht der Klägerin zu Recht verneint hat. So hat das FG hat u.a. keine ausreichenden Feststellungen dazu getroffen, ob und in welchem Umfang die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum die nach der Senatsrechtsprechung einschlägige Grenze von 25% unterschritten hat. Das FG wird daher nach Maßgabe der oben genannten Rechtsgrundsätze noch zu ermitteln haben, wie hoch die Auslastung in den Zeiträumen vor (2016) und nach den Streitjahren (2019 und spätere Jahre) war. Gleiches gilt für die ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen für die vorgenannten Jahre.

BFH, Urteil v. 12.8.2025, IX R 23/24; veröffentlicht am 16.10.2025

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