Zahlungen bei der Rückabwicklung von Immobilienfonds mit sog. "Schrottimmobilien" sind in ein steuerpflichtiges Veräußerungsentgelt und eine nicht steuerbare Entschädigungsleistung aufzuteilen, wenn die als Kaufpreis bezeichnete Gegenleistung auch für den Verzicht auf Schadensersatz und die Rücknahme der Klage erbracht worden ist.

Hintergrund: Entschädigungszahlungen steuerbar?

In allen drei Streitfällen hatten sich die Kläger an geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, die nicht werthaltige Immobilien enthielten und die zugesagten Erträge nicht erwirtschaften konnten. In der Folge sah sich die Bank, auf deren Initiative die Beteiligungen gegründet und vertrieben worden waren, zahlreichen Klagen von getäuschten Anlegern auf Schadensersatz und Rückabwicklung ausgesetzt. Im Jahr 2005 bot eine eigens dazu gegründete Tochtergesellschaft des Kreditinstituts den Klägern an, die Beteiligungen wieder zurückzunehmen. Voraussetzung dafür war, dass die Kläger im Gegenzug ihre Schadensersatzklagen zurücknahmen und auf die Geltendmachung weiterer Ansprüche verzichteten. Die Kläger machten von dem Angebot Gebrauch und erhielten für die Rückübertragung ihrer Anteile jeweils eine als "Kaufpreis" bezeichnete Zahlung.

Die Finanzämter gingen insoweit von steuerbaren Veräußerungsgewinnen aus. Die gegen die entsprechenden Einkommensteuerbescheide erhobenen Klagen hatten keinen Erfolg. Die Finanzgerichte legten die Kauf- und Übertragungsverträge als neuerliche Veräußerungen und nicht als Rückabwicklung der ursprünglichen Anschaffungsgeschäfte aus. Auch hinsichtlich der Höhe der Veräußerungsgewinne bestätigten sie die Berechnungsmethode der Finanzämter.

Entscheidung: Entgelt muss aufgeteilt werden

Der BFH hob die finanzgerichtlichen Entscheidungen auf und verwies die Verfahren an die Finanzgerichte zurück. Er bestätigte zwar die Auffassung, dass die Rückerwerbe der Beteiligungen als private Veräußerungsgeschäfte i.S. von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG und nicht als Rückabwicklung der ursprünglichen Anschaffungsgeschäfte anzusehen sind. Die Vorinstanzen haben jedoch den Veräußerungsgewinn rechtlich fehlerhaft ermittelt, weil der jeweilige Kaufpreis in einen Veräußerungspreis gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG und eine nicht steuerbare Zahlung für die Rücknahme der Schadensersatzklagen und die Freistellung von Schadensersatzansprüchen aufzuteilen ist.

Die Finanzgerichte werden deshalb in einem erneuten Verfahren zunächst aufzuklären haben, welcher Teil des jeweiligen Kaufpreises für die Übertragung der Treugeberstellung aufgewandt worden ist und welcher Teil auf die sonstigen Bestandteile der Leistung entfällt, und anschließend einen eventuellen Veräußerungsgewinn oder -verlust zu ermitteln haben.

Hinweis: Schwierige Aufgabe für die Finanzgerichte

Die Tatsachenermittlungen, vor die die Finanzgerichte in den erneuten Verfahren gestellt sind, dürften sich als wahrhaftige "Herkulesaufgabe" erweisen. Schon die Ausgangsfrage nach dem Wert der Beteiligungen der Kläger im Rückveräußerungszeitpunkt wird schwer zu beantworten sein. Denn dafür kommt es maßgeblich darauf an, was ein fremder Dritter für die Beteiligung zu zahlen bereit gewesen wäre. Dabei - so der BFH - dürfen allerdings nur solche Informationen berücksichtigt werden, die sich ein gedachter Erwerber aus allgemein zugänglichen Quellen verschaffen könnte (z. B. Veröffentlichungen der Fonds, Geschäftsberichte, Zeitungsartikel). Auf interne Unterlagen der Fonds - auch wenn sie im Einzelfall bekannt sein sollten - darf insoweit nicht abgestellt werden.

Sollte sich vor dem Hintergrund, dass in den Fondsanteilen sog. "Schrottimmobilien" enthalten waren, noch ein Wert feststellen lassen, würde dieser dem Veräußerungspreis entsprechen. Zur anschließenden Ermittlung eines Veräußerungsgewinns oder -verlustes müssten dann - entsprechend § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG - von diesem Veräußerungspreis die von den Klägern aufgewandten Anschaffungskosten der Beteiligung einschließlich des Aufgeldes sowie die Veräußerungskosten abgezogen und - entsprechend § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG - die bei der Ermittlung der Einkünfte der Kläger abgezogenen Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen hinzugerechnet werden

BFH, gleichlautende Urteile v. 6.9.2016, IX R 44/14, 45/14 und 27/15, veröffentlicht am 14.12.2016

Alle am 14.12.2016 veröffentlichten Entscheidungen im Überblick

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfonds, Schrottimmobilie, Entschädigung