Zahlung für Übernahme eines Ökokontos als Teil der grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage

Gesetzliche Regelungen und Streifrage

Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG der Übergang des Eigentums, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist und es auch keiner Auflassung bedarf. Ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang in diesem Sinne ist auch der Erwerb des Eigentums an einem Grundstück im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens.

Streitig war, ob die Gegenleistung für die Übernahme eines Ökokontos zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage (BMG) gehört. Das FG hatte dies bejaht.

Sachverhalt: Zusammenlegungsverfahren zur Umsetzung von Naturschutzmaßnahmen

• Im Rahmen eines von der Bezirksregierung angeordneten Zusammenlegungsverfahrens zum Zwecke der Umsetzung geplanter Naturschutzmaßnahmen erwarb die Klägerin – eine Stiftung privaten Rechts – im Jahr 2020 mehrere Grundstücke in dem Zusammenlegungsgebiet.
• Für eines der erworbenen Grundstücke hatte der Voreigentümer die Einrichtung eines Ökokontos beantragt und erhalten.
• Die Bezirksregierung ordnete die Ausführung des Zusammenlegungsplans an. Für den Erwerb der Grundstücke zahlte die Klägerin einen Abfindungsbetrag, in dem ein Teilbetrag auf die Übernahme des Ökokontos und entfiel.
• Eigene Grundstücke hatte die Klägerin nicht in das Zusammenlegungsverfahren eingebracht.

Mit Bescheid vom 25.5.2020 setzte das Finanzamt (FA) Grunderwerbsteuer fest. In der BMG für die Festsetzung war auch der Geldausgleich für die Übernahme des Ökokontos enthalten.

Mit ihrem Einspruch beantragte die Klägerin, die BMG um die Kosten für die Übernahme des Ökokontos zu reduzieren, da es sich insoweit nicht um Gegenleistungen für den Erwerb der Grundstücke handele. Der Einspruch wurde als unbegründet zurückgewiesen. Die hiergegen erhobene Klage hatte keinen Erfolg.

Entscheidung: Auf Ökokonto entfallender Bestandteil der Gegenleistung gehört zur Bemessungsgrundlage

Die Revision der Klägerin war unbegründet und daher zurückzuweisen. Das FG hat zu Recht entschieden, dass der angefochtene Grunderwerbsteuerbescheid rechtmäßig ist.

Erwerb im Flurbereinigungsverfahren als grunderwerbsteuerbarer Vorgang

Das FG ist zutreffend davon ausgegangen, dass der im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens erfolgte Eigentumserwerb der Klägerin der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 GrEStG unterliegt. Die Klägerin ist durch die Ausführungsanordnung zum Flurbereinigungsplan nach § 61 Satz 2 FlurbG Eigentümerin der Grundstücke geworden. Dem Eigentumsübergang ging kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft voraus und es bedurfte auch keiner Auflassung. Das Grundbuch war nur gemäß § 79 Abs. 1 FlurbG zu berichtigen.

Keine Grunderwerbsteuerfreiheit

Der Eigentumsübergang war, wie das FG zu Recht entschieden hat, nicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. a GrEStG steuerfrei. Nach dieser Vorschrift ist von der Besteuerung u. a. der Übergang des Eigentums durch die "Abfindung in Land" ausgenommen.

Der Erwerb des Eigentums durch die Klägerin an den betreffenden Grundstücken ist jedoch keine Abfindung in Land. Eine "Abfindung in Land" setzt eine Entschädigung für einen Wegfall des Eigentums an Flächen voraus, die ein Beteiligter in das Flurbereinigungsverfahren eingebracht hat. Im Streitfall erfolgte die Landzuteilung an die Klägerin nicht als Ausgleich für einen Eigentumsverlust an von ihr in das Flurbereinigungsverfahren eingebrachten Flächen. Nach den Feststellungen des FG handelte es sich um Land, das nicht mehr zur Abfindung benötigt wurde, weil andere Teilnehmer des Flurbereinigungsverfahrens auf eine Landabfindung verzichtet hatten (§ 54 Abs. 2 FlurbG). Die Zuteilung solcher Flächen an die Klägerin diente damit nicht der Landabfindung, sondern bedeutete einen Erwerb von zusätzlichem Land.

Auf Ökokonto entfallender Bestandteil der Gegenleistung gehört zur BMG

BMG der Grunderwerbsteuer ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Danach gehören zur Gegenleistung alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben.

Soweit sich der Erwerb auch auf Gegenstände bezieht, die nicht Grundstück sind, gehören die hierauf entfallenden Teile der Gegenleistung nicht zur BMG, denn es können nur solche Leistungsverpflichtungen des Erwerbers Gegenleistung sein, die er um des Grundstückserwerbs willen zu erbringen hat.

Werden zusammen mit einem Grundstück mit diesem verbundene Rechte erworben, die nach § 96 BGB als Bestandteile des Grundstücks gelten, ist der hierauf entfallende Aufwand des Grundstückserwerbers nicht zwingend und in jedem Fall als Gegenleistung anzusehen. Umgekehrt ergibt sich daraus aber noch nicht, dass der Aufwand für solche Rechte generell nicht zur Gegenleistung zu rechnen ist. Entscheidend und in jedem Einzelfall zu prüfen ist, ob solche mit dem Eigentum verbundene und deshalb nach § 96 BGB als Grundstücksbestandteile geltende Rechte geldwerte Vermögenspositionen vermitteln, die nicht unter den Grundstücksbegriff des GrEStG fallen.

Unter Zugrundelegung der vorstehenden Grundsätze hat das FG im Ergebnis zu Recht die Geldleistung für das mit dem Grundstück verbundene Ökokonto und die dort eingebuchten Ökopunkte als Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks eingestuft.

Kein Verstoß gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze

• Die Ökopunkte sind während ihrer gesamten Existenz mit dem Grundstück fest verbunden, da der in ihnen verkörperte Wert einen behördlich anerkannten naturschutzrechtlichen Grundstückszustand abbildet. Die Ökopunkte sind damit kein von dem Grundstück zu trennendes Wirtschaftsgut, sondern nach Sinn und Zweck lediglich ein Instrument zur Beschreibung eines Grundstückszustands und der Beschleunigung von Eingriffsvorhaben, in denen entsprechende Kompensationsmaßnahmen durchzuführen sind.
• Die Ökopunkte sind zudem nicht unabhängig von dem Grundstück in dem Sinne frei handelbar sind, dass ein beliebiger Dritter sie zum Zwecke des sofortigen oder späteren Weiterverkaufs oder einer späteren Verwendung erwerben könnte. Die Ökokonto-Verordnung enthält keine Regelung zur Übertragung eines Ökokontos oder darauf eingebuchter Ökopunkte. Nach dem öffentlich-rechtlichen Regelungssystem der Ökokonto-Verordnung sind die Ökopunkte lediglich in dem Sinne „handelbar“, dass der Inhaber eines Ökokontos und Grundstückseigentümer einem Eingriffsverursacher, der eine Ausgleichsmaßnahme in Höhe einer bestimmten Anzahl von Ökopunkten erbringen muss, die Inanspruchnahme der Ökopunkte und die damit verbundene uneingeschränkte Nutzung des Grundstücks als Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahme gegen eine entsprechende Gegenleistung für die Nutzungsbeeinträchtigung des Grundstücks gestatten könne.
• Aus dem Umstand, dass die Ökopunkte einen bestimmten, behördlich anerkannten naturschutzrechtlichen Zustand des Grundstücks repräsentieren, hat das FG vertretbar gefolgert, dass die Ökopunkte während ihrer gesamten Existenz, d. h. von der Einbuchung bis zur Löschung oder Abbuchung der Maßnahme, mit dem Grundstück verbunden sind und damit nicht als ein von dem Grundstück zu trennendes Wirtschaftsgut angesehen werden können. Vor diesem Hintergrund ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das FG zu der Auffassung gelangt ist, dass bei einem Übergang des Eigentums an dem Grundstück ein auf dem Grundstück ruhendes Ökokonto nicht aus dem für die Grunderwerbsteuer maßgeblichen Gegenstand des Erwerbsvorgangs herausgelöst werden kann. Eine für die Übernahme des Ökokontos geleistete Zahlung ist somit als Ausgleichsleistung für den Erwerb des Grundstücks zu qualifizieren.

BFH, Urteil v. 4.6.2025, II R 47/22; veröffentlicht am 30.10.2025

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