Angrenzende Mehrfamilienhäuser und Drei-Objekt-Grenze

Erwerb und Veräußerung von 3 "Immobilienpaketen"

Eheleute aus dem Rheinland erwarben in den Jahren 2005 und 2006 im Zuge von drei Großinvestments mehrere Mehrfamilienhäuser. Ihr erstes erworbenes „Immobilienpaket“ bestand aus vier aneinander grenzenden Mehrfamilienhäusern und 31 Garagen (Kaufpreis 1,1 Mio. EUR), das zweite aus neun freistehenden nebeneinanderliegenden Mehrfamilienhäusern (Kaufpreis 1,2 Mio. EUR) und das dritte aus einem kreuzförmig gebauten Mehrfamilienhaus (Kaufpreis von 1,15 Mio. EUR). Ein Jahr nach dem letzten Kauf veräußerten die Eheleute schließlich sämtliche Objekte zu einem Kaufpreis von 4,45 Mio. EUR an einen Immobilienfonds weiter.

Finanzamt nimmt gewerblichen Grundstückshandel an

Während die Eheleute davon ausgingen, dass sie mit ihren Immobilien (gewerbesteuerlich nicht relevante) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hatten, nahm das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel an (Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze“) und erließ Gewerbesteuermessbescheide. Die Eheleute hielten dem entgegen, dass sie lediglich drei Objekte veräußert hätten, sodass die Grenze noch nicht überschritten sei.

Grundstücke müssen einzeln gezählt werden

Das Finanzgericht entschied, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorlag, da die Eheleute (als Gesellschaft bürgerlichen Rechts) in einem kurzen Zeitraum nach Anschaffung mehr als drei Objekte veräußert hatten. Aneinander grenzende, rechtlich selbstständige Mehrfamilienhausgrundstücke müssen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich als gesonderte wirtschaftliche Einheit gezählt werden, die auch durch eine Vereinigung bzw. Zuschreibung nach § 890 BGB, §§ 3 ff GBO nicht zu einem einzigen Objekt „Häuserzeile“ oder „Straßenzug“ zusammengefasst werden können. Bezogen auf den Urteilsfall ging das Finanzgericht daher davon aus, dass die Ehegatten-GbR insgesamt 15 einzelne Objekte veräußert hatte.

FG misst grundbuchrechtlicher Behandlung keine Bedeutung zu

Das Finanzgericht schließt sich damit inhaltlich in vollem Umfang dem BFH-Urteil v. 3.8.2004 (X R 40/03) an, das ebenfalls eine gesonderte Zählung von Mehrfamilienhäusern im gewerblichen Grundstückshandel vorsieht. Zwar verweist das Finanzgericht auch auf das hiervon abweichende BFH-Urteil v. 5.5.2011 (IV R 34/08), nach dem ein ungeteiltes Grundbuchgrundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern nur ein Objekt im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ ist; das Finanzgericht kommt aber zu dem Ergebnis, dass der grundbuchrechtlichen Behandlung im vorliegenden Fall aufgrund der Gesamtumstände keine Bedeutung zukam.

Die Revision wurde zugelassen.

FG Düsseldorf, Urteil v. 3.11.2016, 16 K 3895/15 F