Für die Bedarfsbewertung von Wohnungseigentum ist im Vergleichswertverfahren vorrangig auf die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise genau für den jeweiligen Stichtag abzustellen.
Strittig ist ein vom Finanzamt festgestellter Grundstückswert. Im Wege einer Erbauseinandersetzung ging ein hälftiger Miteigentumsanteil an einer Eigentumswohnung unentgeltlich über. Das Finanzamt ist von der Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts abgewichen, indem es von den durch den Gutachterausschuss mitgeteilten Werten für Vergleichsgrundstücke den Mittelwert angesetzt hat. Diese Werte wurden von der Klägerin als unzutreffend angesehen, da es keine geeigneten Vergleichsobjekten seien. Auch müssten noch Wert mindernde Faktoren des Grundstücks berücksichtigt werden.
Vergleichspreise ermitteln
Das Finanzgericht gibt der Klägerin Recht. Bei der Wertermittlung für Wohnungseigentum ist grundsätzlich das Vergleichswertverfahren heranzuziehen (§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG). Hierbei sind im Urteilsfall die Vorgaben des § 183 Abs. 1 BewG nicht beachtet worden.
Konkret hat das Finanzgericht bemängelt, dass die durch den Gutachterausschuss genannten Vergleichspreise nicht exakt auf den Stichtag ermittelt worden sind. Die Übertragung des Grundstücks ist am 26.2.2009 erfolgt, das Finanzamt bat den Gutachterausschuss jedoch um Vergleichswerte auf den 27.2.2009 und hat diese erhalten. Es ist jedoch nicht zulässig, die für einen Stichtag mitgeteilten Vergleichspreise für einen anderen Stichtag zu verwerten. Das gilt selbst dann, wenn die Abweichung nur einen Tag beträgt.
Etwas anderes kann gelten, wenn der Gutachterausschuss dem Finanzamt mitteilt, dass für den konkreten Bewertungsstichtag keine Vergleichspreise existierten. Doch eine entsprechende Erklärung wurde im Streitfall nicht angefordert. Angesichts des gesetzlich angeordneten Vorrangs der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise ist ein Rückgriff auf andere nachrangige Verfahren zur Ermittlung des Grundbesitzwertes bebauter Grundstücke - z. B. auf dem Finanzamt bekannte Vergleichspreise, Bewertung anhand von Vergleichsfaktoren oder die Bewertung im Sachwertverfahren - nicht zulässig.
Revision wurde zugelassen
Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen, insbesondere damit höchstrichterlich geklärt werden kann, ob ausnahmsweise eine Ableitungsbefugnis bei nur minimaler zeitlicher Differenz zwischen den Stichtagen möglich sein kann. Ob das Finanzamt den Weg zum Bundesfinanzhof beschreiten wird, ist aktuell noch nicht bekannt.
Niedersächsisches FG, Urteil v. 7.12.2017, 1 K 219/15 (Haufe Index 11552426)