Entstehen dem Vermieter Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, stellt sich die Frage, ob diese generell als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder bei Überschreiten der 15%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren sind.
Nach § 9 Abs. 5 Satz 2 i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Gebäudeanschaffung durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Die Vorschrift bewirkt, dass anschaffungsnah entstandene Erhaltungsaufwendungen an Gebäuden unter den genannten Voraussetzungen als Herstellungskosten zu behandeln sind, die nicht sofort, sondern nur im Wege der AfA abzugsfähig sind.
In diesem Zusammenhang kann es z. B. vorkommen, dass sich die Wohnung bei einem Kauf in einem einwandfreien Zustand befindet; dies sich aber nach einem Streit mit dem Mieter (und anschließender Kündigung) ändert.
Beispiel: Stark beschädigte Wohnung
A erwarb zum 1.2.2013 eine vermietete Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis i. H. v. 100.000 EUR (Gebäudeanteil). Die Wohnung befand sich zum Zeitpunkt des Kaufes in einem mangelfreien Zustand. Das mit Kauf übernommene Mietverhältnis endete nach einem Zivilrechtsstreit am 30.9.2015. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand. Daher ließ A die Schäden an Scheiben, Türen, Bodenfliesen sowie eines Rohrbruchs im Badezimmer beseitigen. Hierfür sind in 2015 Kosten i. H. v. 20.000 EUR (netto 16.806,72 EUR) entstanden.
Dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nach liegen hier anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, weil die Erhaltungsaufwendungen i. H. v. 20.000 EUR innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung angefallen sind und auch die 15 %-Grenze überschritten ist.
Praxis-Tipp: Einschränkende Auslegung durch das FG Düsseldorf
Das FG Düsseldorf hat hierzu aber aktuell entschieden (Urteil v. 21.01.2016, 11 K 4274/13 E), dass die Vorschrift einzuschränken ist (zur Pressemitteilung). Danach lassen sich in der Gesetzesbegründung keine Anhaltspunkte dafür finden, dass der Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb unter die Regelung fallen sollte. Nach der früheren Rechtsprechung des BFH sollten nämlich Reparaturkosten, die im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb angefallen sind, wirtschaftlich betrachtet Anschaffungskosten gleichstehen, wenn sich die Kosten mindernd auf den Kaufpreis ausgewirkt haben. Durch die Einführung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sollten in diesem Zusammenhang die zuvor geltenden Verwaltungsregelungen (H 157 Abs. 4 EStH 2002) im Kern gesetzlich festgeschrieben werden, was sich auch aus dem Klammerzusatz "anschaffungsnahe Herstellungskosten" ergibt. Hieran lasse sich schon ablesen, dass der Gesetzgeber Fälle, in denen Schäden erst nach dem Erwerb entstehen, nicht vor Augen hatte.
Schaden unstreitig erst nachträglich eingetreten
Auch eine zwingend wörtliche Auslegung der Vorschrift sei nur dann geboten, wenn (z. B.) der Schadeneintritt vor oder nach dem Erwerb streitig ist. Steht aber unstreitig fest, dass die Schäden an der Mietsache erst nach dem Erwerb durch den Käufer eingetreten sind und handelt es sich auch ausschließlich um Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden, soll ein sofortiger steuermindernder Abzug dem (auch) mit der Vorschrift verbundenen Vereinfachungsgedanken nicht entgegenstehen. Hierfür spricht noch, dass nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i. V. m. § 7 EStG eine Absetzung für außerordentliche technische Abnutzung in Betracht kommt, wenn die Mietsache in ihrer Substanz geschädigt ist. Sie tritt aber hinter die abzugsfähigen Reparaturaufwendungen zurück, wenn diese technisch fehlerfrei ausgeführt wurden und keine Substanzeinbuße verbleibt.
Da die außerordentliche Abschreibung zum sofortigen Abzug berechtigt und die gleiche Zielrichtung wie Reparaturaufwand hat, sei es unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung gerechtfertigt, Erhaltungsaufwendungen für nachträgliche Schäden stets (auch) zum sofortigen Abzug zuzulassen. Ansonsten könne nämlich die Abschreibung auch nicht hinter dem Reparaturaufwand zurücktreten, wenn die Aufwendungen ihrerseits steuerlich nicht sofort abzugsfähig sind.
Die Revision wurde zugelassen
Da der BFH die Streitfrage bisher noch nicht entschieden hat, wurde die Revision zugelassen. Einschlägige Fälle sollten offen gehalten werden, bis der BFH entschieden hat (Az. der Revision: IX R 6/16). Einsprüche ruhen kraft Gesetzes.