Grundsteuerreform: Überblick für Steuerberater

Der Bundesrat begrüßt den von der Bundesregierung vorgelegten Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform. Hierdurch sei sichergestellt, dass die Städte und Gemeinden bei der Grundsteuer keine Einnahmeausfälle erlitten, erklärt er in seiner am 20.9.2019 beschlossenen Stellungnahme.

Stichtag verschieben

Bei einzelnen Regelungen sieht der Bundesrat in seiner Stellungnahme teilweise noch Verbesserungsbedarf. So spricht er sich dafür aus, den Hauptfeststellungszeitpunkt für die Bodenrichtwerte um ein Jahr auf den 1.1.2021 vorzuziehen. Ein späterer Stichtag beeinträchtige die Umsetzung der Neuregelungen durch die Finanzverwaltungen der Länder. Außerdem plädiert er dafür, dass die Grundsteuerwerte in einem 8-Jahres-Turnus festgestellt werden. Der Gesetzentwurf bestimmt einen siebenjährigen Turnus.

Für eine höhere Wertfortschreibungsgrenze

Weiter fordern die Länder deutlich höhere Wertfortschreibungsgrenzen für die gesetzliche Übergangsphase der neuen Grundsteuer, um zu verhindern, dass eine Vielzahl von Steuermessbescheiden und Grundsteuerbescheiden angepasst werden muss.

Für ein einfacheres Bewertungssystem

An verschiedenen Stellen machen sie zudem Vereinfachungen geltend. So bei der Bewertung unbebauter Grundstücke: Hier sollte ihrer Ansicht nach ausdrücklich der Zonenwert maßgeblich sein. Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern fordern sie, auf die Berücksichtigung des Umrechnungskoeffizienten zu verzichten. Auch die Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags von Grundstücken möchten sie vereinfachen, indem bei der Bestimmung des Gebäudealters Veränderungen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer unberücksichtigt bleiben.

Finanzielle Unterstützung des Bundes

Damit die Reform zeitgerecht umgesetzt werden kann, hält der Bundesrat eine finanzielle Unterstützung der Länder durch den Bund für erforderlich. Dies sollte auch für solche Länder gelten, die von der Öffnungsklausel Gebrauch machen und sich für ein wertunabhängiges Berechnungsmodell entscheiden.

Hintergrund

Am 21.6.2019 hat das Bundeskabinett 3 Gesetzentwürfe beschlossen, die der Umsetzung einer Grundsteuer-Reform dienen sollen. Die Reform muss von Bundestag und Bundesrat abgesegnet und bis zum 31.12.2019 im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Diese Frist hat das Bundesverfassungsgericht vorgegeben als es in seiner Entscheidung das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt hat (BVerfG, Urteil v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Zeitpunkt der Einführung der neuen Grundsteuer

Die neu berechnete Grundsteuer soll ab dem 1.1.2025 zu zahlen sein. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke und statistischen Miethöhen festgestellt werden müssen. Es wird nach Aussage des BMF vermutlich noch einige Jahre dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer feststeht.

Ziele der Grundsteuer-Reform

Zentrales Ziel der Reform ist, die Grundsteuer im Einklang mit dem Grundgesetz neu zu regeln. Dabei sollen die Gemeinden keinen Gewinn machen – die Gesamtsumme der Grundsteuer soll gleich bleiben. 

Die Neuregelung soll außerdem gerecht sein, indem sich die Grundsteuer weiterhin am Wert einer Immobilie orientiert. Immobilien des sozialen Wohnungsbaus, kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften sollen unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag auf die Steuermesszahl bei der Grundsteuer begünstigt werden, damit Wohnen bezahlbar bleibe.

Zukünftige Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer soll auch zukünftig in 3 Schritten berechnet werden: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  1. Schritt: Berechnung des Grundbesitzwerte - wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u .a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die  Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Bundsländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System "BORIS" bereits einsehbar
  2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb wird für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, der sich steuermindernd auswirkt.
  3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.

Im Folgenden wird gezeigt, wie sich der Wert einer (flächenmäßig identischen) Immobile auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt: Wertvollere Immobilien gehen mit höheren Grundsteuerzahlungen einher. Unterstellt ist dabei, dass die Kommune ihren Hebesatz so anpasst, dass sich ihr Grundsteueraufkommen im Zuge der Reform nicht verändert.


Einfamilienhaus, 120 qm., Neustadt Zentrum, Bodenrichtwert: 400 EUR

Einfamilienhaus, 120 qm., Neustadt Randlage, Bodenrichtwert: 200 EUR

Bewertung Grundvermögen (Fläche, statistische Nettokaltmiete, Bodenrichtwert)

310.100 EUR


217.200 EUR


Steuermesszahl (drastisch reduziert, zusätzlich reduziert für sozialen Wohnraum)

x 0,034 %

x 0,034 %

Hebesatz Kommunen (bestimmte Kommunen, Ausgleich von Mehr-/Mindereinnahmen)

x 421 %

x 421 %

=

443,87 EUR/Jahr

310,90 EUR/Jahr

Das BMF unterstellt bei den Berechnungen ein Einfamilienhaus in einer Gemeinde in Hessen, Baujahr 1960, Wohnfläche 120 qm, Grundstücksfäche 1.000 qm, bisheriger Hebesatz der Gemeinde 480 %, Mietniniveaustufe der Gemeinde 4. Die Gemeinde hat ihren Hebesatz von 480 % auf 421 % gesenkt, um ihre Einnahmen konstant zu halten.

Das BMF zeigt auch, wie sich die Grundsteuerzahlungen für verschiedene Arten von Immobilien in Dresden verändern könnten:

 

Dresden Großwohnimmobilie: Genossenossenschaft, 2.800 qm Wohnfläche

Dresden Ost: Etagenwohnung, 76 qm Wohnfläche

Dresden West: Einfamilienhaus, 106 qm Wohnfläche

Status Quo: Grundsteuerschuld pro Jahr5.958 EUR216 EUR255 EUR
Nach Reform: ohne Anpassung Hebesatz (635 %)4.452 EUR (-25 %)269 EUR (+25 %)425 EUR (+67 %)
Nach Reform: mit Anpassung Hebesatz (490 %)3.435 EUR (-42 %)207 EUR (-4 %)328 (+29 %)

Die neue Grundsteuer C

Künftig sollen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sog. Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und soll finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen. Betroffen sind unbebaute Grundstücke, die der Grundsteuerpflicht unterliegen und innerhalb oder außerhalb eines Plangebiets trotz ihrer Baureife nicht baulich genutzt werden. Dabei sollen Hinderungsgründe zivilrechtlicher Art, die einer möglichen sofortigen Bebauung entgegenstehen, bei der Beurteilung der Baureife eines Grundstücks außer Betracht bleiben. Die jeweils örtlich zuständige Gemeinde soll nach pflichtgemäßem Ermessen darüber entscheiden, ob eine besondere Nachfrage nach Bauland besteht und welche steuerliche Belastung den betroffenen Grundstückseigentümern auferlegt werden soll. 

Grundsteuererklärung abgeben

In die Berechnung der Grundsteuer sollen künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter einfließen. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um 5 Parameter:

  • Grundstücksfläche,
  • Bodenrichtwert,
  • Immobilienart,
  • Alter des Gebäudes,
  • Mietniveaustufe.

Heute seien für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke soll die Zahl der von den Steuerpflichtigen zu erklärenden Angaben von bisher mehr als 30 auf maximal 8 sinken.

Öffnungsklausel für Bundesländer

Den Bundesländern soll es zukünftig möglich sein, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Hierfür muss das Grundgesetz geändert werden, wozu im Bundestag eine Zwei-Drittel-Mehrheit nötig ist. Union und SPD brauchen also Unterstützung aus der Opposition.

Einzelne Länder haben bereits angekündigt, dass sie ein sog. wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden vorsehen wollen. Sachsens Finanzminister Matthias Haß (CDU) kündigte bereits an, ein einfaches Modell setzen anzustreben. Dieses soll regionale Besonderheiten berücksichtigen und ohne Steuererhöhungen auskommen. Nach der Verabschiedung des Bundesgesetzes soll mit der Umsetzung einer eigenen Regelung begonnen werden. Bayern hatte von Anfang an betont, einen eigenen Weg gehen zu wollen und die Größe des Grundstücks als entscheidenden Faktor für die Berechnung der Grundsteuer heranzuziehen.

Besonderheiten bei Geschäftsgrundstücken

Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher soll sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. 

Besonderheiten bei  Land- und Forstwirtschaft

Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) soll es beim Ertragswertverfahren bleiben, das jedoch vereinfacht und typisiert werden soll. Die Grundsteuerermittlung für land- und forstwirtschaftliche Betriebe soll künftig durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen erfolgen.

Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG)

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung