Auch ein Mieter sieht sein Heim als sein „Schloss“ an und will meist nicht unvermutet von seinem Vermieter besucht werden. Andererseits hat der nicht nur gelegentlich Bedarf, sondern sogar die Pflicht, die Mietsache in Augenschein zu nehmen, etwa im Rahmen der Verkehrssicherung.
Rechtsgrundlage für Betreten von Mieträumlichkeiten
Rechtsgrundlage für ein Betreten von Mieträumlichkeiten ist § 809 BGB. Im Übrigen bestehen keine konkreten gesetzlichen Regelungen über ein Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters. Bei vertraglichen Regelungen des Besichtigungsrechtes ist § 307 BGB zu beachten sowie Art. 13 Abs. 1 GG (= Unverletzlichkeit der Wohnung).
Nicht jeder Vermieter ist misstrauisch und neugierig, doch jeder muss dafür sorgen, dass die Mietsache in gebrauchstauglichen Zustand ist und niemand dort zu Schaden kommt. Seinen damit verbundenen Pflichten kann er nur nachkommen, wenn er auch die Mieträume betreten darf.
Gründe für einen Besuch beim Mieter
Gelegentlich bestehen für Vermieter besondere Gründe wie Modernisierungspläne oder Besichtigung mit Miet- oder Kaufinteressenten, um die Räume zu betreten.
Um dabei auch die Interessen des Mieters zu wahren, muss er bei solchen Besuchen bestimmte Regeln einhalten.
Wann hat der Vermieter einen Betretungsanspruch?
Der Vermieter kann vom Mieter nach § 809 BGB verlangen, dass dieser ihm das Betreten und Besichtigen der Mieträume gestattet, wenn
- der Vermieter einen Anspruch in Ansehung der Mietsache hat
- oder sich Gewissheit verschaffen will, ob ihm ein solcher Anspruch zusteht
- und die Besichtigung der Räume aus diesem Grund von Interesse ist.
Beispiel: Ein in der Praxis häufiger Grund ist die Prüfung von Schadensersatzansprüchen bei Beschädigung der Mietsache durch den Mieter.
Mieter hat das Hausrecht
Soweit auch keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter ein Besichtigungs- und Betretungsrecht unter Hinweis auf das dem Mieter in den gemieteten Räumen zustehende Hausrecht nur in engen Grenzen zu.
Typische Betretungsfälle
Der Vermieter darf die Räume betreten, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 535 BGB) nachkommen kann (z. B. Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache) oder wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist.
- Aufmaß zum Zweck einer Mieterhöhung,
- Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung,
- Ablesen von Messeinrichtungen,
- Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt wurden,
- Überprüfen des vertragsgerechten Mietgebrauchs, z. B. wenn der begründete Verdacht einer unzulässigen Tierhaltung in der Mietwohnung besteht (AG Rheine, Urteil v. 4.3.2003, 4 C 668/02, WuM 2003 S. 315).
- Der Mieter ist auch verpflichtet, das Betreten der Wohnung durch den Vermieter und einen Mitarbeiter der zuständigen Stelle zu dulden, um eine Bauprüfung zur Erteilung der Abgeschlossenheit durchzuführen (LG Hamburg, Urteil v. 11.11.1993, 307 S 349/93, WuM 1994 S. 425).
Betretung mit Dritten
Zur Prüfung der Erforderlichkeit oder der Durchführung einer anstehenden Instandhaltungsmaßnahme darf der Vermieter die Wohnung auch mit Fachleuten betreten, soweit und sooft dies erforderlich ist.
Entsprechendes gilt im Fall des Verkaufs bzw. der Weitervermietung nach Kündigung. Vor Besichtigung der Mietwohnung durch Handwerker muss der Vermieter dem Mieter kein «annahmefähiges Angebot zur Mängelbeseitigung» unterbreiten, da die erforderlichen Maßnahmen in der Regel erst durch einen Fachmann vor Ort festgestellt werden können.