Muss Hausverkäufer auf gekündigte Gebäudeversicherung hinweisen?

Kann der Käufer einer Immobilie darauf vertrauen, dass der Verkäufer ihn informiert, wenn die Wohngebäudeversicherung für das Hausgrundstück nach der Übergabe aufgrund einer Kündigung seitens des Versicherers nicht mehr besteht? Das OLG Hamm hat das verneint.

Ein Hausgrundstück wurde im Februar 2017 verkauft. Dabei bliebt unerwähnt, dass die Wohngebäudeversicherung, die die Eigentümer unterhielten, seitens des Versicherers mit Schreiben vom 5.4.2017 mit Wirkung zum 10.5.2017 gekündigt worden war.

Verkäufer informierten nicht über Gebäudeversicherungskündigung durch den Versicherer

Die Übergabe der Immobilie an die neue Eigentümerin fand am 11. April  statt, also nach dem Eingang des Schreibens der Versicherung, in dem sie zum folgenden Monat gekündigt hatte. Am 22. Juni 2017 wurde die Immobilie durch ein Unwetter erheblich beschädigt.

Kurz nach Eigentümerwechsel trat hoher Schaden durch ein Unwetter ein 

Gut 38.000 Euro sollte laut Kostenvoranschlag die Reparatur des Unwetterschadens insgesamt kosten. Die klagende Käuferin vertrat die Auffassung, die Beklagte hätte sie über die Kündigung der Wohngebäudeversicherung informieren müssen, um ihr die Möglichkeit zu eröffnen, sich selbst um den Versicherungsschutz zu kümmern. Da die Beklagten dies unterlassen hatten, forderte sie von den Verkäufern Erstattung der durch den Unwetterschaden anfallenden Reparaturkosten.

Landgericht sah keine Pflicht der Verkäuferin für einen Hinweis auf die auslaufende Gebäudeversicherung 

Das Landgericht Hagen wies die Klage ab: Der Verkäufer sei nicht verpflichtet gewesen, den Käufer darüber zu informieren, dass nach der Übergabe der Immobilie kein Versicherungsschutz mehr bestand. Die Gebäudeversicherung sei keine Pflichtversicherung. Es sei deshalb Sache des Käufers gewesen, ab Übergabe für einen Versicherungsschutz zu sorgen.

Klagende Käuferin berief sich auf Verkehrssitte zur Information

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin: Sie habe nach Verkehrssitte erwarten können, dass die Beklagten sie von dem Wegfall der Gebäudeversicherung in Kenntnis setzten. Schließlich habe bei Abschluss des Kaufvertrags noch Versicherungsschutz bestanden.

  • Angesichts einer Wohngebäudeversicherungsquote von 99 % könne ein Käufer eine entsprechende Mitteilung erwarten,
  • auch wenn die Wohngebäudeversicherung keine Pflichtversicherung mehr sei.

Immobilienverkäufer muss Eintritt in Versicherungsverhältnis nicht ermöglichen

Das OLG Hamm bestätigte die Auffassung des Landgerichts. Die Beklagten waren nicht verpflichtet, der Klägerin den Eintritt in von ihnen unterhaltene Versicherungsverhältnisse gem. § 95 VVG zu ermöglichen:

  • § 4 des Kaufvertrags regle zwar, dass mit Übergabe alle Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen auf die Klägerin übergehen sollen.
  • Dass die Beklagten verpflichtet waren, bei Kaufvertragsschluss bestehende Versicherungen über den Zeitpunkt der Übergabe hinaus aufrecht zu erhalten, ergebe sich hieraus allerdings nicht.

Eine Pflicht des Verkäufers, Versicherungsschutz im Interesse des Erwerbers aufrecht zu erhalten

Die §§ 95 ff VVG dienen laut OLG zwar dazu, einen lückenlosen Versicherungsschutz zu gewährleisten, soweit sich der Erwerber der versicherten Sache zur Fortführung eines ungekündigten Versicherungsverhältnisses entschließt. Ob das Versicherungsverhältnis auch nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels bzw. der Übergabe hinaus fortbestehe, sei allerdings allein Sache der Vertragspartner, nämlich des Veräußerers und der Versicherung. Eine allgemeine Pflicht des Verkäufers, den Versicherungsschutz im Interesse des Erwerbers aufrecht zu erhalten, bestehe nicht.

Den Verkäufer trifft keine Informationspflicht zum Status des Versicherungsschutzes

Nach Ansicht des OLG war der Verkäufer auch nicht verpflichtet, den Käufer zu informieren, dass nach Übergabe der Immobilie kein Gebäudeversicherungsschutz mehr bestand. Eine allgemeine Erwartungshaltung eines durchschnittlichen Immobilienkäufers, bestehende Versicherungsverhältnisse des Voreigentümers ohne Absprache übernehmen zu können, sei nicht ersichtlich.

(OLG Hamm, Beschluss v. 03.12.2018, 22 U 104/18).

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