| Immobilienrecht

Eigenheim ohne Trauschein - worauf nichteheliche Paare bei der eigenen Immobilie achten müssen

In Deutschland leben über zwei Millionen Menschen in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft. Viele von ihnen erfüllen sich den Traum vom Eigenheim. Bei aller Liebe ist dabei Vorsicht geboten: Denn kommt es zur Trennung, ist der Streit um die Immobilie meist vorprogrammiert und auch beim Tod des Partners drohen böse Überraschungen. Wer nicht vorsorgt, riskiert langwierige und kostspielige Gerichtsverfahren oder gar eine Versteigerung des Grundbesitzes.

Für Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft hat der Gesetzgeber ― anders als bei Eheleuten ― keine gesetzlichen Regelungen für die Zuteilung oder den Ausgleich des Vermögens nach einer Trennung vorgesehen. Erwerben Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam eine Immobilie, richten sich die Eigentumsverhältnisse ausschließlich nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen und keineswegs nach den jeweils erbrachten Finanzierungsbeiträgen, wie oft vermutet wird.

Gemeinsame Immobilie ist bei Trennung oft streitanfällig

Ob und inwieweit unterschiedliche Beiträge bei einer Trennung oder im Todesfall auszugleichen sind, ist von der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt. Nichteheliche Paare sollten sich daher rechtzeitig vertraglich absichern. In der Regel wird derjenige, der aus der Immobilie auszieht, nicht mehr bereit sein, sich an den laufenden Kosten, Kredittilgung etc. zu beteiligen. Nach dem Gesetz müssen jedoch beide Miteigentümer die Lasten tragen, ungeachtet der Trennung. Wurde der Erwerb des Eigenheims mit einem Darlehen finanziert, haften beide Partner üblicherweise gesamtschuldnerisch auf die volle Kreditsumme. Ein Auszug ändert hieran nichts. Können sich die Partner nicht einigen, wie nach einer Trennung mit der Immobilie zu verfahren ist, bleibt nur noch die Versteigerung, die meist mit hohem Wertverlust verbunden ist.

Vorsicht bei Investitionen in Immobilie, die dem Partner allein gehört

Besondere Risiken bestehen, wenn ein Partner in den Hausbau oder die Renovierung einer Immobilie investiert, die im Alleineigentum des anderen Partners steht. Dies können eigene Finanzierungsbeiträge oder Arbeitsleistungen sein. Denn das Gebäude gehört von Gesetzes wegen stets dem Grundstückseigentümer. Inwieweit dem investierende Partner bei Trennung oder Tod ein Ausgleichsanspruch zusteht, ist nach derzeitiger Rechtslage nicht ebenfalls abschließend geklärt, sodass im Streitfall große Rechtsunsicherheit besteht.

„Partnerschaftsvertrag“ schafft Rechtssicherheit

 

Ein notarieller Partnerschaftsvertrag kann für nichteheliche Paare Sicherheit schaffen. Die Partner können in einem solchen Vertrag individuell regeln, wer im Trennungsfall zunächst in der Immobilie verbleiben darf und wie die Lasten zu verteilen sind. Zudem kann vereinbart werden, wer die Immobilie sowie etwaige Schulden endgültig übernimmt oder dass der Grundbesitz zu veräußern ist und wie der Erlös zu verteilen ist. Eine solche Vereinbarung bedarf regelmäßig der notariellen Beurkundung. Hierfür fallen zwar Notargebühren an, doch hat man diese im Streitfall schnell „wieder raus“. Auch können die Partner bestimmen, ob und in welcher Höhe Ausgleichzahlungen zu erbringen sind.

Vorsorge für den Todesfall durch notariellen Erbvertrag

Nichteheliche Partner sollten schließlich auch für den Todesfall Vorsorge treffen, da sie vor dem Gesetz nicht als miteinander verwandt gelten und somit kein Erbrecht haben. Der Überlebende muss sich dann mit den Erben, meist den Verwandten seines Partners, auseinandersetzen. In einem notariellen Erbvertrag könnten die Partner beispielsweise auch für die Erben bindend bestimmen, dass der Partner die Immobilie erbt oder zumindest ein Bleiberecht erhält und sich so gegenseitig absichern. Ein gemeinschaftliches handschriftliches Testament können Nichtverheiratete hingegen nicht errichten, da dies nur Ehepaaren vorbehalten ist.

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