Immer wieder wird vor unüberlegter Übertragung von Grundeigentum gewarnt, sei es aus praktischen Gründen oder in familiärem Überschwang. Verdrängte Risiken zeigen sich oft erst, wenn der Grundeigentümer gewechselt hat und der Familien- und Hausfrieden dahin ist.
Wenn das Haus an die nächste Generation geht
Bei Taufen und ähnlichen Festlichkeiten, aber auch, wenn die Gartenarbeit mühseliger wird, ist so mancher älterer Grundeigentümer geneigt, sein Wohneigentum nicht nur für den Nachwuchs zu räumen oder mit ihm zu teilen, sondern es ihm auch zu übereignen.
Nicht selten kommt es nach der Immobilienübertragung zu Streitigkeiten zwischen Veräußerer und Übernehmer. Häufig ist das Schwiegerkind in den Augen der übertragenden Eltern hieran schuld. Dabei werden allerdings mitunter Probleme, die in der Entwicklung der familiären Beziehungen ihre Ursache haben, lediglich auf nicht selbst erzogene Personen projiziert.
Warum der Eigentümer wechselt - typische Ausgangssituationen
Typische Ausgangssituationen sind die Übergabe als „Flucht nach vorne“, da die „Kinder“ im Streit mit einem Wegzug drohen oder bereits umfangreiche Investitionen seitens der Übernehmer erbracht wurden, die „andernfalls“ zurückgefordert werden. Die Hausübergabe führt in diesen Situationen vielfach nicht zur Streitbeilegung, sondern stellt einen Zwischenschritt in einem weiter eskalierenden Konflikt dar.
Auch die Übertragung gegen Vorbehalt des Nießbrauchs, bei dem der Übergeber weiterhin sämtliche Kosten trägt, kann im Streit bei einer Eigentumswohnung zu Problemen führen. Stimmberechtigt ist nämlich in der Eigentümerversammlung allein der Eigentümer und nicht der Nießbrauchsberechtigte (BGH, Beschluss v. 7.3.2002, V ZB 24/01). Der Eigentümer kann deshalb Modernisierungsmaßnahmen zustimmen, die dem Wert seiner Wohnung zu gute kommen, die aber der Nießbrauchsberechtigte zu tragen hat. Eine Bindung lässt sich diesbezüglich nur im Innenverhältnis erreichen. Bei Verstößen droht auch hier Streit.
Alles zurück auf Anfang?
Die gesetzliche Regelung hilft hier nur teilweise. Eine Rückforderung wegen groben Undanks (§ 530 BGB) ist lediglich bei einer schweren Verfehlung gegen den Schenker oder einer nahen Angehörigen des Schenkers möglich. Dies setzt objektiv ein erhebliches Fehlverhalten und subjektiv einen erkennbaren Mangel an Dankbarkeit voraus. Als solche Fälle wurden von der Rechtsprechung Anschläge auf das Leben des Schenkers, vorsätzliche körperliche Misshandlungen, schwere Beleidigungen und ein grundloser Antrag auf Einrichtung einer Betreuung angesehen.
Im Rahmen der Vertragsgestaltung können für unterhalb der Schwelle des groben Undanks verbleibende Konfliktsituationen Rückforderungsrechte vereinbart werden. Allerdings sollte hierbei nicht übersehen werden, dass die Zerrüttung der familiären Beziehungen meist nicht nur auf dem Verhalten des Übernehmers beruht. In nicht seltenen Fällen werden die Veräußerer durch ein „nicht begünstigtes“ Kind beeinflusst und versuchen die frühere Entscheidung zu korrigieren. Bei der Zerrüttung der familiären Beziehungen, die bis zu wechselseitigen Beschimpfungen und Tätlichkeiten gehen kann, bringt auch der Gang zu Gericht meist keine endgültige Lösung. Für eine Mediation, das heißt eine Streitbeilegung unter Einschaltung eines neutralen Dritten, ist der Konflikt häufig bereits zu weit fortgeschritten. Eine gemeinsam erzielte Konfliktbeendigung scheidet deshalb meist aus. Eine Lösung bringt regelmäßig nur eine räumliche Trennung der Parteien.
Rückübertragung der Immobilie
Dies ist durch die Rückübertragung der Immobilie auf den Veräußerer gegen Verwendungsersatz möglich, sofern eine Einigung oder schiedsgutachterliche Festlegung der diesbezüglichen Zahlungen erfolgt und diese den Veräußerern oder einem weiteren übernahmebereiten Kind auch möglich ist. Bei An- oder Ausbauten durch den Übernehmer scheidet diese Lösung häufig daran, dass die Veräußerer die diesbezüglichen Zahlungen nicht mehr aufbringen können und andere Kinder kein Interesse an der Übernahme der vom Erwerber durchgeführten Baumaßnahmen haben.
Schließlich bleibt noch die räumliche Trennung in der Weise, dass entweder die Veräußerer oder die Erwerber aus der Immobilie ausziehen. Entsprechende Rückübertragungsklauseln, die unterhalb der Schwelle des groben Undanks liegen können, sind im Übergabevertrag möglich und können durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden. Damit werden zwar die beiderseitigen Interessen, die mit einer Übergabe verbunden sind, verfehlt, aber das nicht mehr erträgliche Zusammenleben beendet. Hierzu sehen teilweise die Landesrechte bei von einer Vertragspartei zu verantwortenden Störungen Ausgleichsansprüche vor.
Ultima ratio: Veräußerung und Aufteilung des Erlöses
Sind die durch das Anmieten einer Wohnung seitens des Veräußerers oder des Erwerbers entstehenden Mehrkosten und die weiterhin anfallenden Kosten der Immobilie nicht finanzierbar, so bleibt – wie bei einer Scheidung – lediglich die Veräußerung der Immobilie und eine Aufteilung des Erlöses, um jeweils einen „Neubeginn“ zu finanzieren.
Dies liegt aber nicht im Interesse der Veräußerer, die durch die vorweggenommene Erbfolge den Erhalt des Familienwohnheims und die Sicherung ihrer Versorgung im Alter gewährleisten wollten. Hätten sie die Situation im Voraus bedacht, hätten sie auf die Übergabe verzichtet.
Merke: Parteien, die im Vorgespräch zur Übergabe beim Notar bereits streiten, sollten nicht die Flucht nach vorne antreten, sondern sich bereits zu diesem Zeitpunkt um Alternativen zur Übergabe bemühen.