ZAP 4/2016, Schönheitsreparaturen – Vertragsgestaltung b ... / b) Einschränkung der Hauptleistungspflicht

Des Weiteren könnte das Abbedingen der Schönheitsreparaturpflicht die Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB so einschränken, dass dies den Vertragszweck i.S.d. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB gefährdet. Ob die Schönheitsreparaturpflicht im Verhältnis zur umfassenden gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters so schwer wiegt, ist zweifelhaft. Bei der Beurteilung der Voraussetzungen des § 307 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB erscheint es zutreffend, die Schwelle für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dort zu ziehen, wo der Vermieter eine empfindliche Störung des Mietgebrauchs als vertragsgemäß erklärt (Lehmann-Richter NJW 2015, 1598, 1599 und NZM 2012, 849, 854). Inwiefern es hierfür auf den jeweils vereinbarten Mietzweck ankommt, ist offen. So könnte die empfindliche Störung des Mietgebrauchs durch unterlassene Schönheitsreparaturen für ein "gewerbliches Lager" anders zu beurteilen sein als für ein "Geschäftslokal zum Verkauf von gehobener Damenoberbekleidung". Umgekehrt ist denkbar, mit der Geringfügigkeit der Schönheitsreparaturen im Verhältnis zur umfassenden Erhaltungspflicht des Vermieters zu argumentieren, so dass das Abbedingen der Vermieterpflicht niemals unangemessen ist, ohne dass es auf den Mietzweck ankommt.