Rz. 15
Der Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der Familien- oder Haushaltsangehörige kann – jeder für sich – die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem verstorbenen Mieter verhindern, indem er dem Vermieter – bei mehreren Vermietern allen – erklärt, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Die Erklärung ist formfrei. Der Eintrittsberechtigte kann die Ablehnung auch schon (vorsorglich) vor dem Eintritt erklären (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 57). Diese Erklärung muss dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters zugegangen sein.
Geschäftsunfähige und beschränkt Geschäftsfähige
Bei Geschäftsunfähigen und beschränkt Geschäftsfähigen kommt es auf die Kenntnis des gesetzlichen Vertreters an (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17, a. a. O.).
Wenn das eigentliche Fristende auf einen Feiertag, einen Samstag oder Sonntag fällt, läuft Ablehnungsfrist erst am nächsten Wochentag ab (§ 193). Sowohl die Abgabe der Erklärung als auch deren rechtzeitigen Zugang beim Vermieter muss die eingetretene Person beweisen. Für die rechtzeitige Abgabe der Ablehnungserklärung der nur subsidiär nach dem Ehegatten eintretenden Personen kommt es nicht darauf an, ob sie Kenntnis von der Ablehnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den vorrangig berechtigten Ehegatten hatten. Sämtliche eingetretenen Personen haben also nur eine Frist von einem Monat seit Kenntnis vom Tod des Mieters, um die Erklärung abzugeben. Die Frist beginnt aber erst mit positiver Kenntnis zu laufen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 58; Hinz, ZMR 2002, 640 [643]), sodass grob fahrlässige Unkenntnis nicht ausreicht. Kenntnis wird aber nicht erst durch Mitteilung der Polizei, des den Totenschein ausstellenden Arztes oder des Standesamts über den Tod begründet, sondern auch durch Mitteilung sonstiger Eintrittsberechtigter. Ob auch die Kenntnis von der Todesanzeige in der örtlichen Tageszeitung ausreicht, erscheint zweifelhaft.
Problematisch ist, dass nach dem Gesetzeswortlaut die Monatsfrist seit Kenntnis von dem Tod des Mieters auch dann gilt, wenn eine vorrangig in das Mietverhältnis eingetretene Person erst kurz vor Ablauf der Frist ablehnt oder deren Ablehnungsfrist erst nach derjenigen des nachrangig Eintrittsberechtigten abläuft, weil die vorrangig eingetretene Person (z. B. Ehegatte) erst später als die nachrangige (z. B. Kinder) Kenntnis von dem Tod des Mieters erhält.
Daher erscheint es vertretbar, die Ablehnungsfrist für den nachrangig Eintrittsberechtigten erst dann laufen zu lassen, wenn ihm der Zugang der Ablehnungserklärung der vorrangig eingetretenen Person bei dem Vermieter bekannt geworden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 59).
Mit dem fristgerechten Zugang der wirksamen Ablehnungserklärung gilt der Eintritt rückwirkend auf den Tod des Mieters als nicht erfolgt. Die zunächst kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetretene Person hat – rückwirkend – keine Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis erworben. Sie braucht für die zurückliegende Zeit seit Tod des Mieters bis zum Zugang der Ablehnungserklärung keine Miete zu zahlen, schuldet aber Ausgleich der dadurch erlangten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 2).
Für vor dem Tod des Mieters fällig gewordene Betriebskostenvorauszahlungen haften der Erbe und der Eingetretene gesamtschuldnerisch, für nach dem Tod fällig gewordene haftet der Eingetretene allein, ebenso für Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen über denjenigen Zeitraum , in dem er rückwirkend in den Mietvertrag eingetreten ist (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 53).
Der Mieter stirbt am 1.5.2022 während der vom 1.1. – 31.12. 2022 laufenden Abrechnungsperiode .Der Eintretende haftet für die vor dem 1.5.2022 fällig gewordenen Betriebskostenvorauszahlungen und den Nachzahlungsanspruch aus der Abrechnung vom 1.6.2023 über die Abrechnungsperiode für 2022, falls er zu diesem Zeitpunkt noch eingetretener Mieter ist.
Ist ihm ein Betriebskostenguthaben für einen Abrechnungszeitraum überwiesen worden, der vor seinem Eintritt abgelaufen ist, muss er dieses zurückzahlen, da ihm ein Anspruch auf das Guthaben nur für denjenigen Abrechnungszeitraum zusteht, in den er – rückwirkend – in das Mietverhältnis eingetreten ist.
Der Mieter stirbt am 1.5.2022 nach Ablauf der vom 1.1. – 31.12.2021 laufenden Abrechnungsperiode .Der Eingetretene muss das ihm überwiesene Guthaben aus der Abrechnung vom 1.6.2022 über die Abrechnungsperiode für 2021 an den Nachlass auskehren.
Haben die anderen Eintrittsberechtigten nicht rechtzeitig erklärt, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, treten sie nunmehr auf den Zeitpunkt des Todes des Mieters – allein, zusammen mit dem überlebenden Mitmieter oder mit anderen Eintrittsberechtigten – in das Mietverhältnis ein. Sie haften für die seit dem Tod des Mieters fälligen Mieten, und zwar als Gesamtschuldner (§ 563b Abs. 1 Satz 1).
Rz. 16
Auf die Kenntnis von der Notwendigkeit der Ablehnung der Fortsetzung des Miet...
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