Kinne/Schach/Bieber, BGB § 563 Eintrittsrecht bei Tod de ... / 3 Rechtsfolgen

Rz. 14

Der überlebende Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der andere Familienangehörige oder Haushaltsangehörige tritt kraft Gesetzes in das Mietverhältnis – nicht aber in Verträge des Mieters mit den Versorgungsunternehmen oder sonstige selbständige Sondervereinbarungen (z. B. über Hausmeister-, Reinigungs- oder sonstige Dienste) – mit dem verstorbenen Mieter ein, mit dem er einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, und zwar in vollem Umfang. Dabei ist grundsätzlich nach der Fälligkeit der entstandenen Verbindlichkeiten und Forderungen abzugrenzen. Für bis zum Tode des Mieters entstandene Altverbindlichkeiten haftet der Nachlass, daneben der Eingetretene. Die bis zu dem Tod des verstorbenen Mieters fällig gewordenen Ansprüche gehören zum Nachlassvermögen, dem die in der Person des verstorbenen Mieters bereits entstandenen Aufwendungs- (z. B. gemäß § 536a Abs. 2, § 555a Abs. 3 Satz 1), Verwendungs- und Schadensersatzansprüche (z. B. gemäß §§ 280, 281, 536a Abs. 1) zustehen. Dagegen kann der Eintretende nach dem Tode des Mieters fortbestehende Zurückbehaltungs- oder Leistungsverweigerungsrechte (z. B. wegen fortbestehender Mängel oder nicht rechtzeitig erfolgter Betriebskostenabrechnung) geltend machen. Für Betriebskostennachforderungen aus einer Abrechnung für einen Abrechnungszeitraum, der vor dem Tod des Mieters abgelaufen war, haften als Gesamtschuldner der Erbe und der gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 Eintretende; Guthaben aus solchen Zeiträumen stehen dem Erben und dem Eintretenden gemeinschaftlich zu, auch wenn die Abrechnung erst nach dem Tod des Mieters erfolgte. Für Nachforderungen aus dem Abrechnungszeitraum, in dem der Mieter gestorben ist, haftet der Eingetretene im Außenverhältnis zum Vermieter allein; ein Guthaben steht ihm ebenfalls allein zu (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 53).

Praxis-Beispiel

Der Mieter stirbt am 1.5.2022 während der vom 1.1. – 31.12.2022 laufenden Abrechnungsperiode. Das Guthaben aus der Abrechnung vom 1.6.2023 über die Abrechnungsperiode für 2022 steht dem Eingetretenen zu, falls dieser zu diesem Zeitpunkt noch eingetretener Mieter ist.

Das Guthaben aus vor dem Tode des Mieters abgelaufenen Abrechnungszeiträumen stehen dem Nachlass zu (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 53).

Praxis-Beispiel

Der Mieter stirbt am 1.5.2022 nach Ablauf der vom 1.1. – 31.12.2021 laufenden Abrechnungsperiode. Das Guthaben aus der Abrechnung vom 1.6.2022 über die Abrechnungsperiode für 2021 stehen dem Nachlass und dem Eintretenden zu.

Mit den ihm zustehenden Guthaben kann der Eintretende gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen, wenn das Guthaben im Zeitpunkt des gesetzlichen Vertragsübergangs durch Eintritt in das Mietverhältnis noch nicht ausgekehrt oder durch Verrechnung erloschen war. Offene Forderungen auf Betriebskostenvorauszahlungen aus der Zeit vor dem Tod des Mieters müssen auch der Erbe und – wegen der Mithaftung nach § 563b Abs. 1 – der Eingetretene als Gesamtschuldner begleichen, fällige Forderungen auf Vorauszahlungen aus der Zeit nach dem Tod hat der Eingetretene zu erfüllen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 53); beides aber nur bis zum Eintritt der Abrechnungsreife, danach können Vorschüsse nicht mehr verlangt werden.

Der in das Mietverhältnis Eingetretene ist auch an formularmäßig vereinbarte kürzere Kündigungsfristen in vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträgen sowie an den beiderseitigen wirksam bis zu vier Jahren befristeten Kündigungsausschluss gebunden. Für die Berechnung der Kündigungsfrist gemäß § 573 c ist die Zeit der Überlassung an den verstorbenen Mieter zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 54); das gilt auch für die Dauer des mit dem verstorbenen Mieter vereinbarten Kündigungsausschlusses. Die Kündigungssperrfrist des § 577a wird unter Einrechnung der unter dem verstorbenen Mieter verwirklichten Zeit berechnet (BGH, VIII ZR 26/03, GE 2003, 1326). Gründe für eine außerordentliche Kündigung wirken fort, müssen sich nach dem Eintritt aber auf die Person des Eintretenden beziehen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn. 54). Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse an einer Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an und nicht auf den Zeitpunkt des Eintritts gemäß § 563 (BGH, Urteil v. 31.1.2018, VIII ZR 105/17, GE 2018, 385).

Dem Eintretenden gegenüber gilt das bereits dem verstorbenen Mieter gegenüber erklärte Zustimmungsverlangen (§ 558a Abs. 1) oder die Mieterhöhungserklärung (§§ 557b Abs. 3, 559b Abs. 1, 560 Abs. 1) mit den entsprechenden Fristen fort. Die eingetretene Person ist andererseits auch an das vereinbarte Erhöhungsrecht (§§ 557b Abs. 3, 560 Abs. 1 Satz 1) und die vereinbarte Staffel- oder Indexmiete gebunden. Der Vermieter muss andererseits nach der gegenüber dem verstorbenen Mieter durchgesetzten Nettomieterhöhung die Sperrfrist von 1 Jahr (§ 558 Abs. 1 Satz 2) einhalten. An mit dem verstorbenen Mieter getroffe...