Eigentümerwechsel – Käufer hat Anspruch auf Übergabe der Kaution

1 Leitsatz

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist eine durch den Mieter an den früheren Vermieter gezahlte Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen.

2 Normenkette

§§ 551, 566, 566a BGB

3 Das Problem

Nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" tritt der Käufer einer vermieteten Immobilie mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten (z. B. Mietzahlung, Ausführung der Schönheitsreparaturen) Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566a Satz 1 BGB). Dies bedeutet, dass der Mieter bei Mietende die geleistete Sicherheit einschließlich der darauf entfallenen Zinsen in jedem Fall vom Erwerber zurückverlangen kann; unabhängig davon, ob der Erwerber die Sicherheit seinerzeit beim Eigentumswechsel tatsächlich erhalten bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat.

4 Die Entscheidung

Daher ist nach einem neuen Urteil des LG Köln beim Verkauf einer vermieteten Immobilie eine durch die Mieter per Überweisung an den früheren Vermieter gezahlte Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen. Der alte Vermieter (Verkäufer) darf im Verhältnis zum neuen Vermieter (Käufer) die Auszahlung der Kaution nicht verweigern, weil er Betriebskostennachzahlungen von den Mietern für die Zeit seiner Stellung als Vermieter erwartet. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Ansprüche auf Nachzahlung der Betriebskosten rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind.

5 Entscheidung

LG Köln, Urteil v. 14.5.2021, 14 O 99/20