Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 1 Das Zwangsverwaltun ... / III. Einzelfälle

Rz. 297

Eine öffentliche Last des Grundstücks und damit i.S.d. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG bedarf zur Begründung einer Rechtsgrundlage im Bundesrecht oder Landesrecht. Zwar kann das Landesrecht den Gemeinden gestatten, bestimmte Erträge per Satzung zur öffentlichen Grundstückslast zu erklären, jedoch ist eine Satzung ohne eine solche Ermächtigung wirkungslos, auch wenn sie von der Aufsichtsbehörde genehmigt ist.

Rz. 298

Problemlos für Gerichte und Zwangsverwalter sind die öffentlichen Lasten, welche auf Bundesrecht beruhen. Dies sind insbesondere:^[240]

a.	Die Grundsteuer (§ 12 GrStG),
b.	Erschließungsbeiträge (§ 134 Abs. 2 BauGB) und andere Leistungen nach dem BauGB,
c.	Flurbereinigungskosten (§ 20 FlurbG),
d.	Gewisse Schornsteinfegergebühren; seit 1.1.2013 sind es nur noch jene zur Deckung des Verwaltungsaufwandes nach Landesrecht erhobenen Kosten (§§ 14, 15, 16 SchfHwG) für die Tätigkeiten, welche dem Bezirksschornsteinfeger vorbehalten sind (§ 20 Abs. 2 S. 1 SchfHwG); nicht (mehr) aber für jene Tätigkeiten, die auch von anderen hierzu geeigneten Handwerksbetrieben vorgenommen werden können, auch wenn sie weiterhin im Einzelfall vom Bezirkschornsteinfeger vorgenommen werden.

Rz. 299

Auch das Landesrecht kann

a.	unmittelbar bestimmen, dass genau bezeichnete Abgaben als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen. Dies gilt insbesondere für Ausbaubeiträge.
b.	vorsehen, dass die jeweilige Gemeinde durch Ortssatzung befugt ist, für genau bestimmte Erträge zu bestimmen, "dass sie auf dem Grundstück ruhen"; also öffentliche Last sind.

Zu denken wäre an die "Regenwasser-Abgabe", die ja auch anfällt, wenn das Grundstück unbewohnt ist. Auch die nach dem Messbetrag zur Grundsteuer erhobene Ortskirchensteuer kann landesrechtlich öffentliche Last sein.

Rz. 300

Da die Ausbaubeiträge im Prinzip "einmalige Leistungen" sind, auch wenn sie in mehreren Raten fällig werden (siehe dazu § 1 Rn 296) waren sie in der Vergangenheit für den Zwangsverwalter kein Problem. Zunehmend erlaubt jedoch das Landesrecht, diese Beiträge dergestalt umzulegen, dass nicht nur das unmittelbar betroffene Grundstück belastet wird, sondern sämtliche Grundstücke einer Gemeinde oder einer Zone. Hierdurch soll ungleiche Behandlung des Grundbesitzes sowie Belastung einzelner Eigentümer mit hohen Beträgen vermieden werden. Machen die Gemeinden hiervon Gebrauch, ist der Umlagebetrag "wiederkehrende Leistung" i.S.d. § 13 ZVG und muss vom Verwalter als solche gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG bezahlt werden. Nach der hier vertretenen Auffassung zu § 156 ZVG (siehe dazu § 1 Rn 302 ff.) kann er hierfür einen Vorschuss anfordern und verwenden.

Rz. 301

Die Einordnung als "öffentliche Last" hat zur Voraussetzung, dass die Leistungen von der Gemeinde oder auch von einem Gemeindeverband erbracht werden. Wurde die Leistung vollständig an einen privaten Anbieter "ausgelagert", sind dessen Rechnungen keine öffentliche Last. Dies gilt insbesondere für Gas und Strom.

Rz. 302

Vertritt der Zwangsverwalter im Einvernehmen mit dem Vollstreckungsgericht die Auffassung, die öffentlichen Lasten seien entweder

▪	"Aufwand" gemäß § 155 Abs. 1 ZVG oder
▪	trotz Rangklassezugehörigkeit (§ 155 Abs. 2 ZVG) wegen § 156 ZVG "wie Aufwand" zu bezahlen (siehe § 1 Rn 254),

stellt sich für ihn die Frage nach der öffentlichen Last nur, wenn er wegen § 13 ZVG noch einen als "laufend" geltenden Rückstand zahlen muss, der nicht unter § 155 Abs. 1 ZVG fallen kann; somit wird nur bezahlt, wenn es sich um eine öffentliche Last handelt und wenn Erträge vorhanden sind (also nicht aus einem Gläubigervorschuss). Ist die Hauptforderung öffentliche Last, gilt dies auch für die Säumniszuschläge aus dieser letzten Rate vor der Beschlagnahme und natürlich auch für solche, die der säumige Verwalter verursacht hat.^[241]

[240] Siehe dazu Dassler-Rellermeyer, § 10 Rn 32 ff.

[241] BGH Rpfleger 2010, 255.