Bewusst niedrige Festsetzung der Vorschüsse für die Betriebskosten

Leitsatz

Setzt der Vermieter die Betriebskostenvorschüsse bewusst extrem zu niedrig fest, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Freistellung von den Betriebskosten. Will der Vermieter diesen Freistellungsanspruch ausschalten, muss er darlegen, dass der Mieter die Wohnung auch in Kenntnis des Risikos, erhebliche Nachzahlungen leisten zu müssen, trotzdem gemietet hätte.

Fakten:

Der Vermieter hatte als angemessen Betriebskostenvorschuss 1/16 der niedrigsten durchschnittlichen Betriebskosten vereinbart und forderte daher vom Mieter erhebliche Betriebskostennachzahlungen. Das Gericht weist diesen Anspruch zurück: Der Vermieter kann die Nachzahlung nicht verlangen, denn der Mieter hat einen Anspruch auf Freistellung von den Betriebskosten, da die Vorschüsse für die Betriebskosten erheblich zu niedrig angesetzt worden sind. Zwar ist grundsätzlich unerheblich, ob die Vorschüsse die tatsächlich angefallenen Betriebskosten decken. Etwas anderes gilt aber, wenn der Vermieter bewusst unrichtige Angaben über die Angemessenheit der Betriebskostenvorschüsse macht. Darin liegt eine bewusste Täuschung, die sowohl zur Anfechtung berechtigt, aber auch einen Schadensersatzanspruch begründet. Der Mietvertrag wurde hier von einer versierten Hausverwaltung abgeschlossen, deren Verschulden sich der Vermieter zurechnen lassen muss. Der Vermieter hat nicht dargelegt, dass der Mieter ausreichende Kenntnisse über die durchschnittlichen Betriebskosten für eine derartige Wohnung hatte.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 07.08.2001, 64 S 109/01

Fazit:

Bedenklich ist, dass der Vermieter darlegen soll, dass der Mieter ausreichende Kenntnisse über durchschnittlichen Betriebskosten hat. Dies ist wohl vor dem Hintergrund der hier extrem niedrigen Vorauszahlungsvereinbarung