1 Leitsatz

Es besteht keine Beschlusskompetenz, den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums vollständig zu untersagen.

2 Normenkette

§ 19 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer bestimmen durch Beschluss, dass bis zum Beschluss einer Gebrauchs- und Nutzungsordnung der individuelle Gebrauch der Gemeinschaftsflächen grundsätzlich untersagt sein soll. Zulässige legitime Nutzungen sind mindestens 2 Tage vorab anzumelden. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Der Beschluss sei in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig. Der angefochtene Beschluss enthalte nicht nur eine Benutzungsregelung. Eine Benutzungsregelung läge nur vor, wenn ein Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer überhaupt vorgesehen wäre. Dies sei nicht der Fall, weil nach dem Beschluss der individuelle Gebrauch der Gemeinschaftsflächen insgesamt untersagt werde und damit Gegenstand des Beschlusses ein Ausschluss des Mitgebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums sei. Hieran ändere auch der Umstand nichts, dass der Ausschluss des Mitgebrauchs mit einer Art Öffnungsklausel versehen sei. Abgesehen davon, dass schon unklar sei, bei wem die Nutzung vorher angemeldet werden solle, und abgesehen davon, dass die Regelung ersichtlich unpraktikabel sei, wenn jeder einzelne Wohnungseigentümer eine von ihm beabsichtigte Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, zu dem auch Zufahrt, Zuwege, Treppenhaus oder der Abstellplatz der Mülltonnen zählten, 2 Tage vorher anmelden solle, ändere dies nichts daran, dass der Beschluss einen Nutzungsausschluss bzw. eine unter Vorbehalt gestellte Nutzung des Gemeinschaftlichen Eigentums enthalte. Für so einen Beschluss gebe es keine Beschlusskompetenz. Der Umstand, dass der Beschluss nur vorläufigen Charakter haben solle, weil er nur "bis zum Beschluss einer Gebrauchs- und Nutzungsordnung" gelte, ändere daran nichts.

Hinweis

  1. Ein Benutzungsbeschluss kann immer eine nach §§ 13 Abs. 1, 16 Abs. 1 Satz 3 WEG i. V. m. §§ 903, 1004 BGB grundsätzlich erlaubte Benutzung jederzeit einschränken, konkretisieren oder ändern. Ein möglicher Benutzungsbeschluss ist daher beispielsweise die Bestimmung, den Gebrauch eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raums oder einer Fläche zu ändern, z. B. die Umwidmung eines allen Wohnungseigentümern für allgemeine Zwecke dienenden Raums in ein Archiv oder die Bestimmung, einen Stellplatz künftig als Grillplatz zu gebrauchen. Denn in diesen Fällen besteht jeweils weiterhin eine Gebrauchsmöglichkeit, wenn auch eine geänderte. Ein Benutzungsbeschluss darf hingegen eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung erlaubte Benutzung nicht vollständig verbieten bzw. ausschließen oder eine Benutzung erlauben, die von Gesetzes wegen oder aufgrund einer Vereinbarung verboten ist. Eine solche Bestimmung ändert der Sache nach das Gesetz und/oder die Vereinbarung ab und wäre in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig. Eine Benutzungsbestimmung durch Benutzungsbeschluss setzt also stets den Mitgebrauch weiterhin voraus.
  2. Im Verfahren ging es im Übrigen noch um weitere Beschlüsse, die die praktischen Probleme vieler Verwalter widerspiegeln. Insoweit hier ein kurzer Überblick, vor allem zur Bestimmtheit von Beschlüssen:

    • Wohnungseigentümer K hatte auch geltend gemacht, dass folgender Beschluss wegen Unbestimmtheit nichtig sei: "Die WEG beauftragt die Beiratsvorsitzende A damit, die eingangs bezeichneten 9 Vorgänge zur Beschlussfassung aufzubereiten und gewährt hierfür eine Aufwandsentschädigung von 80 EUR pro Vorgang." Dies sah das LG genauso. Dem Beschluss sei schon nicht ohne Weiteres zu entnehmen, hinsichtlich welcher Vorgänge eine Beschlussfassung vorbereitet werden solle. Es sei zudem völlig unklar, was mit "Vorgänge zur Beschlussfassung aufzubereiten" gemeint sein solle. Auch aus der Bezugnahme auf eine der Beschlussfassung vorangestellte Aufzählung ergebe sich nicht hinreichend bestimmt, welche Aufgabe konkret delegiert werden sollte.
    • Wohnungseigentümer K wandte sich gegen eine Sonderumlage für künftige Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Sonderumlage fand beim LG Gnade. Da es bei der Sonderumlage darum gehe, liquide Mittel zur Begleichung von Ausgaben zu beschaffen, deren Höhe noch nicht feststehe, sei sie am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Dabei sei eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig, wobei allerdings den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessensspielraum zustehe und eine großzügige Handhabung zulässig sei. Der Einwand der K, es sei unüblich, auf derselben Versammlung sowohl über die Erhebung einer Sonderumlage als auch über den Wirtschaftsplan zu entscheiden, weil der nötige Finanzbedarf bereits im Rahmen des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen sei, sei zwar richtig. Im Fall sei aber zu berücksichtigen, dass mit der Sonderumlage ausnahmsweise eine durch besondere Ausgaben im Wirtschaftsjahr 2016 zum Dezember 2016 entstandene Liquiditätslücke nachträglich gedeckt und insoweit eine Verrechnung mit den erwarteten Nachzahlungsforderungen aus de...

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