BayObLG Beschluss vom 30.06.1989 - BReg 2 Z 47/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Gutglaubensschutz bei Sondernutzungsrechten sowie Eintragungsbewilligung bei nachträglicher Begründung eines Sondernutzungsrechts sowie Zuordnung nicht ausgebauter Spitzbodendachräume

Verfahrensgang

LG Amberg (Entscheidung vom 13.04.1989; Aktenzeichen 3 T 217/89)

Tenor

I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 werden der Beschluß des Landgerichts Amberg vom 13. April 1989 und der Beschluß des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Amberg vom 22. Februar 1989 aufgehoben.

II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, im Grundbuch bei den Wohnungseigentumsrechten der Beteiligten zu 2 bis 7 in Abteilung II zugunsten jeweils aller anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft einen Widerspruch dagegen einzutragen, daß das Sondernutzungsrecht zur Nutzung zu Wohnzwecken und zu baulichen Veränderungen berechtigt.

III. Im übrigen werden die Beschwerde und die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer aus 20 Eigentumswohnungen und einem Teileigentum bestehenden Wohnanlage.

Das Wohnungs- und Teileigentum wurde mit Teilungserklärung vom 7.5.1982 begründet.

Über den Dachraumwohnungen der Anlage befindet sich jeweils ein Spitzboden. Die Spitzböden werden in der Teilungserklärung nicht erwähnt und im Aufteilungsplan nicht dargestellt.

Der vom teilenden Grundstückseigentümer mit den Beteiligten zu 1 am 22.6.1982 geschlossene Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung enthält folgende Bestimmungen:

III. …

Klargestellt wird, daß der Spitzbodendachraum zu den darunter liegenden Dachraumwohnungen gehört und nur von diesen aus genutzt werden darf, nachdem er nur von diesen Wohnungen aus zugänglich ist. Der Käufer erkennt dieses Nutzungsrecht für sich und seine Rechtsnachfolger an.

XV. Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB

1. für ihn alle zum grundbuchamtlichen Vollzug erforderlichen Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen,
2. alle Rechtsgeschäfte im Sinne des Abschnitts III zu betätigen und entsprechende Nachträge zur Teilungserklärung, auch nach grundbuchamtlichem Vollzug, und zum Kaufvertrag zu errichten, ….

Die Kaufverträge mit den übrigen Erwerbern der Eigentumswohnanlagen enthalten gleichlautende Bestimmungen. Das Teileigentum wurde nicht verkauft. Sämtliche Wohnungen sind im Herbst 1983 fertiggestellt und an die Käufer übergeben worden. Die Käufer der Wohnungen, mit Ausnahme der Beteiligten zu 1, sind 1987 im Grundbuch eingetragen worden. Für die Beteiligten zu 1 war am 30.7.1982 eine Auflassungsvormerkung gebucht worden. Als Eigentümer sind sie am 17.5.1988 im Grundbuch eingetragen worden.

Der ursprüngliche Grundstückseigentümer, der zunächst Eigentümer aller Einheiten geblieben war, bestellte mit notarieller Urkunde vom 3.6.1985 aufgrund der in den Kaufverträgen mit den künftigen Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen den Beteiligten zu 2 bis 7 ein Sondernutzungsrecht an den jeweils oberhalb ihrer Dachraumwohnung befindlichen Spitzböden. Dieses Sondernutzungsrecht hat folgenden Inhalt:

Der Spitzboden kann vom Wohnungseigentümer nach Maßgabe des § 2 der Gemeinschaftsordnung genutzt werden. Hierzu gehört auch die Nutzung zu Wohnzwecken. Eine bauliche Veränderung ist nur insoweit gestattet, als eine hierzu erforderliche baurechtliche Genehmigung erteilt wird. Der Ausbau ist alleinige Angelegenheit des betreffenden Wohnungseigentümers.

Der ursprüngliche Grundstückseigentümer bewilligte und beantragte ferner die Eintragung der bestellten Sondernutzungsrechte im Grundbuch.

Die eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger stimmten der Bestellung der Sondernutzungsrechte zu.

Die Eigentumsanwärter, mit Ausnahme der Beteiligten zu 1, und der Veräußerer der Wohnanlage, der das Teileigentum nicht verkauft hatte, erörterten in der Wohnungseigentümerversammlung vom 9.10.1985 die Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Nachtrag in das Grundbuch bezüglich des Sondernutzungsrechts für die Spitzböden über den Dachwohnungen eingetragen werden solle. Einstimmig beschlossen sie sodann „die Vorlage der Zustimmungserklärung zum Eintrag des Sondernutzungsrechts beim Grundbuchamt.” Die Beteiligten zu 1 haben beim Wohnungseigentumsgericht beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären. Hierüber ist noch nicht entschieden.

Im Grundbuch wurden die Sondernutzungsrechte für die Beteiligten zu 2 bis 7 am 7.4.1988 unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 3.6.1985 eingetragen.

Mit Beschluß vom 22.2.1989 hat das Amtsgericht das Verlangen der Beteiligten zu 1 abgelehnt, gegen die Eintragung der Sondernutzungsrechte einen Amtswiderspruch einzutragen oder die Eintragung zu löschen. Das Landgericht hat die Beschwerde der Beteiligten zu 1 am 13.4.1989 zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 1 weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Die weitere Beschwerde hat insoweit Erfolg, als ein Widerspruch dagegen einzutragen ist, daß das Sondernutzungsrecht zur Nutzung zu Wohnzwecken und zu baulich...