Leitsatz

  1. Berechtigter Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung der auf eine unwirksame Jahresabrechnung hin entrichteten Hausgelder
  2. Ein solcher Anspruch ist nicht schon durch das Wirtschaftswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen
 

Normenkette

§ 28 WEG; § 812 Abs. 1 BGB

 

Kommentar

  1. Eine Jahresabrechnung führte für den Kläger zu einem hohen Negativsaldo, welchen er nach einem vorausgehenden Urteil des AG Neuß an die Gemeinschaft bezahlen musste. Parallel führte der Kläger jedoch eine Anfechtungsklage gegen den Abrechnungsgenehmigungsbeschluss, die er in 2. Instanz gewonnen hat. Aus diesem Grund forderte er nunmehr Rückzahlung seiner geleisteten Wohngelder gegen die Gemeinschaft aus Gründen ungerechtfertigter Bereicherung.
  2. Mit rechtskräftiger Ungültigkeit des Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses fiel der Rechtsgrund für die Leistung des Klägers weg; dies hat zur Folge, dass die beklagte Gemeinschaft zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet ist. Für etwaige Entreicherung i. S. d. § 818 Abs. 3 BGB fehlte konkreter Vortrag beklagtenseits. Zwar ist von einer Entreicherung auch dann auszugehen, wenn das Aktivvermögen des Empfängers den Bereicherungsanspruch nicht mehr deckt; hierfür gab es vorliegend jedoch keine Anhaltspunkte.
  3. Der Bereicherungsanspruch des Klägers ist auch nicht durch das "Wirtschaftswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft"ausgeschlossen.

    Vorliegend wurde der klägerische Rückforderungsanspruch in Höhe der sich aus der ungültigen Jahresabrechnung ergebenden Abrechnungsspitze geltend gemacht. Anders als das aufgrund eines Wirtschaftsplans oder einer beschlossenen Sonderumlage zu zahlende Hausgeld ist jedoch die sich aus der Jahresabrechnung ergebende Beitragsforderung nicht erforderlich, um die Existenzgrundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sichern. Eine Abrechnung hat nämlich in 1. Linie die Funktion der Rechnungslegung i. S. d. § 259 Abs. 1 BGB, der Festlegung der endgültigen Höhe der Beitragsverpflichtung und des damit verbundenen Innenausgleichs sowie die Funktion des Ausweises der Vermögenssituation der Gemeinschaft. Während ein Wirtschaftsplan nur Beitragsverpflichtungen der Eigentümer begründen kann, kann die Jahresabrechnung bei Einnahmeüberschuss auch ein auszuzahlendes Guthaben ausweisen. Eine Rückzahlung des erlangten Abrechnungssaldos führt somit – anders als die Rückzahlung von Hausgeldvorschüssen – nicht zu einer Störung des durchzuführenden Innenausgleichs; die gemäß Wirtschaftsplan für die Wirtschaftsperiode erforderlichen Mittel stehen nämlich nach wie vor zur Verfügung und über diese kann erneut abgerechnet werden. Dies gilt auch für den Fall, dass alle Wohnungseigentümer aufgrund der Unwirksamkeit einer Jahresabrechnung "ihre Abrechnungsspitze" zurückverlangen sollten. In einem solchen Fall bedarf es keines Beschlusses über eine Sonderumlage, sondern lediglich des Beschlusses zu einer neuen Jahresabrechnung. Aus dem Wirtschaftswesen der Gemeinschaft ergibt sich somit vorliegend kein sachlicher Grund für eine Abweichung von den allgemeinen Regeln des Bereicherungsrechts.

 

Link zur Entscheidung

AG Neuss, Urteil v. 19.12.2012, 91 C 3589/12

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