Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 430,00 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

 

Tatbestand

Die Klägerin ist seit 1982 Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung, die im Erdgeschoss eines etwa 1952 in … errichteten Mehrfamilienhauses belegen ist. Infolge der einfachen Bauweise des Hauses ist dieses außergewöhnlich hellhörig. Im Jahre 1997 ersetzte der Vermieter die bisherige Ofenheizung der einzelnen Wohnungen durch eine Ölzentralheizung. Der Heizkeller, der Brenner und Ölpumpe beherbergt, ist unmittelbar unter dem Schlafzimmer der Beklagten angeordnet. Brenner und Lüfter springen im durchschnittlichen Abstand von 3 Minuten jeweils an und laufen nur ca. 10 Sekunden.

Das Laufen der Lüftung und das Starten des Brenners sind in der Wohnung der Beklagten deutlich wahrnehmbar; die Beklagte wacht hierdurch regelmäßig aus dem Nachtschlaf auf.

Im Mai 2002 bezog eine Familie … die über der Wohnung der Beklagten gelegene Mietwohnung. Die zugezogenen Mieter nehmen bei ihrer Lebensführung keine besondere Rücksicht auf die besondere Hellhörigkeit des Hauses. Bei ihrem Einzug haben sie die bisher freistehende Badewanne durch eine Einbaubadewanne ersetzt; das WC-Standbecken ausgetauscht und eine Einbauküche installiert. Im Gegensatz zum vorherigen Zustand überträgt sich nunmehr jedes Geräusch beim Baden, jedes Wasserplätschern und Umdrehen in der Badewanne in die Wohnung der Beklagten.

Diese kann sogar wahrnehmen, wenn die Obermieter Darmwinde in der Badewanne abgehen lässt. In der Küche und in dem Wohnzimmer der Beklagten ist jeweils deutlich wahrnehmbar, ob in der Wohnung Urner bei der Benutzung des WC ein kleines oder ein großes Geschäft verrichtet wird; auch die anschließende Toilettenspülung ist laut zu hören. Ebenso sind Arbeiten in der Küche, jedes Öffnen und Schließen der Türen der Schubladen des Küchenschrankes lautstark zu hören.

Der Kläger ist mit gerichtlichem Beschluss vom 02. Oktober 2002 zum Zwangsverwalter für das Grundstück, auf dem das Mietshaus steht, bestellt. Die Beklagte monierte gegenüber dem Kläger mit Schreiben vom 31. Dezember 2002 nebst Anlage sowohl die Heizungsgeräusche als auch die Geräuschbelästigung aus der Wohnung des 1. OG. Der Beklagte lehnte in seinem Antwortschreiben eine Dämmung der Zwischendecke zum Heizkeller ab und sah keinen Grund, das Verhalten der Mieter … zu beanstanden (Kopien Blatt 14/15 sowie 16/17 der Gerichtsakte). Ab Januar 2003 zahlte die Beklagte eine um 84,01 EUR monatlich verminderte Miete. Die eingeforderte Gesamtmiete beträgt 396,49 EUR/Monat.

Der Kläger macht im vorliegenden Rechtsstreit die nicht gezahlten Mietbeträge für die Monate Januar 2003 bis August 2004 geltend. Er ist der Ansicht, die Hellhörigkeit des Hauses entspreche dem vertraglich vereinbarten Standard, nachdem die Klägerin bereits 1982 in ein Haus eingezogen sei, das mit nur geringem Schallschutz ausgestattet ist. Wegen der nachträglich eingebauten Ölheizung sei ihr eine zusätzliche Dämmung nicht zugesagt. Weitere Geräuschbelästigungen durch den Heizungsbetrieb bestreitet er mit Nichtwissen; jedenfalls habe die Beklagte dieses bis zum Zeitpunkt der Klageerwiderung nicht beanstandet. Die Wohngeräusche der Familie … habe die Beklagte, angesichts des ihr bekannten schlechten Schallschutzstandards des Hauses, hinzunehmen. Die Mietmieter … seien nicht verpflichtet, besondere Schallschutzvorrichtungen vorzunehmen.

Der Kläger als Zwangsverwalter werde jedenfalls keine kostenintensiven Maßnahmen vornehmen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.680,20 EUR nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem aktuellen Basiszinssatz seit dem 06.08.2004 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Die Beklagte verweist sowohl auf die Geräusche des Ölbrenners als auch der neuen Wohnungseinbauten in der Wohnung …. Ab Oktober 2002 vibriere überdies bei auch nur geringem Wind das neu eingezogene Abgasrohr im Schornstein, der durch die Wohnung der Beklagten verlaufe. Seit Dezember 2002 verbreiteten sich starke Knackgeräusche über die Heizungsleitung. In den Rücklaufrohren plätschere das Heizungswasser deutlich vernehmlich.

Die Mieter … hätten in ihrer Wohnung als Bodenbelag Linoleum ausgelegt; die Vormieter hätten textile Auslegeware benutzt. Die Mieter würden ca. 15 × wöchentlich waschen, was in der Wohnung der Beklagten deutlich hörbar sei. Ihr tägliches Bad nehme die Mieterin Urner meist morgens gegen 4.30 Uhr.

Die Beklagte sei deshalb zu einer Mietminderung von mindestens 84,01 EUR monatlich berechtigt, hilfsweise beruft sich die Beklagte wegen der Lärmbelästigung auf ein ihr zustehendes Zurückbehaltungsrecht.

Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

 

Entscheidungsgründe

Die Kla...

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