AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 25.01.2001 - 10 C 11/00

Tenor

1. Das Versäumnisurteil vom 8. Mai 2000 wird insoweit aufrechterhalten, als die Beklagte verurteilt bleibt, an die Klägerin 809,97 DM nebst 4 % Zinsen aus 640,66 DM seit dem 8. November 1999 und aus 169,31 DM seit dem 18. März 2000 zu zahlen. Im Übrigen wird es aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten ihrer Säumnis werden der Beklagten auferlegt. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 92 % und Klägerin 8 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Aufgrund des Einspruches der Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 8. Mai 2000 ist der Prozess in die Lage vor ihrer Säumnis zurückversetzt worden, § 342 ZPO. Der Einspruch ist form- und fristgerecht eingelegt, §§ 338 ff. ZPO. Er hat jedoch in der Sache überwiegend keinen Erfolg, so dass das Versäumnisurteil in dem tenorierten Umfange aufrechtzuerhalten war, § 343 ZPO.

1. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung der rückständigen Mietzinsen in Höhe von 809,97 DM aus § 535 S. 2 BGB gegen die Beklagte zu.

Die Klägerin ist gemäß § 6 Ziffer 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages berechtigt, die Betriebskosten auf die Beklagte umzulegen. Da zwischen den Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart ist, richtet sich die Erhöhung der Betriebskostenumlage nach § 4 Abs. 2 MHG.

a) Die Klägerin hat die Bruttokaltmiete der Beklagten mit Erklärung vom 10. März 1997 aufgrund gestiegener Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 MHG zunächst von 1.002,03 DM um 36,96 DM auf 1.038,99 DM monatlich erhöht. Diese Betriebskostenerhöhung hat die Beklagte in Höhe eines Betrages von 18,84 DM monatlich anerkannt. Die Differenz zwischen dem von der Beklagten anerkannten und dem von der Klägerin geforderten Erhöhungsbetrag setzt sich aus dem auf die Kosten der Regelungsanlage entfallenden Erhöhungsbetrag in Höhe von 10,84 DM und aus den auf die Schornsteinfegerkosten entfallenden Erhöhungsbetrag in Höhe von 7,28 DM monatlich zusammen.

Nachdem die Beklagte mit Schreiben des Mietervereins vom 2. September 1997 daraufhingewiesen hatte, dass die Kosten für den Einbau einer Regelungsanlage nicht zu den umlagefähigen Kosten zählen, hat die Klägerin ihre Betriebskostenerhöhung um den auf die Regelungsanlage entfallenden Erhöhungsbetrag in Höhe von 10,84 DM reduziert. Die von der Klägerin geforderte Miete setzte sich nach Korrektur der Betriebskostenerhöhung ab dem 1. April 1997 aus einer Bruttokaltmiete in Höhe von 1.028,15 DM und einem Vorschuss für die Heizkosten in Höhe von 160,00 DM monatlich zusammen. In der Folge hat die Beklagte von der Miete nur noch den auf die Schomsteinfegergebühren entfallenden Betrag in Höhe von 7,28 DM einbehalten.

Die Schornsteinfegergebühren hat die Klägerin entgegen der Ansicht der Beklagten zu Recht in die Betriebskostenerhöhung eingestellt. Zwar wird ein Teil der Wohnungen im Hause … unstreitig mit Femwärme versorgt. Eine Reinigung der Schornsteine ist indes nach § 4 Nr. 2 der Verordnung über die Ausführung von Schornsteinfegerarbeiten (KÜO) nur dann nicht erforderlich, wenn sämtliche Feueranschlussöfnungen im Haus nicht mehr in Benutzung und dauerhaft verschlossen sind. Dies ist im Hause … nicht der Fall, so dass die Klägerin weiterhin verpflichtet ist, für eine regelmäßige Reinigung der Abgasanlage zu sorgen. An den hierdurch entstehenden Kosten sind auch die Wohnungen zu beteiligen, die 1 die Femwärme angeschlossen sind, da die regelmäßige Überprüfung der Abgasanlage dem Brandschutz dient und damit allen Mietern zugute kommt.

Die Beklagte ist mithin zur Nachentrichtung des auf die Kosten für die Schomsteinreinigung entfallenden Mietzinses in Höhe von 7,28 DM monatlich verpflichtet.

b) Mit Schreiben vom 14. Mai 1998 hat die Klägerin die Bruttokaltmiete von 1.028,15 DM monatlich auf 1.014,46 DM monatlich gesenkt. Diese Senkung entspricht der Entwicklung der Betriebskosten, die sich nach Abzug der Kosten für die Regelungsanlage im Jahre 1996 auf insgesamt 60.944,54 DM und im Jahre 1997 auf insgesamt 57.049,47 DM beliefen. Aufgrund der Betriebskostensenkung setzte sich die von der Klägerin geforderte Miete ab dem 1. Juni 1998 aus einer Bruttokaltmiete in Höhe von 1.014,46 DM und dem Vorschuss für die Heizkosten in Höhe von 160,00 DM zusammen.

Wie sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 1. November 1999 ergibt sanken die Betriebskosten 1998 im Verhältnis zum Vorjahr erneut und zwar auf insgesamt 56.720,04 DM. In der Folge ist die von der Beklagten geschuldete Bruttokaltmiete abermals auf 1.013,30 DM gesenkt worden. Nach Anpassung des Heizkostenvorschusses belief sie sich die von der Klägerin geforderte Gesamtmiete ab dem 1. März 1999 auf 1.138,30 DM.

Die Bruttomiete setzte sich mithin unter Berücksichtigung der Veränderung der Betriebskosten in dem hier streitgegenständlichen Zeitraum wie folgt zusammen:

	BK 1995	BK 1996	BK 1997	BK 1998
Grundsteuer	6.045,90 DM	6.045.90 DM	6.045,90 DM	6.045,90 DM
Statdreinigung	1.060,80 DM	1...