Änderungsvorbehalt in der Teilungserklärung und Vollmacht zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung

Leitsatz

1. In der Teilungserklärung als "Abstellraum" und "Garage" zweckbestimmte Sondereigentumsräume
2. Änderungsvorbehalt in der Teilungserklärung und Vollmacht zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung: Bindung der restlichen Eigentümer nur bei grundbuchlichem Vollzug

Normenkette

§§ 3, 5, 10, 15, 22 WEG

Kommentar

1. Die Bezeichnungen "Abstellraum" und "Garage" in einer Teilungserklärung sind nicht nur Nutzungsvorschläge, sondern Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter. Solche Räume können nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine Änderung der Zweckbestimmung kann nur durch Vereinbarung erfolgen und bedarf, wenn sie - wie hier - nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft geschieht, als Abänderungsvereinbarung im Sinne der §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG der Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer.
2. Ein Änderungsvorbehalt in der Teilungserklärung sowie die Vollmacht zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung führt nur bei grundbuchlichem Vollzug zu einer Bindung der restlichen Wohnungseigentümer. Zwar ist die Zulässigkeit von Vollmachten zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer auch noch nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt. Vorliegend hat der teilende Eigentümer bisher von dieser ihm in der Teilungserklärung zugebilligten Änderungsbefugnis jedoch nicht in einer auch den Antragsteller gem. § 873 Abs. 2 BGB bindenden Weise Gebrauch gemacht. Er hat die Änderungserklärung weder notariell beurkundet noch vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht oder dem Antragsteller eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt. Hier hat der teilende Eigentümer die Änderungserklärung nach der Entstehung der Gemeinschaft alleine abgegeben. Er war dazu als teilender Eigentümer trotz bereits entstandener Wohnungseigentümergemeinschaft nach den in der Teilungserklärung und im Kaufvertrag mit dem Antragsteller enthaltenen Vollmachten allein befugt, ohne dass es der Mitwirkung des Antragstellers und der anderen, werdenden Wohnungseigentümer bedurft hätte. Dennoch war der Antragsteller an die Erklärungen des teilenden Eigentümers nicht gebunden, obwohl die schuldrechtliche Vereinbarung nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 2 WEG keiner Form bedarf und auch §§ 873 Abs. 1, 877 BGB die Einigung über die inhaltliche Änderung von Rechten an einem Grundstück keinem Formzwang unterwerfen. Die mangelnde Bindung der Antragsgegenseite an ihre Erklärung zur Änderung des Nutzungszwecks ergibt sich aus § 873 Abs. 2 BGB, wonach die Bindung an die Einigung über die inhaltliche Änderung des Sondereigentums von Teileigentum an bestimmten Räumen in Wohnungseigentum an diesen Räumen vor der gem. § 925 BGB i.V.m. §§ 877, 873 BGB erforderlichen Eintragung im Grundbuch davon abhängt, dass die Erklärungen notariell beurkundet oder auf die in § 873 Abs. 2 BGB beschriebene Weise beim Grundbuchamt eingereicht sind oder dem Antragsteller eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt worden ist (vgl. zur Bindungswirkung von Vereinbarungen auch BayObLG, ZMR 2001, 638). Vorliegend wurde keine notariell beurkundete Erklärung über die Änderung von Teileigentum in Wohnungseigentum abgegeben, sodass der Antragsteller als Rechtsnachfolger die beabsichtigte Nutzungsänderung nicht hinnehmen musste (auch nicht nach Grundsätzen von Treu und Glauben).
3. Ein bereits bei Erwerb bekannter Balkonausbau ist jedoch zu dulden, wenn hierüber schon im Kaufvertrag aufgeklärt wurde.

Link zur Entscheidung

Hans. OLG Hamburg, Beschluss vom 06.12.2002, 2 Wx 27/99, ZMR 9/2003, 697